上半年陸房地產「市場成交乏力」 各物業銷售面積均呈負增長

▲上半年部分二線城市市場熱度顯著回升引發了調控的再次升級。（圖／CFP）

大陸中心／綜合報導

在「房住不炒」的戰略影響下，上半年大陸房地產突出表現為市場成交乏力，商品住房銷售將進一步回落，總體開發投資依舊維持較高水準，但房地產投資增速將進一步回調，預期在下半年房地產市場，平穩調整態勢不會發生實質性的轉變。

根據《經濟參考報》報導，今年上半年房地產市場總體呈現平穩回落態勢，各類物業銷售面積均呈負增長態勢，土地購置面積和土地成交價款均大幅下降，住宅投資熱與商辦類物業投資冷的現象仍然延續。

▲圖為福州一處建設中的房地產樓盤。（圖／CFP）

從今年1至5月的房地產開發和銷售情況來看，主要表現出三個方面明顯變化：

第一、各類物業銷售面積均負增長，銷售價格漲幅回落。住宅、辦公樓、商業營業用房銷售面積全部負增長。其中，商品房銷售面積5.6億平方公尺，同比下降1.6%，降幅比1—4月份擴大1.3個百分點，同時，商品房銷售額51773億元（人民幣，下同），同比增長6.1%。其中，住宅銷售額增長8.9%，辦公樓銷售額下降12.3%，商業營業用房銷售額下降9.7%。

第二、土地購置面積和土地成交價款均大幅下降。今年1—5月，房地產開發企業土地購置面積同比下降33.2%，土地成交價款同比下降35.6%，土地購置面積和土地成交價款的跌幅之大前所未有，土地購置面積是自1998年以來的最大跌幅，土地成交價款是自最早此數據公佈的2004年以來的最大跌幅。

此外，土地成交價款跌幅超過土地購置面積，土地平均成交價格有所下降。由於土地價格是形成商品房價格的基礎要素，其漲跌在滯後1-2年後將反映到商品房市場。因此短期內，土地市場對新建商品房市場價格有拉低作用。

第三、住宅投資火熱與商辦類物業投資疲軟的現象仍然延續。今年1—5月，全大陸房地產開發投資同比增長11.2%，比2018年房地產開發投資9.5%的增幅有所上升，如果全年能保持這樣的投資勢頭，將是自2015年以來首次重回兩位數增幅。

▲2018年下半年以來，房地產開發投資增速放緩，市場下行壓力增大。（圖／視覺中國）

從地區差異來看，1—5月大陸西部地區房地產開發投資增速約為東部、中部地區的兩倍，東北地區投資增幅最低，東部、中部、西部、東北地區投資同比增幅分別為9.7%、9.2 %、18.5%和7.1%。

總體來看，上半年的房地產市場特點突出表現為市場成交乏力，商品住房銷售將進一步回落；土地成交面積、金額累計增速雙雙大幅回調將對未來市場形成較大的下行壓力；總體開發投資依舊維持較高水準，但房地產投資增速將進一步回調。預期2019年房地產市場平穩調整態勢不會發生實質性的轉變。

▲大陸房地產巨頭碧桂園。（圖／視覺中國CFP）

綜合2018年與2019年上半年的房地產市場情況，未來可能會存在的一些苗頭性、傾向性、潛在性問題：

第一、是城市極化帶來的部分城市房價上漲過快。大陸的城市化已經走向了一個新的階段，即以部分二線超大城市為核心的城市形成了新的增長極。無論是房價上漲幅度還是持續時間，一些二線甚至個別三線城市都完全超越了一線城市。

如果城市的房價上漲是有基本面支撐的，那風險相對來說是可控的；相反，如果城市的房價上漲並沒有基本面支撐，純粹由房價繼續上漲的預期支撐，那就是泡沫需要加強風險防範。

第二、收縮型城市面臨房地產價格下跌的可能。在大陸目前城鎮化減速階段，對於部分有收縮跡像或已經收縮的城市要最大程度避免不必要的城市擴張和城市郊區的房地產項目，減小後期城市更新發展規劃的難度。

▲房地產政策的鬆緊程度取決於市場發展的景氣狀況，帶有逆週期調整的性質。（圖／CFP）

第三、住房租賃市場或面臨集體土地入市的衝擊。可以預期，在未來幾年，隨著集體土地租賃住房用地的供給與集體土地租賃住房的建設，相當數量的新增租賃房源將集中入市，這將給當地的住房租賃市場帶來不小的衝擊。

第四、土地市場成交下降或使地方財政收入承壓。2019年上半年出現了土地購置面積和土地成交價款均大幅下降的情況。這一方面是房地產信貸資金總體收緊的情況並未改變，部分地塊出讓附帶條件過多令房地產開發企業的拿地意願降低；另一方面房地產企業融資成本較高，未來形勢不明，在土地價格水準高位時房地產開發企業的拿地態度趨於謹慎。

土地市場成交大幅下降，必將使財政收入減少的壓力有所增加。未來如果土地市場成交繼續保持下行的態勢，財政收入減少的壓力將進一步加大。