郎美囡/買房後簽「包租代管」爽賺租金? 小心成了冤大頭

▲▼房市配圖:士林北投地區關渡平原。(圖/記者湯興漢攝)

▲房市配圖。(圖/記者湯興漢攝)

文/大家房屋企畫研究室總監郎美囡

近期網路熱議有建案以包租代管的方式,每月給付2萬元租金,讓買方無痛晉升房東,網友紛紛表示不會有這麼「好康」的事,並提醒有興趣的買方建案一定是賣不好才會如此包裝出售,搞不好房價已先灌水,別被當冤大頭。

確實每逢房市成交狀況不佳,就會出現新建案以售出後包租代管的方案,力求吸引買方入手,其行銷內容包含全室裝潢,家具家電一次到位,包租代管2年甚至3年,並強調高投報率,甚至有建案標榜投報率10%。

不過,投資置產增加被動收入仍是許多民眾的理想,為避免砸下重本卻沒有收益、房價又跌,進場前應先掌握兩大關鍵,充分了解內需市場與行情。

首先是內需市場,房屋要能有穩定的租金收益,首要重點是位在租屋的熱門地段,且坪數大小是當區的熱門房型,例如公司行號多的區域,其內或周邊通勤快速的地點是上班租的租屋熱區,通常租客組合多為一到二人,所以中、小坪數的住宅最為理想,以往有訴求大專院校周邊,可做學生租屋的物件,隨著少子化問題越來越嚴重,只能租學生的地段應盡量避免。

另一個關鍵是價格,評估租屋是否理想最簡單的指標是租金投報率,簡易的計算方式為計算年租金,再除以房屋總價,乘以百分比,若租金水平不變,讓投報率拉高的重點是壓低房價,房價行情可參考實價,並斟酌財務狀況,衡量可入手的價格,租金部分由於實價上區域的租賃資料可能不多,建議搜尋各大租屋平台的租賃物件,推估相同類型房屋的租金水平,綜合推算合理的租金及房價。

一般住宅的租金粗投報率約2%,所以住宅能有4~5%投報率是非常少見的理想狀態,建商能提出10%的投報率,應是只有以首付款做計算。

不僅一般住宅市場有包租代管,中部知名景點日月潭旁出現休閒型的代管建案,買方購入後可當自己的渡假天地,也可交由搭配的物業團隊管理,以民宿的方式出租,搭上國內觀光復甦潮,又在國旅熱門地帶,讓買方期待房租投報率。

雖然在居住正義的意識下,住宅理應回歸自住為主的本質,然而不動產抗通膨效果佳,位在不同地段可開創出不同商機,若為自住,了解自身需求便能篩選出適合的房屋,若要置產,提醒務必做足功課,切莫盲目追隨行銷話題,到頭來沒有賺到租金,只剩扛房貸的痛苦。

▼大家房屋企劃研究室總監郎美囡。

▲▼《大家房屋》企劃研究室副理 郎美囡

►郎美囡小檔案

學歷: 國立台北大學不動產與城鄉環境學系

經歷: 信義房屋鑑價部

現職:大家房屋企劃研究室總監

關鍵字:房市房價打房打炒房買房購屋住商不動產包租代管租金郎美囡

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