屋主說「裝潢花了百萬」!買家猶豫該加價嗎? 內行曝4關鍵

▲▼幸福空間新Logo。(圖/幸福空間)

作者:幸福空間

▲▼             。(圖/幸福空間)

▲(圖片提供/House123)

文章目錄

1.裝潢金額有無灌水

2.裝潢設計是否符合需求

3.如為原始屋況依需求裝潢需花多少費用

4.銀行估價是否也可以往上加

讀者來信:「愛莉老師,最近我和家人看了一間房子,還蠻喜歡。它是一間權狀坪數約 30 坪、屋齡約 18 年的電梯華廈,室內坪數大約 23 坪。當屋主說他 3 年前花了超過 150 萬裝潢,所以價格要往上加。我該加價嗎?」

許多人在看屋的時候,常常面臨:屋況差的房子看不上,覺得自己還要整理很麻煩,尤其是原始屋況、甚至有漏水的房子。然而,看得上的房子常常又都是有裝潢,屋主說他當初光裝潢就花了上百萬,所以價格很難談,這兩種極端,常常讓買方陷入兩難……

面對有裝潢的房子,通常有幾個評估的重點:

1.裝潢金額有無灌水?

懂裝潢和不懂裝潢,最大的差別,就是前者看現況,就可以初估當初花了多少裝潢費。以一般房子裝修來說,最大費用的項目不外乎:木作、泥作、水電、系統櫃、防水工程。有些房子看似美輪美奐,空間規劃很舒服,可是仔細列下來發現木工僅作天花板,櫃體幾乎都是活動傢俱,衣櫃、鞋櫃都是買現成的,浴櫃、廚櫃都是原來建商提供的標準配備。水電、泥作也做得不多,也沒有特殊的防水工程要處理,這種時候,裝潢金額通常都是經過誇大灌水的,或者,就算他真的花了這麼多錢,通常也都是花在傢俱、家電、家飾品上,而這些,通通都不在「現況固定物交屋」 的點交範圍,屋主交屋前通通都會搬走。在評估價格時,必須釐清清楚。

2.裝潢設計是否符合你和家人的需要和喜好?

有些房子屋況很好,前屋主用心裝潢、維護,可是,如果它的格局、動線設計、或裝潢風格不符合你和家人的需要和喜好,那過戶交屋後,還是要大興土木,再花一筆裝潢費。最常見的就是:原屋況是 3 房 2 廳 1 個衛浴,希望增加 1 個衛浴,或是原本的 3 房改 2 房,2 房改 3 房,都會破壞原來的裝潢,多花一筆裝潢費。這種情況,就算原屋主真的花了 150 萬裝潢費,對你的價值也許沒有 150 萬這麼高。

▲▼             。(圖/幸福空間)

▲(圖片提供/幸福空間)

延伸閱讀:預售屋潛銷期的價格一定最便宜嗎

3.同樣的房子,如為原始屋況,但由你們自行依照自己的需求來裝潢,大約需要花多少錢?

不同於「簡單裝潢,但裝潢費灌水」的屋主,有些屋主做的裝潢項目非常多,甚至「過度裝潢」了!例如:天花板、牆面有華麗的造型線板(增加木作、油漆費用),訂做的櫃體和傢俱非常多,舉凡電視櫃、鞋櫃、玄關櫃、廚櫃、浴櫃、書櫃、展示櫃、衣櫃、床、床頭櫃、書桌,所有你想得到的都花了很多錢在木工或系統櫃上。電視牆用了很貴的石材,浴室牆上和地上鋪的是高級的進口瓷磚,廚具一套幾十萬....如果你的需求其實不用到這些「規格」,這個裝潢對你來說就太 over 了。如果用行情價就能買到,就算賺到。如行情價要因此再往上加,是不是值得,就見仁見智了!

