管線老舊、怕漏水 「老屋」到底可不可以買?專家解答了

▲▼幸福空間新Logo。(圖/幸福空間)

作者:幸福空間

▲(圖片提供/House123)

最近不只預售屋、新成屋,連屋齡高的老房子,價格也屢創新高。到底老房子可不可以買?要注意什麼呢?House123執行長邱愛莉幫你從以下四點分析:

一、老屋的優點

二、老屋的缺點

三、老屋的評估重點

四、其他常見的問題

一、老屋的優點

1. 坪效實在,總價低

老房子其實有很多優點,第一個,也是最大的優點,就是:通常坪數比較實在,尤其是沒有電梯的公寓!沒有公設這些虛坪!

公寓室內 25 坪 :權狀 27 坪 x 25 萬/坪 = 總價 675 萬

我們來做個試算:如果室內面積一樣都是 25 坪,沒有電梯的公寓沒有公設,就一個梯間,權狀可能買27坪就夠了。公寓行情假設一坪25萬,總價 675萬。

大樓室內 25 坪 :權狀 38 坪 x 40 萬/坪 = 總價 1520 萬

同樣的坪數,如果要買新房子,假設公設35%,權狀就要買到38坪,才有室內一樣25坪的坪數!假設新成屋的行情是一坪40萬,總價就要1520萬,是公寓的2.25倍!

 所以,坪數實在,連帶就會讓總價比較好入手!

2. 老屋集中在生活機能成熟的市區

很多老房子都是在早期就發展起來的市區,新房子比較多的,大部分都是在比較遠的、新興的重畫區,畢竟重畫區才有那麼多地可以蓋房子,所以,如果喜歡市中心的機能,加上總價的考量,可能就會考慮屋齡高的房子。

二、老屋的缺點

不過,老房子的問題也不少,老房子有幾個主要的缺點:

1. 漏水頻繁

漏水有分兩種,一種是來自於鄰居。例如:樓上鄰居漏下來的,可能是浴室、陽台或廚房,如果鄰居不處理,就會很麻煩。

另一種 是:來自於室外的漏水。許多老房子的防水層,不管是外牆或是屋頂,經過風吹日曬雨淋,加上很多鄰居年久失修,導致漏水嚴重。漏水的問題可大可小,在買之前除了要先仔細看屋外,也要確認「現況說明書」上,屋主對於屋況的聲明。必要的話,覆看的時候,請師傅一起去估價,會比較精準。

2. 結構安全須特別評估

不知道大家有沒有注意到,許多屋齡老一點的大樓都穿裙子(在外牆外面,多加了好幾圈網子,防止上面的磁磚掉下來。)除了磁磚掉落外,大家也擔心過去的建築技術規範,對於耐震的標準比較不嚴謹。加上鋼筋混凝土畢竟有它的使用壽命(畢竟我們的房子不像歐洲的古蹟,常常在保養維護)所以,地震來時總是會比較擔心。

3. 管線老舊。

很多人都知道,如果屋主已經20、30年沒有換過管線,裝潢時最好換一下,尤其電開關箱、電的迴路和總配電,最好都請師傅檢查一下。不過,只有自己一戶更換其實是不夠的。如果鄰居的管線老舊、不處理,導致用電安全發生危險,受害的可能是整棟鄰居。

4. 對房子未來的保值性,沒有信心。

如果現在屋齡已經40年,預計要住個10年,未來換屋時屋齡已經50年了,還會不會有買方願意買,也是許多人猶豫的原因。

 

▲(圖片提供/幸福空間)

三、老屋的評估重點

到底屋齡老的房子可不可以買呢?以下三點絕對要考慮進去!

1. 土地條件

屋齡高的房子,土地的條件真的很重要。

大家都知道,房地產=房子+土地。當房子因為屋齡高,導致殘餘價值越來越低的同時,如果因為地點好、土地持份大,土地增值幅度大,這樣一來一往,房子整體還是有機會增值,甚至可能有機會和建商合建。我們有房子就有這樣的成功案例,改建後的房子價值是,原來老屋的2.2倍!但是,如果地點不好,或是土地持份不大,就比較不建議。

當然,土地條件除了看地點和土地持份坪數之外,還有土地使用分區、臨路寬度、街廓面積……,有很多的細節。建議透過地籍套繪圖和容積獎勵計算的方式,來評估老房子改建的條件。

2. 結構安全

房子不管要出租或自用,結構安全還是最重要的條件。

大家普遍覺得房子屋齡高、結構比較不安全,不過,如果大家看花蓮和台南大地震倒的房子,甚至是 921 地震災情嚴重的社區,會發現屋齡其實都不見得特別老。以 20 出頭的屋齡來說,很多人可能不見得會把它歸類為「老屋」,反而旁邊屋齡更高的房子經過地震卻沒有倒。

關於房子結構的檢查,可以參考我們之前曾經邀請結構和土木雙技師的蘇技師,跟我們分享的影片

3. 不同的市場,對於老屋的接受度不同。

在雙北,屋齡高的房子成交量仍然相對熱絡,因為發展得早,平均屋齡偏高,大家對於老屋的接受度比較高,甚至在台北市,每成交 2 戶,就有1戶的屋齡超過 30 年。但在其他縣市,例如桃園,屋齡2年以下的就佔了將近 3 成,每成交 2 戶,就有 1 戶的屋齡在 10 年內,和台北相反。

或是像台中,你問很多台中的朋友,屋齡 25 年以上的房子考不考慮?他們可能直接畫叉。所以,不同的市場對於老屋的接受程度,也會影響房子未來增值的空間和賣屋的速度。

四、其他常見的問題

至於老屋的貸款條件如何呢?

貸款條件:雙北+近捷運之外,最好先詢問銀行

老屋貸款,其實跟地點有很大的關係。雙北,捷運有到的地方,真的不難貸款,成數還是有到8成、85成,只是貸款年限可能從30年變25年或20年,因為銀行認為土地還是有價值。但是如果是捷運沒有到的地方,或外縣市,屋齡太高,真的比較不好貸款。所以,在斡旋之前,最好先問過銀行會比較放心喔!

 以上是老屋的優缺點分析,以及購買的評估。回歸到房子居住的安全(結構),和真正的價值(土地、坪效),是評估老屋的兩大關鍵!

延伸閱讀:簽約買下中古屋後卻反悔了?已繳得錢可以拿回來嗎?

延伸閱讀:天花板嚴重漏水,原因可能不單純!當心買到海砂屋

House123 執行長 邱愛莉

幸福空間專欄

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