柬埔寨曾是「海外包租公」首選 現在房價狂跌逾2成!崩盤真相曝

▲▼柬埔寨市區街道。(圖/記者許靖騏攝)

▲柬埔寨市區街道。(圖/記者許靖騏攝,下同)

文/黃健誠/今周刊

近期柬埔寨因為詐騙案成為媒體熱議焦點,從拐騙台灣人到摘除器官的消息不斷在新聞中出現,讓柬埔寨這個國家,在不少人的心中留下陰影,人人聞之色變。

不過在幾年前,房市海外投資曾掀起一陣風潮,從一開始的美國、日本到馬來西亞、泰國,最後再到柬埔寨,台灣有許多人想成為跨國包租公,前仆後繼前往海外投資房市,柬埔寨金邊成為熱門投資標的,炒作讓當地房市一度高漲。

柬埔寨成東南亞投資首選 今年房價卻狂跌近兩成

柬埔寨從2011年至2019年間,每年平均經濟成長率高達7.2%,外資看準這顆東南亞寶石,紛紛搶進投資,金邊因此多了許多外國白領階級對於住宅的需求,吸引為數眾多的投資客前往投資房地產,不過,在2020年以後受疫情嚴重衝擊經濟,讓當地房市受到影響。

根據國際房地產調查網站《Global Property Guide》統計,今年(2022)第一季柬埔寨金邊高級公寓的平均價格,年跌幅高達19.15%,而且未來房市可能還會持續降溫。

過去,台灣不少人前往海外投資房地產,住商不動產企研室經理徐佳馨指出,海外房市投資風潮早在2010年以前開始興起至今,一開始業者鼓吹投資日本、美國等房地產,直到2013年時,因為台灣房地產開始沒什麼利潤,更多人選擇往海外投資,像是馬來西亞等東南亞國家。

直到馬來西亞房地產價格走升之後,這股海外房市投資風潮又開始轉往柬埔寨,其主要原因除了該國經濟成長強勁外,還有人口紅利,再加上當地投資多以美元計價,對外資相當友善,因此一度成為海外投資首選。

▲▼柬埔寨市區街道。(圖/記者許靖騏攝)

想成為「海外包租公」 小心反成為海外孤兒

徐佳馨說,從2013年後,台灣許多業者鼓吹赴柬埔寨投資房市,甚至還有不少「代理商」,因為投資者並不在當地生活,僅依靠單一業者進行買賣,因此若持有當地房產,想要自行買賣也會苦於沒有管道,所以如果業者跑了、出事後,也會求償無門,成為海外投資孤兒。

以投資柬埔寨的房地產為例,徐佳馨提到,當地2013、2014年間,開始有人進去大興土木,當地海外投資物件,多半被包裝成要租給外國人,強調高租金投報率,但是最實際的問題就是:哪裡有這麼多外國白領需要租房,且當地房價便宜,外國白領階層有需求也買得起,為何還需在當地租房,因而演變成供給過多的情況。

徐佳馨提到,海外房地產投資並非不能做,但是,因為不在當地生活,又不夠了解各國房地產市場,很容易就陷入資訊不對稱的情境中,僅透過在台灣的業者提供資訊,投資人或許沒有能力查證,也只能照單全收,讓海外投資的風險拉高。

其次,進行海外房地產投資,除了仰賴在台灣業者提供資訊以外,更要思考自己有沒有本事在當地出場,因為各國國情不同,或許會碰上法治觀念不足、對外國人保障不夠,這些因素都讓轉手風險大大提高,因此若遇上非正派的業者,很容易賠上身家。

對於海外投資房地產,徐佳馨說,許多人懷抱成為跨國房東的夢想,不過,以柬埔寨的案例而言,正巧此波碰上疫情衝擊,讓以觀光產業為主的國家都陷入艱困的危機中,如果真的想要投資國外房地產,可以考慮投資REITs,比起當地買一間房的風險就小得多了。

財經專家也赴柬開咖啡園 勸民眾投資仍應勤作功課

至於柬埔寨是否仍為適合投資的國家?與朋友一同買地,在當地經營咖啡園的財經專家黃世聰表示,柬埔寨當地土地便宜、人工也便宜,當時準備開闢咖啡園時,找了許多農業專家做了不少功課,預估生產1公斤咖啡豆的成為2-3美元,而在國際市場上大約可賣出每公斤20塊美元價格。

黃世聰說,柬埔寨土地大約為台灣5倍大、人口卻不到兩千萬,再加上過去政府對外資的態度友善,讓外資在當地實業投資確實相當興盛,甚至有不少南韓、日本企業都到當地投資農業,有不少台商經營紡織業等,不過,隨著COVID-19疫情後,經濟受到衝擊,與中國良好關係也會讓外界對柬埔寨政局有所隱憂。

但是,黃世聰強調,以他常接觸的柬埔寨的經驗,當地人民生活多半困苦,但性格仍相當純樸良善,並非如近期台灣人對柬埔寨印象一樣,充滿詐騙及不法行為,而近期頻頻躍上媒體版面的拐騙、詐騙事件,也多非當地人所為,因此這類事件仍僅是該國的一小部分。

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關鍵字:今周刊房產雲東南亞要聞柬埔寨包租公

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