當年求賣不得 「陶朱隱園」賣1戶賺8戶?專家:有點失真

▲▼陶朱隱園建案。(圖/記者湯興漢攝)

▲北市旋轉豪宅「陶朱隱園」,光一年的持有成本至少就要5.2億元。(圖/記者湯興漢攝)

記者張菱育/台北報導

北市旋轉豪宅「陶朱隱園」,蓋好已經3年,據估算,光是這棟超豪宅的房屋稅、管理費、貸款利息等,每年就要支付超過5.2億元。但該案取得使照至今,銷售期年年遞延,更有媒體稱「賣1戶賺8戶」,致使買方遲遲未出現,而實際拆算其成本結構,該案土地價格回推30年前亞太會館取得價,遭專家回應成本估算確實失真。

「陶朱隱園」位於信義區松高路66、68號,基地共2468坪,規劃地上21層、地下4層,總戶數40戶,每層2戶,每戶289坪,建築外觀除了是少見的旋轉特殊建築之外,內部有7部電梯,其中一部電梯可以載超跑或救護車,頂樓設有直升機停機坪。

「陶朱隱園」在2011年動工,中華工程佔23%、亞太佔77%,2018年7月取得使用執照,如今屋齡已3年,但僅在2019年7月傳出首筆交易過戶紀錄,7樓是由承耀股份有限公司,購入總面積約346.9坪、含5個車位,貸款13.2億元,估算每坪單價約610萬元,向原持有人亞太工商聯取得該戶,不過買家是亞太工商聯的關係企業,這首筆交易可說是「左手賣右手」,定錨價格意味濃厚。

不過該豪宅之後就再也未出現過戶資訊,但上月傳出封盤一年、每坪漲到800萬元,中工對此也否認有此一說。

根據中工曾公布的數據,「陶朱隱園」樓地板面積12962坪,營造成本每坪約70萬元,不過中工表示,「這是3年前的營造成本數字,但是還有社區的公共空間、植栽等尚未完工,再加上現在原物料都在漲,所以累計至今的營造成本一定不只單坪70萬元。」

外傳,原亞太會館土地在1987年以總價逾10.8億元、每坪44萬元取得,2009年開價150億元標售未果,後由中華工程與亞太工商聯合作興建「陶朱隱園」。若以亞太會館當年土地取得價格估算,投資興建方想以單價800萬元出售,或可迎合「賣1戶賺8戶」之說,但熟知市況的業者透露,亞太會館慘澹經營,虧多賺少,唯一值錢的,就只有土地價格。

對此,亞太會館在2009年釋出標售,底價開出150億元,換算每坪地價超過600萬元,當時,引起社會一片譁然,但對比近期信義計畫區土地單價動輒破千萬來看,不算高估。若依照當時土地成本估算,加上興建成本,有商仲業者認為,每坪單價至少要賣300萬元以上才合理,再對照外傳的「800萬行情」,恐是賣1戶、賺2戶的狀況,較為合理。

大師房屋業務經理彭壯雲表示,目前全台管理費最貴的豪宅是「文華苑」,每月每坪管理費約500元,而「陶朱隱園」是超豪宅,擁有極高的綠覆率,是藝術建築,所以管理費也至少單坪500元,以每戶346.9坪計算,光單戶管理費每年就要216萬元。

另外,如果是用台北市建商囤房3年內,緩衝期的1.5%來算的話,推算每戶每年要繳的房屋稅約103.8萬左右,而建商名下持有的戶別共39戶,每年房屋稅要繳4048萬元。至於建商向銀行總貸款金額85億元,若以4.5%餘屋貸款利息計算,一年就要支付近4億元,也就是整棟「陶朱隱園」每年所要繳房屋稅、管理費、貸款利息等持有成本,就要支出超過5.2億元,相當驚人。

▲▼陶朱隱園(圖/業者提供)

▲「陶朱隱園」擁有極高的綠覆率。(圖/業者提供)

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關鍵字:陶朱隱園中華工程亞太會館豪宅旋轉豪宅房價囤房稅

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