▲日本房市熱度不減，吸引不少台灣買家目光。（圖／記者林敬旻攝）
記者項瀚／台北報導
日本房市熱度不減，吸引不少台灣買家目光，但關於日本買房的迷思也隨之而生，最新一集《地產詹哥老實說》邀請信義日本專家，為大家解惑日本買房的真實面貌，並提醒投資人切勿被經營管理簽證包裝移民、過高的投報率沖昏頭。
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信義房屋日本事業部經理柳政億表示，日本政府並無移民政策，因此「買房等於移民」是完全的迷思，「若目的在於取得日本身份，其實與買房可直接脫鉤，因為取得身份有多種管道，不需透過購置不動產。」
然而，坊間不肖業者常利用「經營管理簽證」來包裝「買房等於移民」的說法。柳政億解釋：「經營管理簽證的本意是鼓勵外國人赴日設立事業、繳納稅金，進而取得長期居留權，其中不動產投資確實是經營項目之一，但這並不代表買房就能保證取得身份。」
「經營管理簽證並非做這件事就一定能拿到身份，它會有很多審查，而且要經過日本政府認可才有可能。」柳政億點出關鍵，取得身份至少需要5~10年的時間，且審查過程嚴謹，業者常會忽略中間許多細節，甚至將責任推給政府，讓消費者蒙受損失。
另外，針對經營管理簽證門檻將從500萬日圓（約100萬元台幣）提高至3000萬日圓（約618萬元台幣）的研擬，柳政億認為：「這對市場是正面影響，過去門檻過低導致許多人濫用制度，設立空頭公司，造成社會問題。」
未來經營管理簽證的4大門檻包括，創業資本金額從500萬日圓提高至3000萬日圓、聘請日本員工、經營經驗、專業單位認證等等。
▲柳政億表示，除了經營管理簽證，還有其他許多取得日本居留權的方式。（圖／翻攝自《地產詹哥老實說》）
取得日本居留權的多元管道，除了經營管理簽證，柳政億也分享了其他取得日本居留權的方式。首先是富人簽證，存款達3000萬日圓（約618萬元台幣）以上，可申請半年效期，期滿可延期，但僅為短期居留，不代表永久身份。
第二依親簽證，與日本人結婚是最直接且簡單的方式。第三工作簽證，日本面臨少子高齡化問題，對外國工作人才需求大，只要符合工作需求並成功應聘，即可取得工作簽證。若收入穩定且表現良好，約3～5年有機會申請永久居留。
至於國人赴日買房，親自赴日看房耗時費力。柳政億表示：「隨著科技進步，從看房到交屋，甚至可以全程無需親赴日本。信義房屋的客戶中，約有4成是透過視訊看屋完成交易。」
交易流程方面，日本中古屋從簽約到交屋約需1到2個月，若有貸款需求，時間可能拉長。柳政億指出：「日本的貸款審查單純看個人財力，與台灣的政策性限制無關。」
談到投資日本房產的租金投報率，柳政億坦言：「過去幾年日本房價上漲，導致租金投報率逐年下滑，以東京蛋黃區為例，目前表面投報率約在2～3%間，與台灣相比僅略高一些。」
▲過去幾年日本房價上漲，導致租金投報率逐年下滑。（圖／記者項瀚攝）
柳政億強調，任何投資都應謹記「高投報伴隨高風險」的原則，「若有業者宣稱極高的投報率，務必三思，深入了解背後風險，信義房屋的宗旨是向客戶揭露真實狀況，讓客戶理性判斷，避免因衝動而做出錯誤決策。」
柳政億表示，儘管日本房產投報率趨緩，仍有許多台灣人選擇赴日置產。柳政億分析主要原因有3。首先，是日圓匯率優勢，許多買家看重未來日圓回升的潛力。
第二是資產配置，日本的制度相對安全，部分投資人將日本房產視為資產配置的一環。第三是個人喜好，不少人希望在日本擁有屬於自己的度假宅，方便隨時前往，享受當地生活。
柳政億總結：「投資日本房產應回歸理性，充分了解市場資訊，並尋求值得信賴的專業協助，才能做出最符合自身需求的投資決策。」
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