花750萬買房出租 算出「8%投報率」爽炸？全場秒搖頭：不可能

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▲示意圖，與本文無關。（圖／記者鄺郁庭攝）

記者鄺郁庭／綜合報導

買房投資當包租公，很多人一定會算好投報率。有網友表示，他買房750萬，頭期是150萬，目前出租2萬塊，聽別人算投報率有8%，但他似乎覺得不太對，「投報率該怎麼算才對？」信義房屋專家認為，就算物件地段好，未來增值價差大，但仍要考慮隱形成本，包括稅金、耗損、空窗期等等，原PO算法過於樂觀。

有網友在「買房知識家」求問投報率該怎麼算才對，「買750、頭期150，目前出租2萬」，寬限期內月還款是1萬，聽別人幫忙算投報率「1萬x12個月／150萬 =8%」。

貼文一出，眾人紛紛搖頭，「沒那麼好賺！遇到一次奧房客，賺的全賠光！」「數學老師都哭了」、「這是最寬鬆的算法，最嚴的話你把所有費用都算進去」、「這樣算也沒錯，但是那是最理想狀態，不可能兩萬實拿，一定有修繕費。另外這是開槓桿，就像股票市場裡的融資，風險較大。」

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，算出8%應該是現金投報率的部分，但實際上還要考慮隱藏成本，像是稅金、耗損、空窗期等等。他認為，除非房子後勢看漲，有很好的價差空間，不然真正的報酬率要等房子賣掉才準確。

其中，有內行人則分析，「我的算法是，2（租金）x12（月份）x0.85 =20.4，20.4／750（買房總價） = 投報率 2.72%」，這樣還是日後物件容易脫手的算法。至於算式中的「0.85」，是物件十幾年來雜項開支、稅務、空窗期等等扣除後的平均值，他估算約在0.82-0.87左右。