郎美囡／買房後簽「包租代管」爽賺租金？　小心成了冤大頭

▲房市配圖。（圖／記者湯興漢攝）

文／大家房屋企畫研究室總監郎美囡

近期網路熱議有建案以包租代管的方式，每月給付2萬元租金，讓買方無痛晉升房東，網友紛紛表示不會有這麼「好康」的事，並提醒有興趣的買方建案一定是賣不好才會如此包裝出售，搞不好房價已先灌水，別被當冤大頭。

確實每逢房市成交狀況不佳，就會出現新建案以售出後包租代管的方案，力求吸引買方入手，其行銷內容包含全室裝潢，家具家電一次到位，包租代管2年甚至3年，並強調高投報率，甚至有建案標榜投報率10%。

不過，投資置產增加被動收入仍是許多民眾的理想，為避免砸下重本卻沒有收益、房價又跌，進場前應先掌握兩大關鍵，充分了解內需市場與行情。

首先是內需市場，房屋要能有穩定的租金收益，首要重點是位在租屋的熱門地段，且坪數大小是當區的熱門房型，例如公司行號多的區域，其內或周邊通勤快速的地點是上班租的租屋熱區，通常租客組合多為一到二人，所以中、小坪數的住宅最為理想，以往有訴求大專院校周邊，可做學生租屋的物件，隨著少子化問題越來越嚴重，只能租學生的地段應盡量避免。

另一個關鍵是價格，評估租屋是否理想最簡單的指標是租金投報率，簡易的計算方式為計算年租金，再除以房屋總價，乘以百分比，若租金水平不變，讓投報率拉高的重點是壓低房價，房價行情可參考實價，並斟酌財務狀況，衡量可入手的價格，租金部分由於實價上區域的租賃資料可能不多，建議搜尋各大租屋平台的租賃物件，推估相同類型房屋的租金水平，綜合推算合理的租金及房價。

一般住宅的租金粗投報率約2%，所以住宅能有4~5%投報率是非常少見的理想狀態，建商能提出10%的投報率，應是只有以首付款做計算。

不僅一般住宅市場有包租代管，中部知名景點日月潭旁出現休閒型的代管建案，買方購入後可當自己的渡假天地，也可交由搭配的物業團隊管理，以民宿的方式出租，搭上國內觀光復甦潮，又在國旅熱門地帶，讓買方期待房租投報率。

雖然在居住正義的意識下，住宅理應回歸自住為主的本質，然而不動產抗通膨效果佳，位在不同地段可開創出不同商機，若為自住，了解自身需求便能篩選出適合的房屋，若要置產，提醒務必做足功課，切莫盲目追隨行銷話題，到頭來沒有賺到租金，只剩扛房貸的痛苦。

▼大家房屋企劃研究室總監郎美囡。