葉國華／「城中城」之後？　租屋黑市透明化勢在必行

▲高雄鹽埕「城中城」大火燒出弱勢族群蝸居老舊危樓的無奈。（圖／記者吳奕靖翻攝）

文／屋比房屋總經理葉國華

高雄鹽埕「城中城」的熊熊火焰燃燒出弱勢族群蝸居老舊危樓的無奈，如何解決弱勢族群的居住問題不僅成為近來社會關注的焦點，也成急迫需解決的社會問題。不過，筆者認為，除了事件發生後短暫的關注外，如何確認問題所在，並有有效解決對策加以執行，才是解決問題的關鍵，未來才能避免這類傷亡事件再度的發生。

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以這次大火事件來說，除了大家討論的對於沒落區域再生、都更推動值得重視外，弱勢居住者本身的經濟負擔能力不足的問題，更值得政府單位優先面對。

筆者認為，目前高房價與高租金已成為弱勢居住問題的一大困境，目前台灣的居住環境對社經弱勢族群並不友善，根據內政部最新數據顯示，目前全台主要都會區住宅價格不僅不斷走高，截止到今年10月，全國租金指數也創下歷史新高，觀察市場更可發現，都會區租金漲勢甚至還有比房價漲勢還兇猛的狀況。這對經濟能力偏弱的弱勢族群來說，不僅買不起，還要正逐漸面對租不起的窘境。

由於，目前因台灣租金和房價不斷攀升，貧窮弱勢群群的居住選擇已越來越少，現在政府雖推動興建「社會住宅」政策，希望解決弱勢者居住問題，但台灣社宅推動確有「數量少」、「租金設定過高」與「照顧範圍過寬」等問題，都無法照顧到真正有需要的人，儼然已讓政府照顧弱勢的美意大打折扣。

首先，以社宅興建速度來說，在2016年，政府曾提出8年興辦20萬套社會住宅的政見，截止到今年10月底，已過去5年有餘，目前已建完的社會住宅僅有18777戶，包租代管的社會住宅也只有26154戶，合計只完成了目標數量的22.5%，不足全國891萬戶住宅總量的0.5%，即使達成20萬的目標，佔住宅存量也僅2%多，遠遠低於鄰近國家，香港44%的「公營房屋」佔比和新加坡77%的「組屋」佔比。

而且，根據內政部截止到2018年6月的數據統計顯示，全台無自有住宅的中低收入戶總計超過14萬戶，即使按《住宅法》最新規定，將社宅提供40%給弱勢者，也無法滿足社經弱勢族群的住房需求。

其次，台灣社宅租金也有過高的問題，台灣的社會住宅並非無償提供，財務上要求「自給自足」，租金因此無法符合市場需求期待。目前台灣社宅的月租通常是市場8折左右，價格並不低，以台北市明倫社宅來說，就曾傳出月租高達4萬元、住得起社宅不如付房貸的新聞，而且，這次發生傷亡的高雄，社會住宅月租最低也要約7500元，而「城中城」的月租僅需3000元左右，還不到社宅的一半，因此，即便舊住商混合大樓生活環境與管理不佳，弱勢族群受限於經濟能力有限，也只能選擇租金便宜處落腳，也讓政府社宅並無法照顧到真更有需要的人。

筆者認為，過度強調財務自給自足，將讓社宅政策效果大打折扣，建議可以參考香港和新加坡用「收入能力」來訂定社宅租金價格。以香港的公屋租金來說，僅為市場行情的2成上下，新加坡組屋最低房價也僅為市場價格的1／4。

最後，目前台灣的社會住宅照顧範圍過寬，目前家庭年所得低於50%分位就有資格申請社會住宅，相對於香港和新加坡對入住者的收入和資產的嚴格的規定寬鬆很多，以香港來說，公屋入住標準更是到所得分位30%以下。台灣社宅寬鬆的申請規定，讓很多經濟條件尚可的民眾與弱勢族群爭搶數量有限的社宅釋出量。

目前台灣「只租不售」的社會住宅設立初衷是為了解決弱勢族群的居住問題，立意相當良善，方向也正確，不過，在施行過程中，過於強調「財務自償」，也讓真正有需要的弱勢族群好不容易搶到了社宅，卻因租金問題不得不放棄。

維護弱勢族群的居住正義，是政府義不容辭的責任，大火背後可以看出政府需要做的努力還有很多，一來要盡快設定「可負擔計算基準」，讓弱勢族群能夠獲得更合理的補貼，負擔得起社宅租金，二來要將租屋黑市透明化，健全租屋市場，並藉由政策與稅制讓市場住宅供給可以增加，減緩租金與房價的上漲速度。未來高房價時代，社經弱勢群族的居住問題，有待政府單位更加重視與處理。