葉國華／打炒房激出3大房市怪象　全台預售屋轉售逼近萬間

▲政府打炒房動作頻頻，宣示政府想實現居住正義的決心。（圖／記者張菱育攝）

文／屋比房屋總經理葉國華

房價高漲，政府打炒房動作頻頻，從去年底的央行信用管制、實價登錄2.0修法，再到今年的第二波信用管制、房地合一稅2.0修法，甚至近期政府打算再推加重版的囤房稅、推出第三波信用管制，種種打炒房措施，無不宣示政府想實現居住正義的決心，想徹底嚴防房市炒作。

而目前這些打炒房措施，也讓近期房市開始有著「拋售潮將現」、「買氣、房價會下跌」猜想。但是，真實房市反應為何？到底有什麼改變呢？未來又可能會如何呢？目前房市已產生3大現象。

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一、市場「預售屋轉售賣壓」明顯提升

7月即將上路的房地合一2.0版，因將預售屋納管，屋比房屋統計，去年12月至今全台及六都預售屋網路轉售件數變化可發現，目前全台預售屋網路待售件數約有3萬7564件，不僅較2月時大增23.1%，更較去年12月時增加29.1%，短短4個月全台預售轉售賣壓就大增8460間，直逼萬間，其中台中4個月賣壓增加5258間，數量增加最快。

由於房地合一2.0版修法，將個人「短期持有」的課重稅區間，定調為5年內，課以45%、35%等稅率，重稅閉鎖期由原先的2年拉長為5年，甚至預售階段就開始管控，更回溯到2016年起算，這對投資客投資獲利勢必會產生重大影響，新法上路前「預售」轉售一定會出現部分賣壓，這完全是可以預期的結果。

二、降價物件開始變多預售屋開價也開始下跌

政府持續打炒房，目前看來確實影響部分持有信心，讓不少屋主決定「降價」，以求加快售屋速度，先落袋為安。根據屋比房屋統計，到4月8日，目前在網路上的待售住宅，今年以來就有9839件、近萬件售價有調降的狀況。

目前網路待售住宅中，售價今年調降量體最多的縣市，以台中2773件居冠、新北1879件居次、桃園1319件居第3、高雄1305件排第4、台北945件排第5、台南556件排第6，六都就占了全台降價件數89%、近9成。顯見政府打炒房，對於近年推案量大的主要都會區確實產生不少衝擊。

不僅如此，近期因預售屋轉售賣壓攀升，屋比房屋統計也發現，雖目前預售轉售開價相較去年12月，六大都會區仍普遍上揚，但隨著政府打炒房組合拳連發，近2個月個六都屋主預售轉售開價已有開始修正的跡象，六都中只剩下台南近2個月開價仍續漲0.8%，其他都會區多呈現持平或小幅修正，其中，台中開價跌幅更達2%，顯見政府調控房市、打炒房效果已開始顯現。

三、交易量越打越高

不過，雖然近期政府打炒房動作頻頻，但觀察實際交易市況可發現，房市買氣依然居高不下，根據內政部最新統計資料顯示，六都今年Q1買賣移轉近6.22萬棟，創2012年以來同季新高，而且還較去年同期成長16.48%，顯見政府打炒房讓無損民眾購屋意願，而且，近期屋主心態鬆動、降價物件變多，反使得買方更積極進場買房撿便宜。

政府打炒房主要在讓民眾看到，政府有抑制房價飆漲與過度炒作的決心，但因目前自用剛性需求仍強勁，加上有超低利率、市場資金充沛、台商資金仍持續回流投資等利多，且政府打炒房不打自住，因此，預期2021年國內房市交易結構將依然朝向平穩的方向發展。若有民眾期待房價會大幅下跌，恐怕要有失望、期待落空的心理準備了。