▲法拍市場近年以自住客為主，早年「獲利2成」的思維已成過去，有時搶標氣氛熱絡，拍定價往往接近市價。（示意圖／透明房訊提供）
記者羅志華／台北報導
近幾年法拍屋資訊越來越透明，市場也從早年投資客的交易，轉為自住市場為主，尤其9月在士林法院一件不點交的汐止建案，二拍時竟有28人搶標，成交行情相當接近市價，寬頻房訊發言人徐華辰分析，法拍獲利2、3成的時代已經過去了，目前僅2種冷門物件較可能有利潤空間。
徐華辰表示，過去法拍資訊封閉，且多數民眾對被拍賣的物件了解不多，擔心產權不明、他項權利複雜（抵押設定），以致對法拍興趣缺缺，在競爭者少、拍賣底價相對低的狀況下，早年往往可以低於市價2、3成取得。
但房市走過自2014年的一段低潮後，2018年市況逐漸熱絡，法拍市場的討論度也隨之竄升，也受越來越多自主買方關注，尤其部分投標人，甚至以長期持有的角度來看待物件，願意以接近市價搶進，與以往追求差價的思維落差甚大。
近期汐止的「合康東極」7樓法拍戶便是一例，二拍時單價28.1萬元，較市場行情低近3成，在28人搶標下，拍定價超過一拍底價，行情已與市價差不多，徐華辰表示，本案因租約持續至2022年6月底，屬不點交物件，但在投標人看好未來發展及現場搶標氛圍下，才會有此結果。
▲徐華辰表示，法拍投資失敗，常是資訊調查不清，例如有些得標人，在都更熱時高價搶標老公寓套牢至今。（示意圖／ETtoday新聞雲）
徐華辰認為，許多買方都會有撿便宜的心態，即使當前拍賣底價符合預算，與標價也相距不遠，卻仍想再「等等看」，在這樣的群體共識下，一夥人在下一拍強碰，往往讓拍定金額超過前拍底價，建議民眾若看到心動標的，盡量「及時出手」，以免撿便宜不成反多花了預算。
徐華辰分析，在房市熱絡下，物件也越來越少流入法拍，整體數量自2008年雷曼風暴後逐年下滑，直到部份財團因2021年疫情虧損，才讓今年的法拍物件數量有所反彈，投資客在現行市況下，通常只能從「不點交物件」及「持分物件」等冷門物件，尋求利潤空間。
「持分」就是物件的一部分，投資客在三拍、甚至四拍低價取得後，可聲請分割共有物拍賣，屆時以完整物件進入法拍，行情通常會比持分取得時高出許多，又或是在程序中協商時，可商談讓其他持有人以接近市價的行情買回，但整體法院程序，往往要走數月甚至幾年不等。
至於不點交物件，因投標競爭者較少，也較容易以低價取得，與債務人協商後，視個案狀況，也可能有不錯的利潤。
徐華辰也見過不少投資失敗的案例，例如前幾年瘋都更，不少老舊公寓在搶標下，拍定價超出行情，但不是每件最後都能順利都更，部分得標人套牢至今，只能先出租等待機會，也有些人以為物件可補登陽台、現賺幾坪價差，最後才發現沒得補，浪費許多時間；不過若能看準趨勢，即使加價搶標也可有獲利空間，例如北市大直大彎北商業宅就地合法，要是在政策執行前進場，現在應也坐收豐厚利潤。
