「成都楊桃冰」變價拍賣藏貓膩? 專家:玩這招的人各有盤算

▲▼名人談第一次買房法拍專家蘇小強訪問。(圖/記者呂佳賢攝)

▲法拍市場上各種法拍理由皆有,其中若是為變價拍賣,其中可能是由於家族爭產等因素。(示意圖/記者呂佳賢攝)

記者賴志昶/台北報導

位於西門町的老字號「成都楊桃冰」,近期以一拍底價1.2億元遭到法拍,且法拍原因為「分割遺產(變價)」,也就是由於家族遺產談不攏,所衍生的拍賣事件。事實上,變價拍賣在法拍市場並不算少見,背景主要分為3種情況,分別為家族爭產、建商爭地或是投資客爭利。

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「成都楊桃冰」店址位於成都路上的「亞洲大樓」1樓,根據法院公告,該案依拍底價為1億2650萬元,建物面積約17.88坪,持分土地約2.06坪,換算每建坪拍賣底價約為707.56萬元,預計6月9日執行一拍。

▼西門町老字號「成都楊桃冰」近期出現在法拍市場,一拍底價為1.2億元。(圖/翻攝自Google Map)

▲▼西門町老字號「成都楊桃冰」近期出現在法拍市場,一拍底價為1.2億元。(圖/翻攝自Google Map)

至於該案拍賣原因,寫為「分割遺產(變價)」。寬頻房訊發言人徐華辰指出,這樣的案件就是所謂的變價拍賣,首先最常見的起因就是家族資產分配問題,可能由於資產一代傳過一代,共同持有人分割過多,最終導致分配資產產生分歧,且由於家族間無法達成互信,便會有部分的共同持有人向法院提出分割共有物的拍賣,最後就是將建物或土地變現,由家族依持有權利而平分。

另外,變價拍賣也會時常出現建商的影子,徐華辰分析,有些建商看上某片土地後,先行插旗入主部分持分,之後進行整合時,遇上地主獅子大開口,就會為爭完整產權,依據共同持有人的權利,向法院提出變價拍賣,這種案例通常都是建商勢在必得,最後由建商取得完整的土地權利。

最後,變價拍賣近期也成為投資客的另一個戰場。鑫創資產總經理黃瑋諭表示,對投資客來說,變價拍賣是「進可攻、退可守」,如果拍賣價格高於原本預期,雖然投資客僅能獲得持分所分得的金額,但他們當初就是以低成本獲得持分,之後賺得現金獲利了解;而如果拍賣價格低於行情,那投資客也能夠自己買下建物,之後再墊價轉手獲利。

「變價拍賣的重點是,如果你是共有人,且你去投標後為第一名得標者,那其它共有人就會喪失優先購買權利。」黃瑋諭提到,也會有建商或投資客由於沒有持分權利,出一筆錢買通建物或土地的共有人,以獲得優先購買權,再勸說進行變價拍賣,並由自己承擔金額,最後標得物件後,再經由共有人轉讓而取得資產。

黃瑋諭強調,變價拍賣的重點是「本要夠厚、氣要夠長」,因為購買持分土地是沒辦法貸款,因此要拿出全額現金;同時,變價拍賣的流程至少要走1至2年時間,這其中可能會有變數,勢必要準備大量本金,且要耐得住性子,才可能藉由變價拍賣獲利。

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關鍵字:變價拍賣法拍家族爭遺產遺產分配成都楊桃冰

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