在看屋的時候,不妨思考一個問題:如果同一間房子,但是是原始屋況,依照你和家人的需求去裝潢的話,預計會花多少錢?在滿足基本工程和收納機能之下,搭配活動家具、家電,也許只需要花屋主的裝潢費用一半的金額,就可以住的很舒服。這時,屋主提供的裝潢配備對你們來說就是「過度裝潢」了!

4.銀行估價是否也可以往上加?

不過,附有高級裝潢的房子也不是全然沒有優點。如果銀行估價也能因此提高的話,對買方來說,除了省下裝潢時間和心力外,更棒的是因此省下裝潢需準備的自備款,怎麼說呢?

假設今天你買的是原始屋況,總價 850 萬,預計花 100 萬裝潢,先姑且不論仲介費和相關交屋過戶的稅費,以貸款 8 成來說,在沒有額外信貸或增貸的情況下,需準備的自備款為 850 萬 x 20% + 100 萬 = 270 萬。

如果你買的是裝潢的房子,假設買價經過議價後,總價是 950 萬,需要準備的自備款為 950 萬 x 20% = 190 萬,等於連裝潢費的 100 萬都由銀行以房貸方式貸款給你了。不過,前提是:銀行的估價也必須有 950 萬的價值才行。因此,評估有裝潢的房子時,不妨也可以先請仲介、代書請銀行先估價,作為是否加價、加價多少的參考。

裝潢是一門學問,對於熟悉裝潢工程的人,寧願用優惠的價格買一間地點喜歡、採光通風良好,雖為原始屋況,但沒有大問題(如:嚴重漏水年久失修、海砂、傾斜等瑕疵)的房子,再自己依照自己和家人的需求裝潢。不過,「一卡皮箱」就能入住的精裝屋也是許多買方喜歡的類型。下次遇到裝潢過的房子,該加多少錢,記得依上述的情況來評估,才不會加了錢卻買到不實用、或價值被高估的房子!  

延伸閱讀:小坪數當道!買小宅有什麼該注意的事項呢?

House123 執行長 邱愛莉

幸福空間專欄

一直以來,House123成立的使命就是想集合買方的力量,透過我們,讓想買房子的人可以有更多資源,

不管是「安居自住」或是「幸福收租」,讓買賣房子成為一個美好的人生經驗。

歡迎好好運用House123,實現「安居樂業,財富自由」的夢想。

House123 Facebookhttps://www.facebook.com/House123tw/

愛莉老師 Facebookhttps://www.facebook.com/elliechiulove/

House123 官網:https://www.house123.com.tw/


隨時分享居家設計大小事!

【幸福空間】電視節目播出資訊
首播 每周六23:30~24:30;重播 隔周六10:00~11:00 TVBS 歡樂台(CH42)|全時段播出 幸福空間居家台(HD) (CH125)


點這裡看更多►►►
空屋率、待售率高,是進場好時機?達人分析給你聽
因為疫情社區不給動工裝潢,該怎麼辦?
買捷運共構宅,千萬別忽略這些重點!

關鍵字:幸福空間裝潢

分享給朋友:

※本文版權所有,非經授權,不得轉載。[ETtoday著作權聲明]

推薦閱讀

人口銳減 研究預測:2100年美國半數城市淪「鬼城」

美國芝加哥伊利諾伊大學一項研究針對過去20年美國城市人口趨勢進行調查,並以此推測未來80年之後的樣貌,結果發現,到了2100年,美國近3萬個城鎮會有近半數出現人口下降,屆時將淪為「鬼城」( ghost town)。

10小時前

橫濱連7年蟬聯冠軍!日青年票選「宜居城鎮」 關注租金與生活機能

日本東京都23區去年公寓平均售價首度突破1億日圓,住在首都圈生活大不易,住宅情報網站針對1都4縣「最想居住的市鎮」(依據車站等商圈)向民眾進行調查,結果顯示橫濱已經連續7年蟬聯冠軍寶座,而儘管住宅價格不斷上漲,但住宅價格相對合理的市鎮在排行上也逐漸受到歡迎。

