▲低首付、工程期零付款、公司貸重回市場，是購屋圓夢加速器還是糖衣毒藥？，示意圖。（圖／資料照）
文／瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛
全台房價卻越打越高。根據內政部不動產資訊平台統計，全台住宅買賣契約總價從去年第四季起，已連2季破1200萬元，與5年前的起漲點相比，更足足漲了33%、214萬元。對比主計總處公布2017年以來的平均受雇員工薪資只增加10.5%，薪資微漲但房價狂漲的吊詭結構。
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首先，遭逢40年未見的大通膨，購屋族只能恐慌上車，不然薪水越來越薄，等越久就離買房的美夢越遠；其次，買房背後最重要的是貸款，根據聯徵中心統計，今年第一季全國新增住宅貸款成數為64%、貸款期數為287期，全為史上新高紀錄，代表寬鬆的房貸條件也推了購屋族一把。
▲在市場景氣好時，低首付、工程期0付款，除了幫買方免去自備款的負擔，更可以提前鎖定購屋成本 。（圖／資料照）
然而，越來越多的成數、越來越長的還款期，也不能掩飾38.35%、史上次高的房貸負擔率。房價不降，既然寬鬆的房貸對於購屋壓力紓解有限，深層解析市場最大的莊家「建商」，如何設計優惠的付款條件，讓買方樂於進場。
剖析建築投資背後資金運作的硬道理，利用把銀行借來的融資，透過加工、品牌，再加上的合理收益，包裝成最終產品，移轉成買方的房貸的策略，把他的債務變成你的、從你的債務套取現金。
一般購買預售屋的付款程序分5階段：第一階段是支付給建商約房屋總價15%的定金、簽約金及開工金；第二階段是預售屋的工程款；第三階段是交屋前交給政府的規費及稅金；第四階段是與交屋、驗收相關的交屋款及驗屋款；第五階段是房屋貸款。
從5個階段拆解，後面3個階段的對象是政府、銀行，完全沒有彈性，所以設計的重點就擺在如何拆解前兩階段，提供進場誘因，就有機會勝出同業、加速完銷。
最常見的作法就是壓縮第一階段原本應付的定、簽、開金額，降低首付門檻，吸引買方進場，所以市面上一堆標榜38萬、58萬、88萬就能準備交屋的行銷廣告。
▲礙於央行現期開工的限制，被迫改為「邊建邊售」。對於中途進場的買方而言，過去工程期零付款的緩衝空間逐漸消失。（圖／資料照）
另外則是讓原本應該按期或按月支付的工程期費用，改為於交屋前一次繳清，以時間換取空間，或是向建商貸款以補齊總價與頭期款、銀行貸款的差額，以俾交屋，一般簡稱「公司貸」或「建商貸」。
在市場景氣好時，低首付、工程期0付款，除了幫買方免去購買成屋前，得先備妥3、4成自備款的負擔，更可以提前鎖定購屋成本，降低追逐房價飆漲的焦慮，而對於投資客來說，僅須付少少的頭期款，尤有甚者，連工程期都不用出錢，只要在交屋前能順利換約賣出權利，就能開大槓桿、坐收暴利。
尤其因為工料雙缺、拉長交屋期，拖越久、價越高，對漲價空間有更大的期待，絕對是炒熱市況的利器。
然而，今年受到連續升息、地緣政治衝突、通膨壓力、本土疫情升溫以及打炒房政策等負面因素干擾，累計全台上半年買賣移轉棟數17.1萬，年跌2.4％，而第二季國泰房地產指數調查，全國的30天銷售率從去年年底的17.07%降至14.04%，即便剛需穩固，但市場風險卻不小。
目前刺激市場的付款方式，消費者除了要辨明行銷話術和可能會出現三大風險，建議消費者要謹慎服用。
第一、銷售節奏改變。越來越多個案無法在規劃期限內完銷，又礙於央行現期開工的限制，被迫改為「邊建邊售」。對於中途進場的買方而言，過去工程期零付款的緩衝空間逐漸消失，很可能繳完頭期款，一轉身就要補足房貸以外的其他款項，籌款壓力大。
第二、還款壓力比想像的大。自住買方用少少的頭期款進場，就不得不面對「先甘後苦」的還款壓力。因為建商提供的公司貸是信用貸款，頂多七年就要還清，不但利率較高，也沒有寬限期的空間。
等於交屋後要同時支付2筆貸款。原本就是踮腳進場，付7、8成房貸本利攤都很吃力的買方，還要再背一條信貸，且加計裝修、家具、家電等各類支出，升息循環之下的財務壓力肯定破表。
▲瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛認為，目前刺激市場的付款方式，消費者除了要辨明行銷話術和三大風險。（圖／資料照）
最後，政策變數。去年12月提出的平均地權條例修正案，擬禁止預售屋換約，已經誘發投資客提前下車，如果進一步影響銀行估值、量體去化，則原本就以財務實力賭銷售成果的建商，經營壓力倍增，而買方最慘就是被迫斷頭、法拍，甚至會讓房價落入「資不抵債」的集體困境。
房市大多頭的時候，買房只為一個理由：逢低進場，但市場趨勢轉向時，逃命、崩壞的狀況卻有千百樣。輕鬆的進場條件背後不是沒有代價，無論是首購小資族或是身經百戰的投資客，即便政府打房不加碼，都不能輕忽這波超額供給、資金退潮的後遺症，更不能無視建築投資業可能的脆弱性。
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►黃舒衛小檔案
學歷：政治大學地政系碩士
經歷：國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部、東亞建築經理公司市場分析師、永慶房產集團研展中心經理
現職：瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監
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