法拍獲利2成的時代結束了! 老司機專挑2種冷門物件下手

▲▼台中法拍投標室,台中法拍,台中投標,台中投標現場,台中地方法院,台中法院投標室,台中民眾投標,台中法拍投標 。(圖/透明房訊提供)

▲法拍市場近年以自住客為主,早年「獲利2成」的思維已成過去,有時搶標氣氛熱絡,拍定價往往接近市價。(示意圖/透明房訊提供)

記者羅志華/台北報導

近幾年法拍屋資訊越來越透明,市場也從早年投資客的交易,轉為自住市場為主,尤其9月在士林法院一件不點交的汐止建案,二拍時竟有28人搶標,成交行情相當接近市價,寬頻房訊發言人徐華辰分析,法拍獲利2、3成的時代已經過去了,目前僅2種冷門物件較可能有利潤空間。

徐華辰表示,過去法拍資訊封閉,且多數民眾對被拍賣的物件了解不多,擔心產權不明、他項權利複雜(抵押設定),以致對法拍興趣缺缺,在競爭者少、拍賣底價相對低的狀況下,早年往往可以低於市價2、3成取得。

但房市走過自2014年的一段低潮後,2018年市況逐漸熱絡,法拍市場的討論度也隨之竄升,也受越來越多自主買方關注,尤其部分投標人,甚至以長期持有的角度來看待物件,願意以接近市價搶進,與以往追求差價的思維落差甚大。

近期汐止的「合康東極」7樓法拍戶便是一例,二拍時單價28.1萬元,較市場行情低近3成,在28人搶標下,拍定價超過一拍底價,行情已與市價差不多,徐華辰表示,本案因租約持續至2022年6月底,屬不點交物件,但在投標人看好未來發展及現場搶標氛圍下,才會有此結果。

▲▼房市,房地產,中古屋,違建,頂樓加蓋,房屋,文山區。(圖/記者葉佳華攝)

▲徐華辰表示,法拍投資失敗,常是資訊調查不清,例如有些得標人,在都更熱時高價搶標老公寓套牢至今。(示意圖/ETtoday新聞雲)

徐華辰認為,許多買方都會有撿便宜的心態,即使當前拍賣底價符合預算,與標價也相距不遠,卻仍想再「等等看」,在這樣的群體共識下,一夥人在下一拍強碰,往往讓拍定金額超過前拍底價,建議民眾若看到心動標的,盡量「及時出手」,以免撿便宜不成反多花了預算。

徐華辰分析,在房市熱絡下,物件也越來越少流入法拍,整體數量自2008年雷曼風暴後逐年下滑,直到部份財團因2021年疫情虧損,才讓今年的法拍物件數量有所反彈,投資客在現行市況下,通常只能從「不點交物件」及「持分物件」等冷門物件,尋求利潤空間。

「持分」就是物件的一部分,投資客在三拍、甚至四拍低價取得後,可聲請分割共有物拍賣,屆時以完整物件進入法拍,行情通常會比持分取得時高出許多,又或是在程序中協商時,可商談讓其他持有人以接近市價的行情買回,但整體法院程序,往往要走數月甚至幾年不等。

至於不點交物件,因投標競爭者較少,也較容易以低價取得,與債務人協商後,視個案狀況,也可能有不錯的利潤。

徐華辰也見過不少投資失敗的案例,例如前幾年瘋都更,不少老舊公寓在搶標下,拍定價超出行情,但不是每件最後都能順利都更,部分得標人套牢至今,只能先出租等待機會,也有些人以為物件可補登陽台、現賺幾坪價差,最後才發現沒得補,浪費許多時間;不過若能看準趨勢,即使加價搶標也可有獲利空間,例如北市大直大彎北商業宅就地合法,要是在政策執行前進場,現在應也坐收豐厚利潤。

關鍵字:法拍屋投資客點交自住

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