4個月標到4間房！ 20年法拍老手幫畫5重點

圖文／鏡周刊

擁有逾20件不動產物件（10多間房屋、7間套房及6個停車位）的包租公教授聶建中，2018年底至2019年初連續4個月買進4間房，外界看來相當大膽，但其實聶建中是資歷超過20年的法拍老手，以過來人的經驗，提醒新手買法拍有許多眉角要注意。

以「543原則」篩選出欲買入的標的後，拍賣上的出價也是門學問。聶建中坦言自己出價保守，依照對物件的喜好程度加價，最多比底標價多20萬元，「我標40單才中3間，價格夠低才入手。」聶建中強調，物件之所以便宜都有原因，因此針對有興趣的物件，他會再詳閱法院公告確認是否有點交、租賃權、抵押權、投標資格限制，以及優先承買權（受法律保護，有優先其他人買進這間房屋的權利，如共有人或承租人）。

以萬華一間5樓透天厝法拍物件為例，聶建中雖以300多萬元成交，但因共有人有優先承買權，最終房子不歸他。「300多萬元太便宜了，很容易被買回去，我也因此損失一些貸款利息。」

另外，他建議新手盡量選擇法院點交的房子。「以我的經驗，只要是法院確定點交的案件，通常不會有太大問題。」若物件被人占有，聶建中會先自行與對方協商，「真的不願搬離，我就向法院提出點交狀聲請點交。」

不同於一般買房，法拍屋在投標時就得事先準備底標價20%的保證金，且得標7天內要付清全部款項。「有些特殊物件銀行不提供貸款服務，以我在中山區的法拍為例，就得全額自備。但只要法院有點交，我敢這麼做。」聶建中強調，算清楚財務狀況才能放手去拍。

要注意的是，法拍屋通常無法進屋勘查屋況，法院更不會對拍賣物件有瑕疵擔保，因此聶建中會先預備一筆房屋修繕與整理費用。「中正區這間有9成裝潢都是自己尋工比價，找CP值高的各工班動手做，原本設計師估價350萬，我不到100萬元就搞定。」

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