▲愈來愈多投資客開始操作老公寓翻新，整修前後落差頗大。（圖／合成照片）
記者陳建宇／高雄報導
近期內政部猛打預售屋換約，除了將禁止換約之外，日前更改變免稅額認列方式，許多投資客都直呼「沒得玩了」，紛紛打算進軍中古屋，不過中古屋投資客存在已久，最近更鎖定老舊公寓翻新，業者認為這對消費者未必是壞事，可以不必拿出大筆現金、時間進行翻修。
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去年內政部釋出將立法禁止預售屋換約，即便建商反應激烈，看起來今年7月過關應不成問題，加上日前國稅局針對房地合一2.0上路後，預售屋換約的「30萬元免稅額」認列方式改變，將導致投資客的利潤空間近一步下降，因此不少投資客都表示「玩不下去了」。
一位高雄投資客柯先生表示，近來的確出現不少投資客，轉向尋覓「好操作」的老公寓，看中該類產品的房價便宜出手。以高雄來說公寓屋齡大多超過30年，甚至市中心有不少屋齡超過40年的公寓。以公寓5樓為例，5年前總價最低200萬元內就可以買到，現在因為房價飆漲，公寓5樓總價已經漲到近500萬元，但比起大樓產品還是便宜，找這種產品才能創造較大的獲利空間。
▲投資客往往會有配合的工班，方便進行老屋整修。（圖／業者提供）
而這種公寓翻新的玩法也很簡單，投資客取得物件後找來配合的工班進行整修，把房子改造得漂漂亮亮，再釋出到市場上銷售，售價往往是取得成本的1倍，扣除整修費用、房地合一稅，1間30坪左右的公寓，至少可以賺100~200萬元。
▲投資客翻修公寓不一定馬虎，也會將車庫下方重綁鋼筋。（圖／業者提供）
但整修前後房子真的差很大嗎？《ETtoday新聞雲》獨家取得高雄一位投資客整修公寓的紀錄照片，以及整修後的實際影片，從照片中可看到這位投資客，連1樓車庫都綁鋼筋，堪稱「良心派」的投資客，整理過後的公寓確實變得乾淨、新穎，加上又幾乎沒有公設，室內的實際坪數大，也難怪許多消費者心甘情願讓投資客賺價差，購買這類翻新後的老公寓。
▲專家指出翻新後的舊公寓有機會取得較高成數的房貸，可減輕買方現金負擔。（圖／記者陳建宇攝）
高雄市仲介公會副理事長鄭啟峰表示，其實投資客找老公寓翻新很常見，等於幫老公寓「加值」，對於消費者來說未必全然是壞事，「一般民眾若要買30~40年的舊公寓，貸款成數很難超過5成，加上需現金支付的翻修費用，變成買老公寓要準備的現金可能至少要500萬元，然而一般的首購族哪裡拿得出？」
購買投資客翻新後的老公寓，就能解決一部份現金的問題，鄭啟峰指出，經過投資客翻新後的物件，貸款成數或許可以比原本翻新前多個1成，若配合熟識的代書或銀行成數有機會更高，加上裝潢費用已經包含在總價裡，不必使用現金支付，對於消費者來說也是好事一件。
但也有房仲業者提醒，專門從事這種老公寓翻新的投資客，雖然未必會偷工減料，但為讓利潤極大化，所用的建材一定都是最便宜的，使用久了壞掉的機率相對高，民眾要先考慮清楚再下手。
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