房市降溫了房價會跌？專家：「2個關鍵」讓民眾買屋越買越小

▲ 從各縣市地政局數據來看，六都5月房屋買賣移轉棟數已年減7.7%，顯示房市已降溫。（示意圖／取自免費圖庫unsplash）

文／黃健誠／今周刊

繼美國聯準會（Fed）宣布升息3碼後，央行也隨即宣布跟進升息半碼，不過，並未如預期祭出第5波房市信用管制措施，央行總裁楊金龍對此表示，房地產已有冷卻跡象，因此以優先對付通膨為主。

不過，全球通膨升息勢在必行，除了房貸族未來在升息循環下，仍會增加其房貸支出外，住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，房市調控維持現狀不僅是拜金檢與近期房市走軟之賜，也意味著為日後調控房市留下伏筆。

千萬房貸每月多繳逾千元　未來升息恐再升壓

根據金融聯徵中心公布今年首季平均住宅貸款利率1.46%為基礎，大家房屋企劃研究室副理郎美囡指出，若貸款1千萬元，以20年期、本息均攤方式還款，每月還款金額為4萬8,071元，3月升息一碼後，利率提高為1.71%，則每月還款金額提高為4萬9,226元，每月增加1,155元。

如今再升半碼，利率升1.835至%，每月還款金額為4萬9,811元，跟前次升息相比每月再多585元的還款金額，兩次升息每月還款負擔共增加了1,740元，這次緩升貸款族壓力不那麼重，但若第三季再升息，房貸族負擔將升壓。

房市趨勢專家李同榮對於央行未祭出第5波房市信用管制措施則表示，除了因疫情嚴重影響各行各業，此時此刻非打房時機外，從六都5月的房市交易量觀察，相較去年同期年減7.73%，房市顯見已有大幅降溫理象，同時今年六都第一季房價平均漲幅3.16%，已較前季平均漲幅5.03%降低幅度近4成之多，第二季受疫情影響漲幅將更收斂，數據顯示房價漲幅的確在縮小，所以央行此次並未再針對房市採取預行的第5波限縮措施。

下半年房市漲幅縮小　呈價量小增格局

不過，李同榮提到，此次央行搭配調高存款準備率，為近14年首見，其實有兼顧市場游資充斥的回收，同時也會對房市授信產生間接影響。回顧民國72-78年房市第三波景氣循環，房價高漲4.5倍，股市、房市、地下金融大鳴大放，資金氾濫到難以收拾，最後房市就是在78年2月28日與3月31日央行連續大幅提高存款準備率而結束房市多頭市場，可見調高存款準備率對房市的影響不可忽視。

另外，李同榮也說，在升息的影響之下，預期未來房市將會呈現三大走勢，包括房價漲幅將縮小、投機炒作將收斂、打房力道將趨緩，預測下半年交易量回溫，全年房市將呈現價量小增的格局。

銀行鑑價提高、工料雙漲　民眾買房只會「越買越小」

根據聯徵中心近期公布今年第一季全台住宅貸款統計，今年首季平均建物面積44.5坪，創13年來同期新低，跟2017年第一季平均47.2坪相比減少了2.7坪，相當於少了一間臥房的面積。

此外，近5年來住宅的貸款鑑估值一路走升，在2019年第一季小幅回檔後拉升，今年首季平均鑑估值為1,215萬元，與五年前比較多了176萬元，顯示平均購屋門檻增加，但是平均貸款建物面積卻下滑，可見資金狂潮下房價顯著提升，及大樓型物件的交易比例拉高，因此銀行鑑價提高，但也因房價上揚，相同購屋預算可買面積縮減，呈現買方越買越小的趨勢。

郎美囡指出，如今房價已至高點，購屋門檻拉高，利率再攀升，對於多數採用指數型房貸的購屋人及貸款族而言，購屋貸款成本有感增加，也導致購屋人的房價負擔力更為弱化。

住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨認為，近年來工料雙漲，營建成本續增，預期新屋價格難跌，尤其央行升息增加購屋成本，建議買方購屋前，應充分掌握價格走勢及政策動向，並檢視財務狀況，避免資金出現缺口。

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