黃舒衛/低首付、工程期零付款、公司貸 購屋族當心越玩越大

▲▼首購,2房,台北,高雄,戰南北,上揚,自備款,房貸。(圖/記者陳建宇攝)

▲低首付、工程期零付款、公司貸重回市場,是購屋圓夢加速器還是糖衣毒藥?,示意圖。(圖/資料照)

文/瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛

全台房價卻越打越高。根據內政部不動產資訊平台統計,全台住宅買賣契約總價從去年第四季起,已連2季破1200萬元,與5年前的起漲點相比,更足足漲了33%、214萬元。對比主計總處公布2017年以來的平均受雇員工薪資只增加10.5%,薪資微漲但房價狂漲的吊詭結構。

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首先,遭逢40年未見的大通膨,購屋族只能恐慌上車,不然薪水越來越薄,等越久就離買房的美夢越遠;其次,買房背後最重要的是貸款,根據聯徵中心統計,今年第一季全國新增住宅貸款成數為64%、貸款期數為287期,全為史上新高紀錄,代表寬鬆的房貸條件也推了購屋族一把。

▲▼  新莊副都心重劃區,新莊街景,新莊房市,新莊副都心街景,新莊建案廣告,新莊新建案廣告,「家泰家悅」,「聯合公園」,「皇翔御花園」,「莫內花園,「炎洲旺年匯」,「太子信義」,「宏璟榮華」,「雅朵花園」   。(圖/記者張菱育攝)

▲在市場景氣好時,低首付、工程期0付款,除了幫買方免去自備款的負擔,更可以提前鎖定購屋成本 。(圖/資料照)

然而,越來越多的成數、越來越長的還款期,也不能掩飾38.35%、史上次高的房貸負擔率。房價不降,既然寬鬆的房貸對於購屋壓力紓解有限,深層解析市場最大的莊家「建商」,如何設計優惠的付款條件,讓買方樂於進場。

剖析建築投資背後資金運作的硬道理,利用把銀行借來的融資,透過加工、品牌,再加上的合理收益,包裝成最終產品,移轉成買方的房貸的策略,把他的債務變成你的、從你的債務套取現金。

一般購買預售屋的付款程序分5階段:第一階段是支付給建商約房屋總價15%的定金、簽約金及開工金;第二階段是預售屋的工程款;第三階段是交屋前交給政府的規費及稅金;第四階段是與交屋、驗收相關的交屋款及驗屋款;第五階段是房屋貸款。

從5個階段拆解,後面3個階段的對象是政府、銀行,完全沒有彈性,所以設計的重點就擺在如何拆解前兩階段,提供進場誘因,就有機會勝出同業、加速完銷。

最常見的作法就是壓縮第一階段原本應付的定、簽、開金額,降低首付門檻,吸引買方進場,所以市面上一堆標榜38萬、58萬、88萬就能準備交屋的行銷廣告。

▲▼工地,營建成本,房價 。(圖/記者陳筱惠攝)

▲礙於央行現期開工的限制,被迫改為「邊建邊售」。對於中途進場的買方而言,過去工程期零付款的緩衝空間逐漸消失。(圖/資料照)

另外則是讓原本應該按期或按月支付的工程期費用,改為於交屋前一次繳清,以時間換取空間,或是向建商貸款以補齊總價與頭期款、銀行貸款的差額,以俾交屋,一般簡稱「公司貸」或「建商貸」。

在市場景氣好時,低首付、工程期0付款,除了幫買方免去購買成屋前,得先備妥3、4成自備款的負擔,更可以提前鎖定購屋成本,降低追逐房價飆漲的焦慮,而對於投資客來說,僅須付少少的頭期款,尤有甚者,連工程期都不用出錢,只要在交屋前能順利換約賣出權利,就能開大槓桿、坐收暴利。

尤其因為工料雙缺、拉長交屋期,拖越久、價越高,對漲價空間有更大的期待,絕對是炒熱市況的利器。

然而,今年受到連續升息、地緣政治衝突、通膨壓力、本土疫情升溫以及打炒房政策等負面因素干擾,累計全台上半年買賣移轉棟數17.1萬,年跌2.4%,而第二季國泰房地產指數調查,全國的30天銷售率從去年年底的17.07%降至14.04%,即便剛需穩固,但市場風險卻不小。

目前刺激市場的付款方式,消費者除了要辨明行銷話術和可能會出現三大風險,建議消費者要謹慎服用。

第一、銷售節奏改變。越來越多個案無法在規劃期限內完銷,又礙於央行現期開工的限制,被迫改為「邊建邊售」。對於中途進場的買方而言,過去工程期零付款的緩衝空間逐漸消失,很可能繳完頭期款,一轉身就要補足房貸以外的其他款項,籌款壓力大。

第二、還款壓力比想像的大。自住買方用少少的頭期款進場,就不得不面對「先甘後苦」的還款壓力。因為建商提供的公司貸是信用貸款,頂多七年就要還清,不但利率較高,也沒有寬限期的空間。

等於交屋後要同時支付2筆貸款。原本就是踮腳進場,付7、8成房貸本利攤都很吃力的買方,還要再背一條信貸,且加計裝修、家具、家電等各類支出,升息循環之下的財務壓力肯定破表。

▲▼ 黃舒衛

▲瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛認為,目前刺激市場的付款方式,消費者除了要辨明行銷話術和三大風險。(圖/資料照)

最後,政策變數。去年12月提出的平均地權條例修正案,擬禁止預售屋換約,已經誘發投資客提前下車,如果進一步影響銀行估值、量體去化,則原本就以財務實力賭銷售成果的建商,經營壓力倍增,而買方最慘就是被迫斷頭、法拍,甚至會讓房價落入「資不抵債」的集體困境。

房市大多頭的時候,買房只為一個理由:逢低進場,但市場趨勢轉向時,逃命、崩壞的狀況卻有千百樣。輕鬆的進場條件背後不是沒有代價,無論是首購小資族或是身經百戰的投資客,即便政府打房不加碼,都不能輕忽這波超額供給、資金退潮的後遺症,更不能無視建築投資業可能的脆弱性。

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►黃舒衛小檔案
學歷:政治大學地政系碩士
經歷:國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部、東亞建築經理公司市場分析師、永慶房產集團研展中心經理
現職:瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監

關鍵字:房市預售屋低首付工程期零付款公司貸降溫投資客 黃舒衛瑞普萊坊

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