▲行政院近期將新青安排除在《銀行法》72條之2外，開房貸水龍頭 。（示意圖／ET資料照）
記者項瀚／台北報導
行政院近期將新青安排除在《銀行法》72條之2外，開房貸水龍頭，接著央行也大開換屋「人道走廊」，將換屋解約時間延長至18個月，市場議論紛紛，難道房市政策要放寬了嗎？央行第三季理監事會議又將有何新動作？最新一集《地產詹哥老實說》邀請高力國際業主代表服務部董事黃舒衛，深入剖析這些政策對房市的影響。
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主管機關已將新青安排除在《銀行法》72條之2外，9月1日起申請的新青安貸款額度將不受此限制，形同為首購族開闢一條「快速道路」。黃舒衛認為：「即使新青安補貼期不到1年，但還是會有人能省則省，搶搭末班車，形成拉尾盤的現象，激勵市場。」
新青安鬆綁能否活絡房市？黃舒衛直言：「新青安能受惠的族群有限，僅占市場交易量的2成，且這些人原本就有購屋需求，市場要重返榮景的機會非常小。」
此外，黃舒衛提醒：「這並不代表打房政策全面鬆綁。」他表示：「央行除了關注《銀行法》72條之2，去年8月起更祭出『不動產貸款集中度』管制。」
黃舒衛接著說：「央行的目標是將銀行不動產放款佔比降至36%，目前雖已從37.6%降至37.08%，但距離目標仍有距離，這意味著銀行整體放款業務正在『瘦身』，不動產貸款將持續被壓縮。」
黃舒衛進一步解釋：「新青安的『開綠燈』將排擠其他放款項目，例如土建融、危老都更等，這些項目將會受到影響，央行是將有限的放款額度，更精準地集中在特定族群身上，如新青安、部分換屋族群，而非全面放寬，且第七波信用管制的內容，目前也未見任何鬆綁跡象。」
▲黃舒衛表示，央行是將有限的放款額度，更精準地集中在特定族群身上。（圖／《地產詹哥老實說》）
新青安政策會延續嗎？黃舒衛認為：「政院的態度是讓首購族買到房，青安的政策會延續，補貼的額度不會變，但寬限期、補貼金額可能會做調整。」
即使行政院喊出「新青安貸得到」，黃舒衛也坦言：「實際能否貸到仍有變數。」他解釋：「新青安主要由8家公股行庫承作，但市場上仍有許多民營銀行不走新青安路線，這些民營銀行在央行嚴格的集中度管制下，仍需努力『減肥』。」
黃舒衛強調：「銀行在有限的籌碼下，會將信用資源分配給債信良好、對銀行有較大貢獻的客戶，因此即使新青安開綠燈，首購族仍需具備一定條件，且對於供給過剩、生活機能差或跌價風險高的區域，銀行放款仍會較為保守。」
▲對於供給過剩、生活機能差或跌價風險高的區域，銀行放款仍會較為保守 。（示意圖／ET資料照）
針對央行將換屋解約時間從1年延長至18個月，黃舒衛認為這是政策轉換中的「補救措施」。他指出：「過去1年內真正向銀行報備協處的換屋族僅有2412戶，顯示其影響範圍不大。」
此外，黃舒衛補充：「延長期限讓屋主有更多時間出售舊屋，避免因信用管制而面臨資金壓力，但市場上也有不同聲音，認為這會讓屋主『撐』更久，導致市場流動性更緩慢，願意降價求售的情況也會變少。」
展望之後的政策方向，黃舒衛表示：「雖然9月理監事會議應不會做出重大的政策改變，但第七波管制至今1年，效果顯著，成交量大幅修正，房價上漲力道、預期心理也已消失，且為因應全球經濟局勢不穩定，加上明年又要選舉，央行基本上會停止再緊縮的腳步，並預期可能會對房地產市場釋出一些暖意與溫情。」
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