章定煊/消費主導?理財主導? 台灣住宅市場誰說了算

▲▼預售案場的模型屋。(圖/記者陳佩儀攝)

▲章定煊建議,消費者可到預售案場觀察客戶行為,來了解地區房市是投資或自住消費為主。(圖,資料照/ETtoday新聞雲)

文/景文科技大學財務金融系副教授 章定煊

住宅是具投資與消費雙重特性的金融商品,若從消費觀點評估,就要以租金加上通勤成本與自身資金成本進行比較。以投資角度切入,則要看市場流動性氾濫程度、交通與建設相關題材的可能發酵性。一般民眾最困惑的,就是分析房價走勢時,如何分辨現在是投資性主導市場,還是消費性主導市場?

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以美國為例,美國的購屋客過去自住者佔購屋者9成,這兩年受到中國大媽、台灣大叔捧著現金赴美遠征的影響,今年10月非自住者上升到17%,讓美國房地產市場大為震撼。反觀台灣預售屋案場,有些投資客活耀的建案,投資置產客所佔比例可以超過50%以上。顯示台灣目前的房市,主要還是以理財為市場的主導力量。

不過每個次市場情況不一,消費者雖可循一定脈絡,來辨別所處市場是消費還是投資主導,遺憾的是,台灣並沒有進行客戶屬性的調查,往往都是建商出於自身利益目的出來帶風向。對於這些建商的放話,我都建議姑且聽之,購屋者還是要自己觀察進行判斷。
▲▼景文科技大學財務金融系副教授章定煊。(圖/記者陳韋帆攝)

▲章定煊認為,從實價登錄、房仲網等平台資訊上,可對地區市況做出判斷,至於建商的放話「聽聽就好」。(圖,資料照/ETtoday新聞雲)

有幾個判斷上的方法提供讀者參考。以投資為目的的區域,房屋的周轉率會偏高,現在實價登錄上都可以查到詳細門牌,要是發現某些物件都是在很短的時間內重複交易,就要特別留意。其次就是在一些仲介網上,可以看到這個區域,經常有一些屋齡頗新的物件被釋放出來,多半就是投資置產者在轉手交易。

最後,就是眼見為憑,自己多去附近新建案的案場去看,觀察參觀案場客戶的舉動,如果是自住客會在案場停留很久的時間,就物件每一個細節反覆推敲,投資置產客會大概看看,就進入議價階段。知道目前所處市場是消費主導還是投資主導,就很容易可以判斷這個區域接下來的觀察重點與行情走勢。

章定煊小檔案

學歷:政大銀行系(現為金融系)學士;政大會計系碩士;政大地政系博士。

現職:景文科技大學財務金融系副教授

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關鍵字:房市消費投資章定煊實價登錄新建案

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