陳定中/連幼兒園也不放過! 建商狂蒐4類大型不動產藏盤算

▲▼ 鼎王、春水堂搶買14期土地            。(圖/記者陳筱惠攝)

▲專家觀察發現,建商近期不再獵地,反而不斷出手收購餐廳、超市等大型店面。(圖/記者陳筱惠攝)

文/《台灣房屋趨勢中心》資深經理陳定中

前幾年台中網紅名店叉子親子餐廳悄然歇業,原本在黎明路口的阿秋大肥鵝旗艦店,也喬遷他處另闢版圖,而這些大型餐廳的原址,都由建商買下,也讓人好奇它們有什麼特別之處,能吸引建商出手呢?

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事實上,近年建商不只收購素地,對帶有建物的4類房地產也關愛有加。單單拿台中來說,近年就有樺品居、沙夏、沐夏等摩鐵賣給建商;今日幼兒園、田納西幼兒園、愛子幼兒園等多所幼兒園,也通通成為開發商的囊中之物;另外像裕毛屋崇德店、家樂福超市南屯店等超市,亦接連易主建商之手。光是台中一地,汽車旅館、幼兒園、超市及大型餐廳等4類不動產,短短兩、三年間就吸走建商數百億資金,儼然是業者獵地的大熱之選。

建商在這4種房地產身上大撒幣,最基本的原因,源自於鬧區開發飽和,素地資源稀缺使然,加上這4類不動產皆具「地坪大、地段佳、交通好」的先天優勢,讓建商青眼有加。可是素地稀少的問題及4類不動產的優勢,並非近年才驟然浮現,為何建商要在這幾年加大收購力道呢?這就要歸因於政府的房市政策了。

▲▼台中14期,洲際棒球場,阿秋大肥鵝,廖豊民,漢神洲際百貨             。(圖/記者陳筱惠攝)

▲台中名店「阿秋大肥鵝」,新店移到洲際棒球場旁的「好運來」擴大營運。(圖/記者陳筱惠攝)

首先是「危老重建」政策,政府為了加速老屋更新的速度,在2017年發佈實施危老重建政策,讓取得100%所有權人同意的老屋,能盡速「返老還童」,由於危老重建沒有基地規模限制,行政流程也很精簡,又有容積獎勵的誘因,所以該政策上路後,業者就不再獨鍾素地,轉而尋覓屋齡30年以上的「危老級」不動產,讓許多建物已相當資深的摩鐵、超市與幼兒園等物件,躍居建商的心頭好;加上危老重建政策僅為期10年,且在2025年5月之前申請,還能獲得時程獎勵,使建商集中在這幾年積極網羅相關目標。

如果說危老重建是政府的政策蘿蔔,那「央行信用管制」就是官方的政策棒子。央行自2020年底重啟打炒房的信用管制,且政策一波一波加碼,不但將建商的餘屋貸款壓到4成,購地貸款上限也只有5成,還須保留1成動工款,並要求應於18個月內開工。

在信用管制下,建商能從行庫取得的銀彈十分有限,購地融資又須面對限期開工的壓力,為迴避政策棒子的揮擊,業者索性從「購地」改為「獵屋」,雖然法人購屋的貸款成數也不高,但至少沒有18個月內開工的束縛,且危老、都更免受信用管制,融資比素地開發友善,對建商來說更具佈局彈性。既然上有對策下有對策,帶有建物的四類不動產,也就如同搶快篩劑一般,驅使建商先搶先贏。

►陳定中小檔案

現職:台灣房屋集團趨勢中心資深經理

經歷:住展雜誌編輯採訪部經理

學歷:國立成功大學歷史學系學士

▼台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中。(圖/台灣房屋提供)

▲▼台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中。(圖/台灣房屋提供)

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關鍵字:建商土地獵地餐廳店面摩鐵超市獵屋土建融阿秋大肥鵝素地央行信用管制

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