11小時前

他租屋是台水台電!「1電器漏檢查」電費飆到4千↑:怎和房東開口

租房時不僅要留意格局、生活機能,也要看看屋內電器,否則入住後悔也來不及。一名網友就說,先前搬家比較趕,只有確定是台水台電就簽約了,結果住進去才發現冷氣是定頻的,非常老舊且吃電,想請房東幫忙換成變頻冷氣,但不知道該怎麼開口,於是想請教其他的網友。

11小時前

婆婆嫌沒嫁妝「二嫂有車」!她忍3年大反轉 網見身家:千萬別說

「別再說客家人的壞話了」!有名媳婦透露,剛嫁去婆家時沒帶嫁妝,婆婆為此很看不起她,駡她爸爸是客家人很摳,甚至還不時拿二嫂的嫁妝跟她比較,豈料後來二嫂把婆婆的房子敗掉,原PO嫁去3年後,爸爸送她1間房,不僅如此還分配2間房子讓她可以繼承。對此,原PO也不禁想問婆婆,到底是哪個媳婦好?

12小時前

浴室2設備想網購! 過來人全勸「台灣買」:不要賭

網路購物越來越方便,不少商家的商品價格比實體店划算、款式也多元,吸引許多民眾上網消費。一名網友日前表示,想要在淘寶購買衛浴設備,例如浴霸和鏡子,不知道大家有沒有推薦款式和品牌?吸引許多網友留言,「需要用到電的東西都不建議淘」、「我聽過鏡子寄四次破四次的..不要賭...」、「產品瑕疵不考慮的話才網購」。

12小時前

噴光存款買房後悔「每天都像被掏空」 他8年後賣掉!結局曝光

房價越來越高,經常要用多年積蓄才買得起,就有網友好奇,買房後真的會比較開心嗎?會覺得心裡很踏實,不用再看房東臉色,也不用再把錢繳給房東,自己就是房子的主人,還是會覺得被掏空,存款都拿去買房了,一夕之間戶頭歸零,貼文掀起討論,釣出一名網友分享買房又賣掉的經驗。

13小時前

國揚188億標下「左營高鐵科技之心」 估創商辦價新高

總投資金額188億元的「左營高鐵科技之心」公辦都更案,28日公布評選結果,國揚實業獲選為最優申請人,國揚將投資188億元,透過高鐵、臺鐵及捷運3鐵共構的TOD大眾運輸優勢,打造北高雄交通新門戶,專家預計,未來新商辦地板價可望5字頭起跳,創高雄新高。

14小時前

營建股指數再創高 信義:市場資金對房市「看法樂觀」

營建類股指數再寫新高,今年上漲14%,比大盤還強。信義房屋專家表示,《平均地權條例》利空淡化,又有新青安帶動,去年下半年開始房市交易量增,「營建股指數從11月開始走升,如今再創新高,也反映市場資金對房地景氣看法偏樂觀。」

15小時前

空房想給姊姊住「要收房租嗎?」 一票點出1問題:錢不是重點

家人遇到麻煩該出手幫忙嗎?一名女網友表示,姊姊一家日前遇到一些問題,需要找新的租屋處,剛好她和老公手上有一間空著的房子,但讓她傷腦筋的是,她不想收房租,可是老公覺得多少要收一點,不知道該怎麼做,只好PO文求助。網友看到後指出,「房租一定要收」、「除了錢,還有住多久的問題」。

15小時前

南屯廢棄木業、紡織工廠變身 建商吃下蓋住宅賣破5字頭

機能成熟的精華地段,向來是台中危老重建熱區,其中承載大面積、歷史回憶的廢棄廠房,更是吸引建商介入,位於南屯區黎民路二段上的木業工廠,等待建照期間,建商也在原地舉辦文化特展,紀念南屯建屯300年重要時刻。

15小時前

讀者迴響