陸敬民/央行政策打到小資族 「用明朝寶劍去斬清朝的官」

▲▼央行總裁楊金龍於今日央行理監事聯席會議後宣布,國內政策利率維持不變,調整選擇信用管制措施及調升新台幣存款準備率0.25個百分點。(圖/記者湯興漢攝)

▲央行總裁楊金龍宣布,調整選擇信用管制措施。(圖/記者湯興漢攝)

文/《住宅週報》社長陸敬民

中央銀行13日召開今年第2季理監事會議,會後宣布祭出第6波選擇性信用管制措施,在特定地區第2戶購屋貸款成數,上限從7成降至6成。賴政府上台主旋律一直是打詐騙,沒想到6月突然逆風打炒房,根本是有心人又要藉勢,做無聊又無效的事。

新政府上台,理論上要有一段蜜月期休養生息,特別是打炒房這類政策性措施,已經祭出很多組合,賴政府其實沒有急迫性的需求,去針對打炒房多所著墨。原則上「蔡規賴隨」是最大公約數,前面已有5波選擇性信用管制,即使沒有新動作,不會受到已購客的反感,也不會招致未購屋民眾的抗議。

政府要做的事,應是把買房的資金引導到中古屋市場,主因是現階段預售屋與5年以上的中古屋社區單價,已經有驚人的8~10萬元差距,即便是高價差,還是有不少人只買得起預售。簡單說,民眾就是看中了預售屋的付款條件。

目前購買預售屋的主力族群落在投資客、第一桶金還沒有準備好的小資族,代表預售跟中古屋的付款條件產生鴻溝。

央行有必要健全市場環境、維持房市秩序,導正資金合理流向,建議應把資金導到中古屋市場。而為何預售可以跟中古屋價差拉大?關鍵就在銀行鑑價。

▲▼             。(圖/記者張雅雲攝)

▲第六波選擇性信用管制措施懲罰到今年、明年交屋的購屋族,根本措手不及。(圖/記者張雅雲攝)

預售案是銀行跟建商專案配合做價,墊高區域行情,可是新案賣完後,進入二手市場流通,銀行又有不同做法。像是同一個預售案,預售階段銀行可以配合鑑價到單坪70萬元,交屋後1~2年轉手,銀行鑑價竟然鑑不到7字頭,產生極不合理現象,代表銀行的鑑價才是實際的市場行情。

這樣架構下,中古屋要3成自備、7成貸款,對照到有些預售案首付只要6%,又有建商優惠付款,央行應該把資金買氣,往中古市場導流,讓想買中古屋的民眾可以用2成自備、8成貸款才合理,我可以直接保證,第六波選擇性信用管制是用明朝寶劍去斬清朝的官,完全無效。

只是一再的打自用型消費者,特別是小資族跟中產家庭的臉。買不起的無解、買得起會怨恨,卡在中間,今年第2戶要交屋的購屋族,則是急得如熱鍋上的螞蟻,趕緊要籌錢。

且13日公布,14日立即實施,《平均地權條例》尚且不溯及既往,一般購屋族如何可以立刻生出1成自備?同時,也沒有打到正要買房子的預售案消費者,這類民眾4年後才會完工交屋,而是懲罰到今年、明年交屋的購屋族,根本措手不及。

►陸敬民小檔案
學歷:淡江大學中文系畢業
經歷:《自由時報》房地產記者
現職:《住宅週報》社長

關鍵字:住宅貸款央行炒房政策名家專欄陸敬民

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