當年求賣不得　「陶朱隱園」賣1戶賺8戶？專家：有點失真

▲北市旋轉豪宅「陶朱隱園」，光一年的持有成本至少就要5.2億元。（圖／記者湯興漢攝）

記者張菱育／台北報導

北市旋轉豪宅「陶朱隱園」，蓋好已經3年，據估算，光是這棟超豪宅的房屋稅、管理費、貸款利息等，每年就要支付超過5.2億元。但該案取得使照至今，銷售期年年遞延，更有媒體稱「賣1戶賺8戶」，致使買方遲遲未出現，而實際拆算其成本結構，該案土地價格回推30年前亞太會館取得價，遭專家回應成本估算確實失真。

「陶朱隱園」位於信義區松高路66、68號，基地共2468坪，規劃地上21層、地下4層，總戶數40戶，每層2戶，每戶289坪，建築外觀除了是少見的旋轉特殊建築之外，內部有7部電梯，其中一部電梯可以載超跑或救護車，頂樓設有直升機停機坪。

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「陶朱隱園」在2011年動工，中華工程佔23%、亞太佔77%，2018年7月取得使用執照，如今屋齡已3年，但僅在2019年7月傳出首筆交易過戶紀錄，7樓是由承耀股份有限公司，購入總面積約346.9坪、含5個車位，貸款13.2億元，估算每坪單價約610萬元，向原持有人亞太工商聯取得該戶，不過買家是亞太工商聯的關係企業，這首筆交易可說是「左手賣右手」，定錨價格意味濃厚。

不過該豪宅之後就再也未出現過戶資訊，但上月傳出封盤一年、每坪漲到800萬元，中工對此也否認有此一說。

根據中工曾公布的數據，「陶朱隱園」樓地板面積12962坪，營造成本每坪約70萬元，不過中工表示，「這是3年前的營造成本數字，但是還有社區的公共空間、植栽等尚未完工，再加上現在原物料都在漲，所以累計至今的營造成本一定不只單坪70萬元。」

外傳，原亞太會館土地在1987年以總價逾10.8億元、每坪44萬元取得，2009年開價150億元標售未果，後由中華工程與亞太工商聯合作興建「陶朱隱園」。若以亞太會館當年土地取得價格估算，投資興建方想以單價800萬元出售，或可迎合「賣1戶賺8戶」之說，但熟知市況的業者透露，亞太會館慘澹經營，虧多賺少，唯一值錢的，就只有土地價格。

對此，亞太會館在2009年釋出標售，底價開出150億元，換算每坪地價超過600萬元，當時，引起社會一片譁然，但對比近期信義計畫區土地單價動輒破千萬來看，不算高估。若依照當時土地成本估算，加上興建成本，有商仲業者認為，每坪單價至少要賣300萬元以上才合理，再對照外傳的「800萬行情」，恐是賣1戶、賺2戶的狀況，較為合理。

大師房屋業務經理彭壯雲表示，目前全台管理費最貴的豪宅是「文華苑」，每月每坪管理費約500元，而「陶朱隱園」是超豪宅，擁有極高的綠覆率，是藝術建築，所以管理費也至少單坪500元，以每戶346.9坪計算，光單戶管理費每年就要216萬元。

另外，如果是用台北市建商囤房3年內，緩衝期的1.5%來算的話，推算每戶每年要繳的房屋稅約103.8萬左右，而建商名下持有的戶別共39戶，每年房屋稅要繳4048萬元。至於建商向銀行總貸款金額85億元，若以4.5%餘屋貸款利息計算，一年就要支付近4億元，也就是整棟「陶朱隱園」每年所要繳房屋稅、管理費、貸款利息等持有成本，就要支出超過5.2億元，相當驚人。