越南Q2失業人口飆破百萬! 外媒分析:工業園區租金再漲20%

▲越南建案    。(圖/記者陳致平攝)

▲越南的工業房地產市場吸引了大量外國投資。(圖/記者陳致平攝)

記者陳致平/綜合報導

越南的工業房地產市場,包括工業園區,一直以來都是外國直接投資(FDI, Foreign direct investment)的熱門領域。然而,出口強國越南面臨全球經濟情勢不景氣,尤其是全球需求在疫情後大幅減緩,也直接影響製造業的接單表現,據越南統計總局的數據,2023年Q2越南工作年齡失業人口達107萬人。儘管如此,工業用地市場仍表現強勁,外媒分析這一現象後存在一些關鍵的驅動因素。

長期關注越南財經發展的《Vietnam Briefing》指出,截至2022年,越南境內有563個工業園區(IPs),分佈在61個省份。根據2022年的越南房地產報告,其中有397個工業園區已經建立,106個工業園區正在建設中,292個工業園區已開始運行。大多數這些IP項目集中在三個主要的經濟區域:東南部地區、紅河三角洲地區和中部沿海地區。

由於穩定的增長率、靠自由貿易協定驅動的經濟以及良好執行的投資支持政策,越南仍然是房地產投資者的有吸引力目的地,越南北部的工業房地產租賃需求預計將比南部地區實現更高的增長。

▲▼2021年9月21日越南河內MAXPORT成衣廠工人、成衣廠女工、服裝工廠。(圖/CFP)

▲越南的工業用地租金上漲,勞工的基本薪資也持續上漲,對製造業者而言經營壓力不斷上升。(示意圖/CFP)

然而,據報導,毗鄰胡志明市的平陽省(Binh Duong)的工業房地產占用率大幅增加,超過95%,其他主要地區的工業區,包括同奈、北寧、北江、河內和胡志明市也持續增加。

因此,工業園區的租金價格有望持續上漲。根據房地產服務商戴德梁行Cushman&Wakefield的數據,2022年胡志明市的平均租金價格為每平方米186美元,河內則為每平方米142.3美元。

不過,工業園區的供應可能即將出現短缺,這極有可能將土地價格再往上推高。自2023年越南政府發布了有關特定土地類型和地區土地價格範圍的96/2019/ND-CP號法令以來,工業用地的租金價格已急劇上升。

此外,越南政府還發布了115/NQ-CP號決議,對將稻田轉換為工業用地進行了限制。儘管這一法規旨在恢復受損土地,但可能會限制2023年工業園區的供應。就現況推估,越南工業園區的租金價格將在2023年年度上漲8%至20%

雖然越南的工業用地租金持續上漲,但仍然比東盟其他國家低25%至40%。此外,越南的FDI政策已多次修訂,以吸引更多外國投資者。此外,中國向越南的生產轉移也將成為工業地產市場的增長驅動因素。在2023年上半年,市場中不乏大型國際製造商加入,如富士康和Goertek,分別在北江和北寧的工業園區擴張,其他企業,如京東方(BOE)、康宇達(Quanta)和三星。

此外,世邦魏理仕(CBRE)越南在2023年上半年記錄到對中國租戶在現成的倉庫/工廠的強烈需求,尤其是在越南北部地區;而在南部地區則出現了一系列新的工業園區開發或擴張。全球知名的玩具製造公司樂高已在平陽省(Binh Duong)的VSIP III工業園區注資超過13億美元。

關鍵字:越南工業園區製造業

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