▲章定煊建議，消費者可到預售案場觀察客戶行為，來了解地區房市是投資或自住消費為主。（圖，資料照／ETtoday新聞雲）
文／景文科技大學財務金融系副教授 章定煊
住宅是具投資與消費雙重特性的金融商品，若從消費觀點評估，就要以租金加上通勤成本與自身資金成本進行比較。以投資角度切入，則要看市場流動性氾濫程度、交通與建設相關題材的可能發酵性。一般民眾最困惑的，就是分析房價走勢時，如何分辨現在是投資性主導市場，還是消費性主導市場？
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以美國為例，美國的購屋客過去自住者佔購屋者9成，這兩年受到中國大媽、台灣大叔捧著現金赴美遠征的影響，今年10月非自住者上升到17%，讓美國房地產市場大為震撼。反觀台灣預售屋案場，有些投資客活耀的建案，投資置產客所佔比例可以超過50%以上。顯示台灣目前的房市，主要還是以理財為市場的主導力量。
不過每個次市場情況不一，消費者雖可循一定脈絡，來辨別所處市場是消費還是投資主導，遺憾的是，台灣並沒有進行客戶屬性的調查，往往都是建商出於自身利益目的出來帶風向。對於這些建商的放話，我都建議姑且聽之，購屋者還是要自己觀察進行判斷。
▲章定煊認為，從實價登錄、房仲網等平台資訊上，可對地區市況做出判斷，至於建商的放話「聽聽就好」。（圖，資料照／ETtoday新聞雲）
有幾個判斷上的方法提供讀者參考。以投資為目的的區域，房屋的周轉率會偏高，現在實價登錄上都可以查到詳細門牌，要是發現某些物件都是在很短的時間內重複交易，就要特別留意。其次就是在一些仲介網上，可以看到這個區域，經常有一些屋齡頗新的物件被釋放出來，多半就是投資置產者在轉手交易。
最後，就是眼見為憑，自己多去附近新建案的案場去看，觀察參觀案場客戶的舉動，如果是自住客會在案場停留很久的時間，就物件每一個細節反覆推敲，投資置產客會大概看看，就進入議價階段。知道目前所處市場是消費主導還是投資主導，就很容易可以判斷這個區域接下來的觀察重點與行情走勢。
章定煊小檔案
學歷：政大銀行系（現為金融系）學士；政大會計系碩士；政大地政系博士。
現職：景文科技大學財務金融系副教授
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