陸敬民/利潤難抓建商想毀約不賣房 該怎麼辦?

▲▼名家專欄,陸敬民,毀約,房價,營建成本,漲價,平均地權條例。(圖/記者陳建宇攝)

▲近期房價高漲,許多地區陸續出現建商疑似後悔想毀約不賣的狀況。(圖/記者陳建宇攝)

文/《住宅週報》社長陸敬民

今年來全台房市買氣升溫,土地、住宅價格雙漲,也因此出現許多亂象,特別近期在包括桃園、新竹、苗栗及高雄,都出現「建商疑似後悔想要毀約不賣」的狀況,導致原本已經下訂買房的民眾有苦說不出,但到底是什麼原因,讓建商原本準備買掉的房子要毀約不賣?

事實上,就算是在最樂觀的時候,也會有意外狀況發生,照理說近期的房市熱潮建商應該賺很大,不過事實上未必如此,最近的「建商毀約潮」有一部分原因就是房子雖然賣得好,可是建商卻發現沒賺錢甚至反倒賠錢的狀況。這就和成本有很大的關係,這幾年的營建成本暴漲,讓建商房子造價一路飆升,小型建商的利潤因此大幅縮水。

特別是一些蓋透天或者小量體華廈、大樓的業者,很多是在去年第4季進場預售,今年過年前就完銷,而今年的造價成本持續上漲,每坪可能多個5000~8000元,若是總建坪1000坪的產品就要多花500~800萬元,建坪愈大差距更大,這些成本無法向已經買房的客戶收,便興起毀約的念頭,坦白說,這還是比較務實的想法。

▲▼名家專欄,陸敬民,毀約,房價,營建成本,漲價,平均地權條例。(圖/記者陳建宇攝)

▲營建成本大幅增加導致獲利縮水,是部分建商想毀約不賣的原因之1。示意圖。(圖/記者陳建宇攝)

不過最可惡的是,有其他真的賺很大的大型建商也要毀約,原因就是想「賺更多」,眼看著近期因為房價漲幅大新案紛紛開出天價,自己建案的價格也想跟上,因此想毀約不賣房,讓消費者氣得牙癢癢的。

面對建商這樣恣意毀約的狀況,消費者該如何自保,並爭取自身的權益呢?首先消費者要先釐清自己買的是預售屋還是成屋,以預售屋來說,有時建商會用銷售合約中的「建商有權利不賣」這點來論述,表明建商有權不賣房,但根據《平均地權條例》第47之3條第5項,建商不得約定保留銷售,意思就是要嘛一開始就不要賣,不能收了訂金賣了之後反悔說不賣。

而這條的罰則並不輕,除了違約要賠消費者已付款的1倍之外,《平均地權條例》第81之2條規定,1間房就可以罰15~100萬元,對建商來說代價不少。

而民眾遇到建商試圖毀約不賣房,建議可有幾項做法,首先要考慮清楚自己是不是還想買這間房子,若真的很喜歡房子的任何一部分,還是要買的話,就要連同其他受害人成立自救會等組織,展開與建商的協調,人數多成功的機率也較高,有機會讓建商收回毀約的決定。

另外,撕破臉總是不好的,因此在協調當中不要「玉石俱焚」,一步不退很容易造成雙輸的局面,要記得保留自己進行協調最主要的目的,就是要買到理想的房子。

再來就是以「不違法」為最高指導原則,遇到建商想毀約的狀況有時對方會提出一些作法,例如配合實價登錄造假等狀況,配合的話可能會有刑事責任,萬萬不可。

如果善意出盡建商還是執意不賣,或是建商強硬要求配合實登造假,那也只能跟建商「來硬的」,走到這一步就要想怎麼做才會讓建商最痛,損失最大,如先前提到的,預售屋若建商要求退訂要賠已付款金額的1倍,有些建商會以退已付訂金加10%含糊帶過,事實上建商為約不賣要賠的不只如此,假設消費者買1間1000萬元的房子,預售階段先付了10%、也就是100萬元的訂金,建商違約不賣是要歸還原本已付的100萬元之外,另外多賠100萬元,而不是100萬元加10%的110萬元。

另外,也要援引上面提到的相關法條,讓建商每1戶都要賠15~100萬元,甚至鬧到舉國盡知,逼建商退讓並按原本的條件履約。

我想這樣類似的狀況到年底前會愈來愈多,會有更多建商因為無利可圖不想履約、想賺更多拒絕履約、或遇到不可抗力因素無法履約等,消費者都要先想好應對之策,才能保障自身權益。

►陸敬民小檔案

學歷:淡江大學中文系畢業
經歷:《自由時報》房地產記者
現職:《住宅週報》社長

關鍵字:名家專欄陸敬民毀約房價營建成本漲價平均地權條例

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