從小志願當房東? 投資對的房產是關鍵!

▲▼房地產,房價,台北市,台北101,都更,房市,老舊房屋,頂樓加蓋,違建,住宅區,不動產,打房,居住正義,都市更新。(圖/記者李毓康攝)

文/藍文強

從小到大作文題目問你長大要做甚麼?就是沒人說我長大的志向是當房東,其實把自己的生活目標設定,要努力當房東,這沒甚麼不好,甚至可以往這個方向前進,我個人覺得努力到世界當房東為目標,那將會有不同的生活感受。(當房東的形式有很多種,寫軟體收月租費是一種房東,發明專利收專利費有是一種房東,買遊覽車租給別人也是一種房東)。

出租的形式有很多種,但是大部分的產品都會因折舊或隨著時代的變化淘汰或消失,不動產的房東最普遍,門檻也較低,相對土地也較保值,長期而言都市的土地除了商圈的轉移外,價值與價格較不易消失,前題是取得成本要越低越好,且一定必須國際型大都市。

要讓房子成為你的老年年金而不是在消耗你的老年年金,養房子跟養孩子一樣在「養父母前要先學會養自己」,如果你的孩子連自己都養不活怎麼可能會養的你呢。房子也是一樣,要先會計算出房子房租至少要比房貸加利息還要高出2成以上,這樣的投資會比較安全,若每月都從你的資產或收入支出房貸,這樣房子就成為你的負債。要讓房子成為你的資產,基本上,「這個房子一定要先養得起自己」,然後才能成為您的老人年金或養得起您。

養這個「房兒子」不能像「養兒子」一樣,一天到晚向您伸手要錢,繳學費伸手要錢,零用錢要伸手要錢,交女朋友也要伸手要錢……….。「房兒子」向您伸手要錢時,只有繳地價稅、水電雜費、房貸、修繕這四類而已。若您的「房兒子」還是宅男宅在家,而無法工作賺錢,勢必是一個負擔。「房兒子」房租薪水收入越高,您就越不用擔心他,這也就是為何所有專家一再強調投資不動產,地段最重要了。越好的地段越容易出租,當然房租薪水收入就越穩定囉。

台灣、日本東京同樣以房貸1000萬為例,在台灣要找1250萬房子房租每月收5萬多,真的是滿困難的,但是在日本東京若以1430萬買的房產要租7萬卻不難。所以在台灣買房地產投資者已經不是在看投報率了,而是在看漲幅的利潤。台灣現在很多投資客買1250萬的房子1400、1500萬就賣,扣掉仲介費與利息後大約可以賺100、200萬,短短幾個月就有幾百萬的獲利。比起6%或10%的房租投報率,的確是漲幅的利潤比較有吸引力。

房價在趨勢往上的時候,這樣操作應該會有利潤,可是房價越炒越高後,無形之中,報酬率就會越來越低,很多人投資就不會以投報率當作投資房地產考慮的因素。風險相對就會越來越高,一但到高點,房貸與利息的壓力就會形成房價往下的力量,當房價往下的趨勢來臨時,就會造成風暴,2008年美國房地產形成的次級房貸風暴就是一個明顯的例子。

日本這20幾年來也是一樣,房價的趨勢是往下的,房價幾乎跌到40幾年前的水位,但最近的10年,日本東京房價已呈平緩微升趨勢,日本發生大地震、核爆,日本東京房價遇大利空不跌,充份顯示日本房價有強力的支撐,已較無下跌可能,這時候進場投資日本不動產相對安全,近期大阪又取得2025世界博覽會主辦權,東京不動產和大阪不動產各有話題。

●藍文強:不動產經紀人考試及格,現任國際東京不動產業務經理,幫助想要在日本置產或投資的朋友找尋心目中理想的日本不動產;並協助已經有日本房地產的朋友,迅速銷售在日房產。

原刊於國際東京不動產投資顧問公司,授權轉載

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