房子為什麼被法拍?兩種常見情況淪拍賣市場 得標價不見得便宜

▲▼養老,房地產,以房養老,房屋。(圖/視覺中國)

▲ 高房價時代,想買到便宜的房子,很多人都會想到法拍屋。(示意圖/視覺中國)

文/吳鴻暉/今周刊

法拍市場上最常見的兩類法拍屋產生原因,其實都跟人性有關。

讓屋子淪為法拍的兩類狀況

1.原屋主欠錢

為何說跟人性有關呢?筆者的經驗發現,很多時候,債權處理並不是無法處理,而是當事人不願面對。

舉例來說,曾經有個法拍物件,當時我們以 810 萬得標取得,原屋主的狀況是,長期積欠管理費未繳,另外也跟農會有借貸關係。然而事後我知曉,最終拍賣結束後,法院上有 580 萬可以分配給原屋主,也就是說原屋主其實不是那麼「沒錢」,他本來的債務只有大約300多萬,只是他不願意面對難關,一味逃避,造成了大損失。

以該物件的市場行情來說,市值大約可達 1,500 萬,原屋主的確因為理財不當,導致連管理費都繳不出來。但正確的做法,應該好好分析自己的資產現況,然後當開始左支右絀時,適時處理資產;例如找到優秀的仲介公司協助賣屋,就算屆時賣價不及市價,也不會淪落到法拍屋那樣的低價。

2.變價分割

我們介紹產權糾紛爭議時,有提到變價分割,除了像是共有人其中一人因債務問題讓其持分淪為法拍外,另有一種情況就是,當共有人想針對共有物進行處分,其他共有人卻不同意時,可聲請變價分割。當法院也判決可以變價分割後,接著還有優先承購權的問題。

什麼是優先承購權? 以3兄弟來說,法院將共有物變價分割,那共有物的全部或一部分將依規定,強制執行拍賣不動產程序。在此情況下,假定大哥是聲請變價分割者,那麼兩個弟弟在法拍流程進行後,擁有優先承購權。

所謂優先承購權,係指法律基於一定之目的,即第3人就出賣人出賣某物給買受人時,能以同一條件優先於原買受人而買受。以三兄弟案例來說,也就是兩個弟弟擁有優先承購權。假定該共有物被變價分割,後來進入法拍流程,第一拍就有人得標,其金額是500萬。那麼該得標人即使已經以最高價得標,仍不代表他可以取得該房子;因為還必須徵詢擁有優先承購權者的意向。以本案例來說,法院會詢問原物件的其他兩位原始共有人,也就是那兩個弟弟,有沒有要行使優先承購權?

假定兩兄弟中任何一位,願意行使優先承購權,那原得標人不得異議,只能放棄該標案,領回保證金。而這位優先承購者,不需要再喊價也不得減價,就是依照原得標人的價格,也就是500萬,正式取得房子。反之,若兩兄弟都無力或無意願行使該權利,那麼該原始得標者才能正式得標,取得權利移轉證書。

另外假定本例中的兩兄弟,都想行使優先承購權,最後就必須靠抽籤來決定。為避免這樣的情況,有可能兩兄弟之一,自己也擔任投標人,或委託自己信任的親友擔任投標人;也就是他也依照流程,和大家競標。若最終他得標,彼時就沒有優先承購權問題。當然,也許兩兄弟都有這樣想法,兩個後來都去參與競標,最終就還是以出價最高者得標。

被拍賣的屋主都是窮人嗎?

有人將房子法拍處置後,還有餘額數百萬, 他不是沒有錢,只是不懂得如何處理資產。

另還有一種狀況也很常見,就是原屋主因某種情況,「必須」讓房子出脫,例如多人繼承房地產或為人擔保。我曾經接觸過一個例子,某生意人因為好心幫朋友擔任保人,結果反倒被對方倒債所連累,背負龐大債務。為此,他讓房子被查封,然後再由其他親友標下,由於那時房子不在他名下了,也就不用擔心失去這間房子。

在競標場上,大部分的人都認為法拍屋的價格會跌到很低,但若以上述案例來說,因為那些親友勢在必得,務必要標回房子,所以在這樣的前提下,就有可能用很高的價格,甚至就跟市場行情差不多價錢來買回。

法拍屋市場是千變萬化的,有多樣的可能。若是我遇到上述的案例的情況,能事先知道有這樣的事件背景,我是不會去參與投標的,因為已經知道不可能用低價得標了。

相似的情況還有一個例子,王媽媽知道同一個社區的隔壁房子要被法拍,王媽媽為了想要讓自己妹妹搬來當她鄰居,因此她對這個法拍物件有很高的意願承受,就算價格高些,反正低於市價都可以接受。這類的案子,其實也不少, 經常我在法拍屋競標現場,看到投標人好像彼此都認識,還互相打招呼,才發現原來對方彼此都是鄰居。

作者簡介_吳鴻暉

現為頂贏國際資產投資顧問公司董事長,人稱其為法拍屋達人,開設許多投資課程,教授正確投資觀念。

本文摘自布克文化出版《法拍屋投資攻略

▲▼             。(圖/)

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關鍵字:法拍屋今周刊

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