▲很多民眾看到房價不斷走高，內心都相當焦急，深怕現在不買房，之後房價恐更貴、更買不起。（示意圖／資料照）
文／屋比房屋總經理葉國華
房價還會漲？現在可買房嗎？近期許多民眾看到房價不斷走高，內心都相當焦急，深怕現在不買房，之後房價恐更貴、更買不起。其實，民眾會這樣擔憂並非沒有原因，隨著台灣疫情得到控制和經濟穩定復甦，今年全國及主要都會區房價持續走高，雖然政府陸續出台各項調控措施打炒房，但依然無法完全抑制住房價上漲之態勢。對於，房價究竟會漲到何時？為什麼能漲？筆者認為可從「成本面」、「利率面」、「資金面」分別加以探討。
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首先，以「成本面」來說，全國都市公告現值10年來大漲75%，精華區土地翻倍漲的比比皆是。目前國內都會區可以用來建房土地資源愈來愈少，建地價格也屢創新高，在地價飆漲的情況下，建商購地成本提升，自然推案價不可能低。
另外，去年以來，全球經濟受到新冠疫情衝擊，導致供應鏈明顯受阻，全球原物料與營建成本價格持續上漲。除代表原物料價格走勢的CRB指數，到12月23日為止，近一年飆近4成外，根據主計處資料顯示，11月營造工程物價指數也已創歷史新高，年增幅高達13.18％。而且，觀察該指數今年各月年增狀況，幅度更有逐月擴大的趨勢。
現在建商蓋房子普遍面臨成本高漲的問題。此外，隨著人口老化，營造業的施工人力也日益短缺，這些也在無形中推高了營建成本，最終反映在居高不下的房價上。
其次，以「利率面」來看，五大行庫11月份購屋貸款利率，平均僅1.351%，在歷史的超低檔區，更是讓民眾買房更加容易。以中南部常見首購約800萬元的購屋總價來說，只要夫妻存夠160萬元的自備款，在目前平均房貸利率條件下貸款8成，搭配30年期的房貸專案，每月房貸還款金額僅約2.1萬元多，跟在外租租屋負擔差別不大，甚至可能出現「租不如買」的狀況，許多首購族都趁著這波房市房熱，勇於進場買房，也推升了房價。
再者，從「資金面」來說，更是讓民眾預期房價會上漲而勇於買房的主因。去年以來新冠肺炎肆虐全球下，全世界主要國家普遍祭出寬鬆貨幣政策（QE）來應對，而QE產生的熱錢湧入股市與房市，也導致世界股市與房市紛紛走高。
目前世界各主要國家房價普遍都已創下歷史新高，台灣自然也不例外。而且，近年因中美貿易大戰，政府積極導引台商資金回流投資而推動的「投資台灣3大方案」，到12月17日止，已審核通過1109家廠商、總計1兆5534億元的投資案，不僅創歷史紀錄，更將在未來3~5年內逐步落實。
目前廠商投資設廠題材讓全台各地房市遍地開花，有許多民眾眼看廠商投資建設題材不斷，都預期未來區域房市將出現攀升，因而更勇於進場買房，也造成各地房價都有出現大幅上漲的情形。估計這波房市上漲，若沒有其他意外，未來3~5年內台灣房價大幅回檔機會不大，甚至，還有穩步墊高可能。
不過，雖然目前房市短線大幅回檔機率低，但購屋者也不可過度掉以輕心而貿然搶進，依然要嚴控風險，因為，只要房市過度飆漲，政府或央行選擇重手打房，藉由利率大幅調升、推出嚴格的信用管制或稅制等，都可能造成房市買氣瞬間急縮，甚至導致房價出現下跌的狀況。
去年以來，因應房市過熱，政府與央行已陸續祭出各項政策，包括央行信用管制、實價2.0版、房地合一稅2.0等，甚至近期除囤房稅，各縣市陸續討論預計實施外，內政部還打算推出預售禁換約轉售的修法，這些都會讓房市長期發展留下變數，過度擴張信用買房風險依然很高。而且，近期美國即將開始縮減QE規模，未來也需要嚴防熱錢在房市出現大退潮的可能。
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▲屋比房屋總經理葉國華。（圖／屋比房屋提供）
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