▲央行祭出每一波的限貸令，都附帶「回溯條款」。（示意圖／ET資料照）
文／房市專家何世昌
截至去年九月為止，央行祭出每一波的限貸令，都附帶「回溯條款」，凡以往交易但未辦理房貸者均受到管制，第二屋貸款成數上限為5成，另高價住宅貸款成數只有3成。雖然央行矢言打擊「投機炒作」，可事實上並非如此，部份自住族群受到嚴峻衝擊，卻被打炒房政策所刻意忽視。
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較常見的無辜族群，大致可分為以下幾類：
一、高價住宅族群
眾所周知的，投資客幾乎都購買好轉手、低總價的小宅房型，通常不會碰高價住宅；所謂高價住宅，指的是台北市總價7千萬以上、新北市總價6千萬以上，以及雙北市以外4千萬以上的房型，這類房型貸款成數上限只剩3成。
因高價住宅總價過高、市場需求弱，連帶使得房價增幅空間偏低，且轉手性亦不佳。自2014年以來，迄今購買高價住宅者，十之八九都是自用需求，按理說並非央行打擊投機炒作的對象，卻始終在央行限貸名單上，與央行調控房市的說法有些出入。
▲央行指出，2024年房市投機氣焰嚴重，因此在當年陸續祭出第六波、第七波選擇性信用管制。（圖／記者湯興漢攝）
二、2024年以前購買預售屋族群
央行指出，2024年房市投機氣焰嚴重，因此在當年陸續祭出第六波、第七波選擇性信用管制，並且回溯至以往已成交但尚未交屋的預售屋。
無限回溯至2024年以前乍看合理，實際上卻有矛盾之處。我們把時間推回到2021年至2023年，這段時間房市變動較為緩和，由於民眾看法保守，房價漲幅不大，整體買氣並不算熱絡，當時買房者多為自用需求。可是2024年實施的第六波與第七波選擇性信用管制，把2024年以前買預售屋的民眾通通視為炒房客，並大砍貸款成數上限。
這種做法，就好像國中一年級新生莾撞犯錯，校長卻把一年級、二年級、三年級所有學生叫到操場全體處罰。二年級與三年級生何其無辜呢？
三、想留住起家厝的族群
台灣人普遍很「惜情」，有能力的話往往會留下「起家厝」並傳給下一代。但受到央行限貸令回溯措施衝擊，換屋族被逼著要出售「起家厝」，才能換取第二屋貸款八成的條件，讓部份民眾感到不捨。
台灣高房價問題確實嚴峻，這點無可厚非，唯央行執行管制措施時，若能衡量民情且更精準打擊炒房客，不至於錯殺無辜的自住客，將會獲得更多的掌聲。
▲房市專家何世昌 。（圖／何世昌提供）
何世昌小檔案
學歷：淡江大學中文系、世新大學中文研究所
經歷：中研院士曾永義教授助理、高雄特派記者、《住展雜誌》研發長
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