葉國華/不肖業者製造房價虛高 5大方法破解「虛價登錄」

▲實價登錄新制7/1上路,桃園首創申報後24小時搶先查看。(圖/市府提供)

▲今年7月1日實價登錄新制上路,使價格揭露提早1個月。(圖/市府提供)

文/屋比房屋總經理葉國華

雖然政府在2012年推出實價登錄至今,期望讓房價資訊更透明化,但是各界仍呼籲修法的聲浪不斷,認為「價格不透明、資訊不對稱」,今年終於推出新制2.0版,但是包括大家期待的門牌揭露、預售屋即時登錄等都落空,民眾無法即時得知預售屋實價登錄價格,甚至有業者將高價戶提前登錄,製造房價虛高假象,但買房民眾也不用擔心,有5大方法可破解「虛價登錄」。

以今年7月1日上路的實價登錄新制來說,修法重點在於「申報義務人改為買賣雙方」、「申報登錄時機提前至買賣移轉登記時一併辦理」、「申報資訊不實依情節予以輕重不同裁罰」等三大項目,而此次申報登錄時機的變革,將使價格揭露提早1個月,提供購屋民眾更即時的成交行情參考依據。

不過,單就這次修法內容來看,原先大家期待的「門牌揭露」、「預售屋即時登錄」都落空,資訊持續不對稱房地炒作空間就一直存在,首先,以「門牌未揭露」來說,目前實價登錄以「區段化、去識別化」的方式來呈現,對需要獲得資訊的消費者而言,只能看出一個「建物門牌號碼區間值」,一般人難以辨識或比對物件,這些模糊空間反而讓有心業者能夠上下其手。

其次,以「預售屋未即時登錄」來說,依實價登錄現制,預售屋若是建設公司自建自售,不需要進行實價登錄,若是交由代銷業者銷售,也只需在「委託代銷契約終止後30日內」將建案整批申報。但契約終止時可能離開始預售已有2~3年時間,購屋者在這段時間完全無法得知預售屋的實價登錄價格,更有些業者會將一些高價戶提前登錄,製造房價虛高假象。儘管如此,買房民眾也不用太灰心,仍有5大方法可破解「虛價登錄」。

1.門牌未揭露沒關係,找出同社區成交案例並不難

雖目前實價登錄尚未揭露至門牌,但仍可透過「區段位置或區段門牌」、「建物型態」、「屋齡」、「樓高」、「坪數大小」等相關資訊,篩選出同一社區歷年的成交案例,另外,再用「坪數大小」也能判斷出格局大小或是棟戶別。不過,若是民眾想快速獲得社區成交資訊,目前不少房仲業者網站都有提供社區行情查詢功能,讓資訊更容易閱讀。

2.成交行情自己查,勿假他人之手

民眾若買中古屋,可上實價登錄網站參考同社區價格,並把近1~2年的社區行情列出,切記不要只看「最近成交價」,以免追高價被套牢;若購買的是新成屋,在無同社區實價揭露資訊下,購買前可先蒐集附近的社區行情,以屋齡、樓層或坪數接近的標的作為優先參考依據。

3.價格過低或過高,案情恐怕不單純

通常若出現價格過低或過高的情況,不是有心人作價,就是有特殊交易情形發生。首先,參考實價資料時可先注意每筆資料的「交易明細」欄位,確認有無特殊交易情形,避免因特殊交易價格而誤判行情。倘若不是特殊交易的情況,此時人為作價的可能性就相當高,發現這類案例最好忽略不計,不予參考。

4.車位記得分拆算,單價才會合理

目前實價登錄網路上的案例在計算單價時,有些會含車位計算,有些則會拆算車位,計算方式相當混亂。以總價含車位來說,因將車位列入計算,單價看起來低於社區行情,不過扣掉車位換算後,實際單價其實與社區行情差異並不大。對於含有車位的成交總價,記得要將房車價格拆分,這樣才能看到真實的成交單價。

5.善用歷次移轉明細,瞭解房子的前世今生

實價登錄網站在2017年1月新增「歷次移轉明細」查詢功能,運用該功能可瞭解某一物件過去的成交價格變化、移轉次數以及格局是否有變動等,不過,由於實價登錄上路至今才8年左右,僅少數案例會有歷次移轉明細資料,倘若買房民眾碰上移轉次數過多的案例,恐須多加留意。

最後建議,買房是人生大事,事前準備須格外慎重,善用實價登錄多項功能,做足資料蒐集的基本工作,才不會花錢當冤大頭,造成後續的交易糾紛,反而得不償失。

▲▼ 屋比房屋總經理葉國華。(圖/屋比房屋提供)

▲屋比房屋總經理葉國華。(圖/屋比房屋提供)

▲▼葉國華小檔案 。(圖/葉國華提供)

關鍵字:葉國華專家專欄實價登錄虛價登錄破解

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