▲專家觀察發現，建商近期不再獵地，反而不斷出手收購餐廳、超市等大型店面。（圖／記者陳筱惠攝）
文／《台灣房屋趨勢中心》資深經理陳定中
前幾年台中網紅名店叉子親子餐廳悄然歇業，原本在黎明路口的阿秋大肥鵝旗艦店，也喬遷他處另闢版圖，而這些大型餐廳的原址，都由建商買下，也讓人好奇它們有什麼特別之處，能吸引建商出手呢？
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事實上，近年建商不只收購素地，對帶有建物的4類房地產也關愛有加。單單拿台中來說，近年就有樺品居、沙夏、沐夏等摩鐵賣給建商；今日幼兒園、田納西幼兒園、愛子幼兒園等多所幼兒園，也通通成為開發商的囊中之物；另外像裕毛屋崇德店、家樂福超市南屯店等超市，亦接連易主建商之手。光是台中一地，汽車旅館、幼兒園、超市及大型餐廳等4類不動產，短短兩、三年間就吸走建商數百億資金，儼然是業者獵地的大熱之選。
建商在這4種房地產身上大撒幣，最基本的原因，源自於鬧區開發飽和，素地資源稀缺使然，加上這4類不動產皆具「地坪大、地段佳、交通好」的先天優勢，讓建商青眼有加。可是素地稀少的問題及4類不動產的優勢，並非近年才驟然浮現，為何建商要在這幾年加大收購力道呢？這就要歸因於政府的房市政策了。
▲台中名店「阿秋大肥鵝」，新店移到洲際棒球場旁的「好運來」擴大營運。（圖／記者陳筱惠攝）
首先是「危老重建」政策，政府為了加速老屋更新的速度，在2017年發佈實施危老重建政策，讓取得100%所有權人同意的老屋，能盡速「返老還童」，由於危老重建沒有基地規模限制，行政流程也很精簡，又有容積獎勵的誘因，所以該政策上路後，業者就不再獨鍾素地，轉而尋覓屋齡30年以上的「危老級」不動產，讓許多建物已相當資深的摩鐵、超市與幼兒園等物件，躍居建商的心頭好；加上危老重建政策僅為期10年，且在2025年5月之前申請，還能獲得時程獎勵，使建商集中在這幾年積極網羅相關目標。
如果說危老重建是政府的政策蘿蔔，那「央行信用管制」就是官方的政策棒子。央行自2020年底重啟打炒房的信用管制，且政策一波一波加碼，不但將建商的餘屋貸款壓到4成，購地貸款上限也只有5成，還須保留1成動工款，並要求應於18個月內開工。
在信用管制下，建商能從行庫取得的銀彈十分有限，購地融資又須面對限期開工的壓力，為迴避政策棒子的揮擊，業者索性從「購地」改為「獵屋」，雖然法人購屋的貸款成數也不高，但至少沒有18個月內開工的束縛，且危老、都更免受信用管制，融資比素地開發友善，對建商來說更具佈局彈性。既然上有對策下有對策，帶有建物的四類不動產，也就如同搶快篩劑一般，驅使建商先搶先贏。
►陳定中小檔案
現職：台灣房屋集團趨勢中心資深經理
經歷：住展雜誌編輯採訪部經理
學歷：國立成功大學歷史學系學士
▼台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中。（圖／台灣房屋提供）
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