▲台灣高房價的元兇到底是誰？專家認為「地價」狂漲才是真正的兇手。（圖／記者陳建宇攝）
記者陳建宇／綜合報導
最近2年全台房價都上漲，很多民眾都將矛頭指向建商，認為就是因為建商炒作才導致房價上漲，不過實際上真的是如此嗎？專家指出若仔細探究房價的組成，就會發現地價大漲才是導致房價上漲的主要兇手，不論公有標售或私人買賣都將地價愈堆愈高，進而造成房價降不下來。
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這幾年想買房的民眾都有深刻的體認，就是買房的難度愈來愈高，想買的房子晚1年房價可以漲好幾萬，讓許多人扼腕為何沒有早一點買，而這樣的民怨愈來愈多，大家紛紛指責建商帶頭炒房，讓房價高到一般市井小民都買不起，甚至直稱建商是「奸商」。
▲根據統計資料，六都近5年房價全面走揚。（圖／信義房屋企研室提供）
但這樣的指控真的是事實嗎？一位全國性代銷業者就表示，民眾只要分析蓋房子的成本組成，其實就看得出端倪，誰是推高房價的元兇一清二楚，就是「地價」。
近幾年全台的地價漲勢一波接著一波，土地又是建商蓋房子不可或缺的素材，更重要的是土地不能複製，這種稀有性也讓持有者「拿翹」，一日三市、坐地起價都是常有的事，建商不買要如何盈利？底下的員工又要何去何從？多數時候也只能硬著頭皮買了，這多出來的成本就只好從售價回收，房價自然大漲。
▲近5年六都土地均價及件數。（圖／僑馥建經提供）
從數據上來分析也可以看出這個狀況，《ETtoday新聞雲》委託僑馥建經以實價登錄資料為樣本，統計近5年六都的地價走勢，結果可以發現包括新北、桃園、台南及高雄的平均地價都呈上漲趨勢，北市及台中則是些微下修。
有些人會認為並非六都地價都上漲，且上漲的行政區漲幅也不是那麼明顯，得出「建商私心漲價」這個結論，不過這個論點卻忽略了「購地策略」。
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，這幾年建商買地的策略就是朝低價的重劃區買，除因為市區土地開發近飽和、沒有多餘的土地可買外，外圍重劃區地價相對便宜、基地方正，又能立即開發，對建商來說最省事，因此買地都朝外圍走，即便外圍蛋白、蛋殼區地價一樣漲翻天，相較市區還是便宜。
黃舒衛指出，這樣的購地策略就稀釋的土地的單價，因此才會出現這種「與市場人士認知不同」的地價下修現象。黃舒衛舉例，2020年時包含政府標售及私人土地買賣，全台購地總金額為3381億元，總面積為107萬坪，而到了2021年全台購地總金額為3481億元，總面積卻暴增為162萬坪，在金額只增加100億元、2.9%的情況下，面積卻增加了51.4%，原因就是建商改往外圍土地較便宜的重劃區買地。
▲以台南九份子重劃區為例，同樣住8的土地5年上漲逾3倍。（圖／翻攝自《大心地圖房地網》）
而重劃區的土地雖然較市區便宜，漲幅一樣相當驚人，以台南相當熱門的九份子重劃區為例，記者利用《大心地圖房地網》查詢該區段的土地成交資料，同樣是位於國安段、住8的土地，面積都超過1000坪，2017年時成交單價普遍在15~18萬元，僅有少數位置較佳的土地單價站上30萬元，但到了2021年最新的成交行情已來到每坪65萬元，漲幅逾3倍。
黃舒衛指出，土地價格飆漲在近5年幾乎是全台各地都在發生，今日的成交價成為明日的底價，不斷堆疊的結果造成建商購地成本暴增，也就導致房價持續上升。
而要解決這樣的狀況，打房或打建商其實效果不大，代銷業者表示，土地的成本降不下來建商房子不可能便宜賣，加上其餘營建成本、人工等都同樣上漲中，「光是想靠打房或打炒房就能壓抑房價，政府官員不是太天真就是關在象牙塔裡。」
黃舒衛認為要抑制地價漲幅，首先要從公部門的土地標售著手，他指出政府標售土地是為取回重劃付出的經費，這點無庸置疑，但政府付出多少成本都很清楚，在標售抵費地時若無上限讓競標者溢價，動輒50%、100%加上去，等於是助長房價上漲，而周邊的私人地主也會把政府標售價視為「合理價」，進而提高持有土地的價格，房價就真的回不去了。
黃舒衛指出，最理想的方式就是設定土地標售溢價的上限，不要讓自由市場競爭過了頭，若同時有多家建商達到上限，則以抽籤方式決定花落誰家，甚至可參考中國的「競配件」制度，同時達到上限建商提出要提供多少社宅或公宅給地方政府，數量多的就得標，賣地的同時也能兼顧居住正義。
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