陶朱隱園每坪多少才合理？　顏炳立：沒有500萬是不可能賣的

圖文／今周刊

座落於台北市信義計畫區、話題不斷的超級豪宅「陶朱隱園」，究竟每坪該賣多少錢才合理？對此，戴德梁行董事總經理顏炳立表示，陶朱隱園的價格，始終是個謎，但仍可透過土地成本、造價、管銷費用等條件，進行估算。

顏炳立日前在《老謝看世界》節目中，接受主持人、財信傳媒董事長謝金河專訪時指出，陶朱隱園鄰近富邦總部、國泰金融中心和中油大樓，地點極佳，至於它到底值多少錢？可先從信義計畫區的地價開始估算起，「現在土地1坪多少錢買得到？我們在市場上查訪的時候，剩的地不多了，目前開出來都是800、900萬。」

顏炳立以每坪800萬為例計算，建坪土地成本為267萬，若用造價每坪50萬元推估，再加上設計、防震，大概是320萬，而且「藝術是無價的」，所以造型再加10%，使之來到350萬，另計管銷費用和3成獲利，「（每坪）最起碼500萬，沒有500萬是不可能賣的。」

蛋白區賣蛋黃區價格　日子到了都會下來

但顏炳立也說，「對於這樣的產品（陶朱隱園），在台灣的話，我們是祝福跟祈禱。」接著他話鋒一轉，開始評析2022年台灣房市，「我們說厚德載物、德不配位，現在很多建築物，很多東西賣不掉，都是德不配位。」

「我為什麼講，今年的市場會止住？因為蛋白區賣到蛋黃區中古屋的價錢，就要停住了，這個一定是停下了。」顏炳立強調。

他分析，敦化南路和仁愛路上，「只要有新的（建案）出來，預售都開差不多230萬、240萬，那你把它貼現回來，看成現貨的話，差不多200萬，所以200萬是守住的」，但若過河、過橋、過山洞，來到台北市的蛋白區，一旦去賣蛋黃區的價格，「日子到了都會下來」。

顏炳立舉例，如果天母1坪賣200多萬，賣成蛋黃區的價格，現在回頭看這個價錢，都可以買到信義計畫區了。不過，他也說，房地產「成交是任性」，有錢就可以任性，沒錢就要認命，「你有錢、任性，要一個傳家的東西，還是可以成交，只是成交的量和速度會變慢。」

打房猶如去除「稻子裡的福壽螺」　市場可望回歸健康

對於政府用盡「洪荒之力」打房一事，顏炳立認為，從這波打房措施可看出，只要市場有一點動靜，「他1年可以打你5次，而且打，是好幾個部門一起打，所以重拳一直加下來」，若態勢不變，效果會慢慢發酵。

顏炳立形容，如果稻子裡有一些福壽螺，稻子就長得不健康，所以應該把福壽螺拿掉，「假設這個市場，把短線的投資客拿掉，我覺得這個市場，會回到健康。」

「去年的市場，可以定調，非常明顯，它是個炒作。」顏炳立稱，就像吳郭魚為了多賣10%、20%的價格，包裝成台灣鯛，賣石斑的價錢，「這個就要翻臉了！」2022年第2季的房市，想回到2021、2020的市況，猶如貓想變老虎，會有點辛苦。

顏炳立表示，2022年房市，可謂「雲中月圓」，月亮依舊圓，但是配上黑雲，黑雲就是政府的政策，不會散去。

「今年房市大方向，價不漲、量不增、買氣不強，市場穩健不會太熱。」顏炳立分析，資金、利率、供給、需求等「4根柱子」，決定房價表現，目前市場資金仍多，即便央行升息1碼，但利率只要在2%以內就沒事。

雖然資金、利率挺住了，但房價不會漲。顏炳立解釋，因為供給太大，需求回歸剛性自用，在此情況下，房價會比較健康，價格大於價值的產品，價格就等著修正，「假豪宅會淪為祭品」。

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