葉國華／不肖業者製造房價虛高　5大方法破解「虛價登錄」

▲今年7月1日實價登錄新制上路，使價格揭露提早1個月。（圖／市府提供）

文／屋比房屋總經理葉國華

雖然政府在2012年推出實價登錄至今，期望讓房價資訊更透明化，但是各界仍呼籲修法的聲浪不斷，認為「價格不透明、資訊不對稱」，今年終於推出新制2.0版，但是包括大家期待的門牌揭露、預售屋即時登錄等都落空，民眾無法即時得知預售屋實價登錄價格，甚至有業者將高價戶提前登錄，製造房價虛高假象，但買房民眾也不用擔心，有5大方法可破解「虛價登錄」。

以今年7月1日上路的實價登錄新制來說，修法重點在於「申報義務人改為買賣雙方」、「申報登錄時機提前至買賣移轉登記時一併辦理」、「申報資訊不實依情節予以輕重不同裁罰」等三大項目，而此次申報登錄時機的變革，將使價格揭露提早1個月，提供購屋民眾更即時的成交行情參考依據。

不過，單就這次修法內容來看，原先大家期待的「門牌揭露」、「預售屋即時登錄」都落空，資訊持續不對稱房地炒作空間就一直存在，首先，以「門牌未揭露」來說，目前實價登錄以「區段化、去識別化」的方式來呈現，對需要獲得資訊的消費者而言，只能看出一個「建物門牌號碼區間值」，一般人難以辨識或比對物件，這些模糊空間反而讓有心業者能夠上下其手。

其次，以「預售屋未即時登錄」來說，依實價登錄現制，預售屋若是建設公司自建自售，不需要進行實價登錄，若是交由代銷業者銷售，也只需在「委託代銷契約終止後30日內」將建案整批申報。但契約終止時可能離開始預售已有2~3年時間，購屋者在這段時間完全無法得知預售屋的實價登錄價格，更有些業者會將一些高價戶提前登錄，製造房價虛高假象。儘管如此，買房民眾也不用太灰心，仍有5大方法可破解「虛價登錄」。

1.門牌未揭露沒關係，找出同社區成交案例並不難

雖目前實價登錄尚未揭露至門牌，但仍可透過「區段位置或區段門牌」、「建物型態」、「屋齡」、「樓高」、「坪數大小」等相關資訊，篩選出同一社區歷年的成交案例，另外，再用「坪數大小」也能判斷出格局大小或是棟戶別。不過，若是民眾想快速獲得社區成交資訊，目前不少房仲業者網站都有提供社區行情查詢功能，讓資訊更容易閱讀。

2.成交行情自己查，勿假他人之手

民眾若買中古屋，可上實價登錄網站參考同社區價格，並把近1~2年的社區行情列出，切記不要只看「最近成交價」，以免追高價被套牢；若購買的是新成屋，在無同社區實價揭露資訊下，購買前可先蒐集附近的社區行情，以屋齡、樓層或坪數接近的標的作為優先參考依據。

3.價格過低或過高，案情恐怕不單純

通常若出現價格過低或過高的情況，不是有心人作價，就是有特殊交易情形發生。首先，參考實價資料時可先注意每筆資料的「交易明細」欄位，確認有無特殊交易情形，避免因特殊交易價格而誤判行情。倘若不是特殊交易的情況，此時人為作價的可能性就相當高，發現這類案例最好忽略不計，不予參考。

4.車位記得分拆算，單價才會合理

目前實價登錄網路上的案例在計算單價時，有些會含車位計算，有些則會拆算車位，計算方式相當混亂。以總價含車位來說，因將車位列入計算，單價看起來低於社區行情，不過扣掉車位換算後，實際單價其實與社區行情差異並不大。對於含有車位的成交總價，記得要將房車價格拆分，這樣才能看到真實的成交單價。

5.善用歷次移轉明細，瞭解房子的前世今生

實價登錄網站在2017年1月新增「歷次移轉明細」查詢功能，運用該功能可瞭解某一物件過去的成交價格變化、移轉次數以及格局是否有變動等，不過，由於實價登錄上路至今才8年左右，僅少數案例會有歷次移轉明細資料，倘若買房民眾碰上移轉次數過多的案例，恐須多加留意。

最後建議，買房是人生大事，事前準備須格外慎重，善用實價登錄多項功能，做足資料蒐集的基本工作，才不會花錢當冤大頭，造成後續的交易糾紛，反而得不償失。