不是房子老就可以!都更門檻第一步 「容積」成最大關鍵

▲▼江子翠首件危老都更動工「發樓ME」建案基地,原先是老公寓。(圖/新北市府提供)

▲老公寓想要都更需要有不少要素同時配合。(圖/新北市府提供)

記者林裕豐/台北報導

台北市有許多老公寓,屋齡超過30年卻還是等不到都更,專家分析,都更的重點在於「容積」,建商必須有利可圖,才會願意進行都更,如果誘因不足,恐怕等一輩子都等不到。

《地產詹哥老實說》S2EP29/SC、SRC差在哪?拒當看屋小白 一招聽出耐震宅「被話術了嗎」

一般民眾認為房屋老了就能都更或重建,自己不花錢,由建商出錢「免費」換屋,事實上如果容積不夠,可能等不到都更機會。

每塊土地使用分區都有不同的容積率、建蔽率,以住三以上、住四、商一、商二、商三、商四土地,這類的土地容積率高,每坪土地可以蓋更多建坪,建商可銷售面積大,才機會吸引建商參與都更。

▲▼  都更,容積,重建

▲土地使用分區容積率。(圖/業者提供)

都更整合困難,有些住戶對分配比例不滿或對房屋充滿居住情感,不願意都更,在不強拆的情況下,也衍變都市奇景。

西門町的中興橋旁出現「三明治屋」與永春著名的都更案「森業永春」,都是知名案例,即使台北市政府介入處理仍舊無法完成,住戶不參與都更的結果之下,形成老屋被大樓「夾擊」,大屋包小屋的亂象。

▲▼  都更,容積,重建

▲西門町的中興橋旁出現「三明治屋」,與旁邊的新案大樓未完成整合。(圖/記者林裕豐攝)

《樂居》創辦人李奕農提醒,台北市基本上只有信義區、大安區、松山區比較有可能都更重建,如果這些精華地段的1樓有黃金店面,因為重建時,建商需要補貼昂貴的租金給屋主,光是租金補貼動輒可能就花上千萬以上,大部分建商會因為成本考量打退堂鼓,因此即使是黃金的地段,也需要考量「黃金店面」的因素。

《住展》雜誌研發長何世昌分析,如果都更想要擁有較好的權利變換條件,通常要具備「高容積率商業區土地」、「1或2層樓的低矮房屋」或者「房屋座落在都更單元內關鍵位置」等要素,建商才會給予較優渥的分回條件。

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關鍵字:都更容積重建

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