記者陳筱惠／台中報導
隨著都市更新加速推進，近日不斷出現「都更孤島」現象。位於西屯區、中港交流道門面，過去由登陽建設收購的「阿秋大肥鵝」房地，建商已申請都審，但位於路口的角地卻被排除在外。市場更是傳聞，這共計85坪土地、目前出租販售「雞腳凍」、「太陽餅」的地主，開價每坪高達500萬元。
《地產詹哥老實說》EP254／北市新案6字頭、基隆已比淡水貴 解密最便宜新案「葫蘆裡賣甚麼藥」
▲過去由台中登陽建設收購的「阿秋大肥鵝」房地，建商已申請都審，但仔細觀察，位於路口的角地卻被排除在外。（圖／記者陳筱惠攝）
過去由登陽建設收購的「阿秋大肥鵝」房地，2021年以總價16.2億元、每坪188萬元出售，當時成交單價創下區域新高紀錄，加上其他零碎土地整合，整體已收入979坪、總價逼近19億元的土地。
近期，建商已將規劃送進都審並公開展覽，驚奇的是，位於台灣大道三段、黎明路口共計85坪的角地，卻未在都審圖示之中。經查，這3塊建物目前作為「雞腳凍」、「太陽餅」販售處，已經佇立相當久遠，更是不少人對台中的第一印象。
▲位於台灣大道三段、黎明路口共計85坪的角地，3塊建物目前作為「雞腳凍」、「太陽餅」販售處。（圖／記者陳筱惠攝）
實際查閱，3塊土地地主在12期重劃之初就已持有，也是當地的老地主。知情人士透露，建商很想整合，無奈地主不願意出售，而市場傳聞2版本，其一為該地主開價單坪地價500萬元、總價超過4億元；另一個則是開價單坪千萬元、總價10億元要出售。
不過不論是哪一個版本，對於市場來說都是超級天價。
目前隔一條路的七期重劃區，最高土地單價落在390萬元，因此地主開價行情超越市場認知。知情人士透露，此次磋商甚至出動鄰里長與市府協調，但地主已經年邁，對開發商與協調的過程採冷處理，從目前都審圖看來，則是未果。
對此，大台中危老建築諮商中心經理江泓諭說：「都更的不同意戶有20％空間，實施者可以申請代拆，但通常為觀感問題，通常只會剩2~3%時，才會請市府介入，而危老一定要100%同意，政府代拆案例不多，多數通常會是角地，實施者就會選擇必須要切掉。」
▲台中登陽建設整體開發案已收979坪面積、收購總價逼近19億元。（圖／記者陳筱惠翻攝）
江泓諭認為：「不動產的價值，都會找估價師評估權利變換報告。在價值與價格會有落差，通常民眾會認為價格大於價值，就是我們常說的獅子大開口，此比例較多。另一種是年長長輩，擔心搬走搬不回，偏向情感考量。」
以這個案例來說，江泓諭表示：「角地未來要自己重蓋，會有雙面退縮的問題，必須各退4米騎樓，基地條件不佳，其次，該地點過去仰賴中港朝馬轉運商圈，若維持現況，市區進行再更新或是商圈移轉時，出租效益會不會與如今相同，都是地主需要考量的。」
▼ 登陽建設收購基地時程金額表。（圖／記者陳筱惠製）
| 序號 | 地號 | 面積（坪） | 成交日期 | 總價（萬） | 單價（萬） |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 196 | 173.47 | 110.07.29 | 32680 | 188.3899 |
| 2 | 197 | 196.85 | 110.05.07 | 37007.8 | 188 |
| 3 | 198 | 230.71 | 110.05.07 | 43373.48 | 188 |
| 4 | 199 | 39.92 | 查無實登 | - | - |
| 5 | 200 | 35.67 | 111.06.28 | 7559.9 | 211.94 |
| 6 | 201 | 36.28 | 111.07.09 | 7793.75 | 214.8222 |
| 7 | 205 | 266.51 | 110.05.07 | 50103.88 | 188 |
| 總計 | 979.41 | 約187861.69 | 191.84 |
實際詢問相關業者，是否就此無希望，該角地注定成為孤島？
對方表示：「其實只要未開挖、未動工，其實都還有變更的希望，目前該案為公開展覽期間，加上目前不動產市場比較緩，開發商推案的進度也可以等一下，但在這樣的重建計劃中，仍須確認建坪跟容積的過程，若開發商的沈沒成本太高，也只果斷放棄。」
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