▲高雄「城中城」大火，燒出都市焦慮。（圖／記者吳世龍攝）
文／《全球居不動產情報室》 總監陳炳辰
祝融所致46人魂喪高雄「城中城」，也讓全台再掀老宅整治話題，根據內政部資料顯示，統計至今年9月底，全台都市更新核報數量總共1378件，全台今年核定共計43件，顯示整合之路窒礙難行；從危老核准數1783件，遍佈全台，僅嘉義縣、連江縣掛0。
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祝融所致46人魂喪高雄「城中城」，除了屋齡老舊影響建材、管線、通道等，增添意外發生機率，如這類大樓的住戶多，且又為出租型態社區，加上還是住商混合狀況，更可能有入駐店家營業上貪圖己利，或是租客複雜，生活作息不佳等因素，造成公共安全疏漏。
綜觀此次意外，持有屋主多不居該處，相關管理運作不無便宜行事疑慮，要改建更可能面對產權難以處理，這一步錯步步錯的風險，稍有不慎就如疊疊樂抽錯積木，壓垮駱駝最後一根稻草隨之成型。
細數多次火災重大傷亡，包括此次慘劇，還有今年6月彰化市的喬友大樓、去年的台北市林森商圈錢櫃KTV、2017年新北市中和南勢角頂加出租套房、1995年的台中市衛爾康餐廳、1993年台北市論情西餐廳、1992年的台北市神話世界KTV等。
▲今年6月喬友大樓大火，奪走4條人命。（圖／ETtoday資料照）
雖然走水起因各異，但不脫前述原因使之雪上加霜，事件後縱使確見修法，比方像是公設比的法規、頂加違建查緝、定期消防檢測等，又如這次火災令內政部火速提案對於老舊大樓強制設立管理組織，但恐有緩不濟急，杯水車薪。
但徹底的治本處理又方方面面窒礙難行，舉例來說「城中城」除了戶數多、年代久遠的產權龐雜問題，還有地上權的狀況，推動都更難度可想而知；再如不少違建，不論出於住戶安置考量，或是拆遷數量過於龐大，革新之路迢迢，現況甚而為緩拆情勢，均使這類老宅物件的居住安全潛藏巨大危機。
至於以都更與危老改建角度來看，出於台北市可供開發素地少，建商態度積極，後續大樓重生後的房價，又與先前老宅有極大的價差，轉手亦讓都更戶獲利豐厚，像「和平大苑」就曾有賺得數千萬元價差的紀錄，各方滿意下助長整合改建風氣。反觀台北市以外縣市，在風起雲湧的重劃區開發以外，也多有具備價值的土地，建商不需要觸碰產權複雜老大樓此等燙手山芋，更使這些社區形同封存在停滯時光中，與居住其中的低收入弱勢族群一同遭到遺忘。
▲意外與明天我們永遠不知道哪個先來，屢次災害事件當中喪命的亡者都是給於活著人們的警惕。（圖／記者吳世龍攝）
諷刺的是，許多這類老大樓座落鬧區，租賃市場上搶手度高，內部稍作裝潢還可能租到與區域行情相仿，甚至更高的水位，而買賣成交行情相較為低，不無數百萬就可入手物件，房東多有不錯的投報收益，脱手轉賣又紛傳獲利，諸如台北市的林森或是萬華區塊，或是新北市的永和，台中市中興大學周邊都見案例，都更與危老改建誘因趨弱，居於破敗老宅中更顯租屋悲歌。
意外與明天我們永遠不知道哪個先來，屢次災害事件當中喪命的亡者都是給於活著人們的警惕，運氣用完的那天，需要依靠的是早有準備的各項安全防護，不論是政府，或是住戶們自立自強的集體社區意識，小至確保消防設備與逃生路線無虞，大至針對老舊住宅重建、弱勢居住者安置，確切落實，或許是對逝去者的最大敬意。
►陳炳辰小檔案
現職：全球居不動產情報室總監
專長：不動產市場分析
經歷：台灣房屋智庫經理、群義房屋總經理特助、天下雜誌行銷部副主任、台新銀行個授處資料分析部襄理
學歷：台北大學社會學研究所
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