他租屋25年突被迫遷離 「買賣不破租賃?」專家曝:有但書

▲▼台灣房市,台北房市,台北鳥瞰,房地產,房產,房市景氣,台灣不動產,房市示意圖。(圖/中信房屋提供)

▲租屋爭議須視契約內容裡「是否定有租賃期限」,決定出租人是否可以收回房屋。(示意圖/業者提供)

記者陳品妤/綜合報導

房東保證不會賣房,卻突然收到仲介發來的搬離通知,讓一名網友超傻眼。律師解釋,租屋爭議須視契約內容裡「是否定有租賃期限」,決定出租人是否可以收回房屋;另外,短期租賃契約享有「買賣不破租賃」保障,但長期租賃契約則有前提。

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一名網友於《靠北建商2.0》發文分享自身租屋經歷,表示自己是承租整層住家已25年的租客,一天突然來了一位房仲,態度很不客氣的要求原po一家在半個月內搬離,「因已收買方10萬元訂金,房屋又臭又亂,不清空沒人要買。」請原po將房屋清空,讓他直呼傻眼,且房東明明保證過:「沒有要賣,只是讓仲介做業績。」

留言網友點出「看來房東讓仲介幫他扮黑臉了」,表示站邊原po,「別理他,房仲干租客屁事,未來如果他要帶看,不用配合他」、「房東也有問題吧」、「房仲只是替房東說出心聲,實際上是房東想逼退你們啦」、「買賣不破租賃啊,除非不續約,不然你不用理房仲也無所謂」、「租了25年,要人搬走也要時間吧,這種房仲真的很缺德」。

也有網友指出實際層面問題,提醒「雖說買賣不破租賃,但是屋主硬來,好一點賠你違約金,壞一點就得上法院要違約金。」

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,原文租約已超過5年,因此若契約已經過公證,承租人有權獲得後續如違約金、押金返還等強制執行事項,或是在契約期限內,房屋轉移給新任持有方後,仍可繼續承租,都不必再經過訴訟。

陳炳辰說:「但如果契約未經過公證,或該契約內沒有註記租賃期限,形式為不定期租約,就得視契約內所載明的條款,並不一定能享有『買賣不破租賃』的保障,因為法律上能認定時間過長的契約有虛偽訂立的可能性。」

陳炳辰補充,一般來說,房東或房客要提前解約,得在1個月前告知另一方,後續也確實提前解約的話,應賠償1個月租金作為違約金,而如果沒有發生屋況損毀等情事,押金須退還房客。如租賃關係屬短期租賃,房客亦享有「買賣不破租賃」的保障。

翊宇法律事務所律師邱莉軒說明,由於租屋雙方爭議須視契約內容裡「是否定有租賃期限」而論,依《民法》第450條規定,若租賃定有期限,於期限屆滿前,出租人不得任意片面終止契約效力,如出現相關情形,承租人可以拒絕搬遷。

而若租賃未定有期限,則須在符合《土地法》第100條規定內之情況下,出租人才可以主張收回房屋,且習慣上應至少提前1個月通知,如未先期通知,造成承租人損害,可視契約內容向出租方請求損害賠償。

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▲▼台北房市。(圖/記者林昱均攝)

▲房東或房客要提前解約,得在1個月前告知另一方,且應賠償一個月租金作為違約金,而如果沒有發生屋況損毀等情事,押金須退還房客。(示意圖/ETtoday資料照)

關鍵字:租賃爭議承租人出租人期限買賣不破租賃

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