葉國華/打炒房激出3大房市怪象 全台預售屋轉售逼近萬間

▲▼林森公園鳥瞰連周邊房產。(圖/記者湯興漢攝)

▲政府打炒房動作頻頻,宣示政府想實現居住正義的決心。(圖/記者張菱育攝)

文/屋比房屋總經理葉國華

房價高漲,政府打炒房動作頻頻,從去年底的央行信用管制、實價登錄2.0修法,再到今年的第二波信用管制、房地合一稅2.0修法,甚至近期政府打算再推加重版的囤房稅、推出第三波信用管制,種種打炒房措施,無不宣示政府想實現居住正義的決心,想徹底嚴防房市炒作。

而目前這些打炒房措施,也讓近期房市開始有著「拋售潮將現」、「買氣、房價會下跌」猜想。但是,真實房市反應為何?到底有什麼改變呢?未來又可能會如何呢?目前房市已產生3大現象。

一、市場「預售屋轉售賣壓」明顯提升

7月即將上路的房地合一2.0版,因將預售屋納管,屋比房屋統計,去年12月至今全台及六都預售屋網路轉售件數變化可發現,目前全台預售屋網路待售件數約有3萬7564件,不僅較2月時大增23.1%,更較去年12月時增加29.1%,短短4個月全台預售轉售賣壓就大增8460間,直逼萬間,其中台中4個月賣壓增加5258間,數量增加最快。

由於房地合一2.0版修法,將個人「短期持有」的課重稅區間,定調為5年內,課以45%、35%等稅率,重稅閉鎖期由原先的2年拉長為5年,甚至預售階段就開始管控,更回溯到2016年起算,這對投資客投資獲利勢必會產生重大影響,新法上路前「預售」轉售一定會出現部分賣壓,這完全是可以預期的結果。

二、降價物件開始變多 預售屋開價也開始下跌

政府持續打炒房,目前看來確實影響部分持有信心,讓不少屋主決定「降價」,以求加快售屋速度,先落袋為安。根據屋比房屋統計,到4月8日,目前在網路上的待售住宅,今年以來就有9839件、近萬件售價有調降的狀況。

目前網路待售住宅中,售價今年調降量體最多的縣市,以台中2773件居冠、新北1879件居次、桃園1319件居第3、高雄1305件排第4、台北945件排第5、台南556件排第6,六都就占了全台降價件數89%、近9成。顯見政府打炒房,對於近年推案量大的主要都會區確實產生不少衝擊。

不僅如此,近期因預售屋轉售賣壓攀升,屋比房屋統計也發現,雖目前預售轉售開價相較去年12月,六大都會區仍普遍上揚,但隨著政府打炒房組合拳連發,近2個月個六都屋主預售轉售開價已有開始修正的跡象,六都中只剩下台南近2個月開價仍續漲0.8%,其他都會區多呈現持平或小幅修正,其中,台中開價跌幅更達2%,顯見政府調控房市、打炒房效果已開始顯現。

三、交易量越打越高

不過,雖然近期政府打炒房動作頻頻,但觀察實際交易市況可發現,房市買氣依然居高不下,根據內政部最新統計資料顯示,六都今年Q1買賣移轉近6.22萬棟,創2012年以來同季新高,而且還較去年同期成長16.48%,顯見政府打炒房讓無損民眾購屋意願,而且,近期屋主心態鬆動、降價物件變多,反使得買方更積極進場買房撿便宜。

政府打炒房主要在讓民眾看到,政府有抑制房價飆漲與過度炒作的決心,但因目前自用剛性需求仍強勁,加上有超低利率、市場資金充沛、台商資金仍持續回流投資等利多,且政府打炒房不打自住,因此,預期2021年國內房市交易結構將依然朝向平穩的方向發展。若有民眾期待房價會大幅下跌,恐怕要有失望、期待落空的心理準備了。

▲▼ 屋比房屋總經理葉國華。(圖/屋比房屋提供)

▲屋比房屋總經理葉國華。(圖/屋比房屋提供)

▲▼葉國華小檔案 。(圖/葉國華提供)

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關鍵字:名家專欄葉國華屋比房屋打炒房政策房地合一稅拋售賣壓預售屋

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