▲今年來高雄房價持續上漲，專家認為和資金充沛有關。（圖／記者陳建宇攝）
文／《住宅週報》社長陸敬民
今年南部的房市非常熱絡，不管台南還是高雄都有很明顯的漲幅，不過很多人都會覺得奇怪，就是「高雄房價在漲什麼意思的」？因為坦白說，我們並沒有看到高雄的產業有結構性的改變，也沒有非常大型的公共建設加持，何以房價持續上漲？就我的觀察，我認為這和「資金盤」有非常明顯的關係。
台南的房價上漲大家可以理解，不外乎就是南科以及高鐵特區2個所謂的「雙核心」帶動，而不管是南科或是高鐵特區，都是確實在發生中的事情，不是什麼「未來計畫」、「預計」、「可望」、「有機會」，這2個地方有台積電、有綠能產業、有百貨OUTLET，都是扎扎實實會帶進工作人口以及住宅需求，當然也吸引了很多投資客，房價上漲有道理。
可是反觀高雄，目前的產業結構仍和過去相差不多，還是以製造業為主，大廠包括了中鋼、台船、中油等，高科技產業聚落才剛要成型，一些園區都還是未來式，包括高雄市長陳其邁喊得震天價響的「橋頭科學園區」、「仁武航太產業園區」等，都要至少3、5年後才會真正有產業進駐。
▲現階段不論是橋科或仁武產業園區，都還沒進行實質開發。（圖／記者陳建宇攝）
而高雄從2018年底韓國於上任後，到今年6月被罷免換陳其邁上台，政績沒辦法延續而出現了2年的空窗期，高雄市的重大建設如亞洲新灣區也已經接近尾聲，也就是「利多就要出盡」，在這種狀態下高雄房市今年竟然還可以一路上漲，確實讓人感到不解。
我認為，高雄今年的房價漲勢和「資金盤」有很大的關係，因為仔細分析就可以發現，高雄的產業並沒有好轉、就業人口也沒有增加，也沒有新的建設動能，房價會上漲主要原因就是市場的資金太充沛，不論是因為肺炎疫情或中美貿易戰回流的台商，或是一些海歸派，在股市漲到一定程度之後，就會把資金轉向相對穩健的房市，也就促成了高雄今年的房價漲勢。
不過靠著資金盤拉抬的房市，「底氣」不會那麼扎實，未來當國際情勢、疫情都穩定之後，資金開始向外找出口，屆時漲勢就會趨緩甚至下修，未來2年很可能會有一波回檔。
當然，土地、營建成本的上漲也會帶動房價必然上漲，不過這樣的漲幅不是沒有天花板，一旦房價超過了民眾可以負擔的「甜蜜點」，最終還是賣不掉，因此我們可以預期未來高雄的新建案會走M型化發展，換屋以上的產品會回到主打「黃金地段」，而首購的產品則是訴求合宜的價格。
高雄這幾年的平均薪資並沒有太多成長，53K、54K在高雄已經算是很不錯的水準，如果房價再往上疊這些人也買不起，因此價格一直上漲也有難度，目前看來首購產品的房價已經到了波段高點，高雄的預售及新建案的房價甜蜜點會在每坪25萬元及以下，超過這個價格民眾就必須要好好考慮。
而今年高雄新建案的漲勢也帶動了中古屋發展，這幾年高雄的大量推案讓中古屋的供應量也很充足，價格也比新案便宜，未來可能出現「中古市場比預售更熱」的現象，而高雄目前中古屋的房價甜蜜點約落在每坪17~21萬元，也是民眾可以接受的範圍。
總的來說，高雄目前的產業結構尚未改變，高科技產業也還沒到位，光靠資金盤要把房價一路往上推或有難度，民眾未必要追高買房，還是視自身能力選擇可負擔的產品較為穩當。
►陸敬民小檔案
學歷：淡江大學中文系畢業
經歷：《自由時報》房地產記者
現職：《住宅週報》社長
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