▲京懋建設機構執行長范秉豐提到，已交屋3年的「京懋一號」，社區咖啡廳能月賣千杯咖啡，顯示社區自用需求旺盛。（圖／京懋建設提供）
記者賴志昶／綜合報導
自住買房最怕遇到投資客較多的社區，除了社區價位不穩定，住客品質不一也是一大關鍵。至於要如何挑選真正的自住客社區，建商分享，可從建案換約率、客變率等數字來看，或是觀察建案公設使用比例。
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要看社區是否為純自住客，首要關鍵就是看新案的換約率，京懋建設機構執行長范秉豐分享，他們近年來在中路、青埔推出60到百坪以上的換屋型產品，近2年共售出300多戶房，不過中途換約戶數僅有7戶，也就是高達98％都是具有實際自用需求的非換約客。
另外，范秉豐提到，除了換約率，客變率也是決定自用型社區與否的重要指標，例如上述個案中，客戶提出工程變更比例高達8.5成，從小處的機電插座位置更動，到衛浴的升級，這些客變都反應出客戶實際居住的需求。
另在公設使用程度上，也可看出端倪。范秉豐分享，在桃園區戶數160戶的「京懋一號」，交屋已3年，而社區一樓咖啡廳使用率超高，據物業統計，坐席率在平日約達到5、6成，在假日更可達9成以上，且每月賣800多份餐點、1000杯以上的咖啡，熱門程度不輸給市面上正式營運的咖啡廳，從咖啡廳的熱門程度，也可看出社區住戶的消費都是出於自用需求。
▼京懋建設機構執行長范秉豐提到，近年來少子化問題難解，未來必然是自住為主流的市場，因此他們一路走來都以自住客為服務主軸。（圖／記者賴志昶攝）
對於投資型社區會有那些特點，東龍不動產專任委託部經理陳泰源分享，其一是小坪數產品為主，由於總價與入手門檻低，收租投報率較高，因此深受租公、包租婆喜愛，因此會有較多投資客聚集。
其二是總戶數較多，由於自住客通常比較偏向戶數少、較單純的社區，因此戶數多的社區也可能會較有投資客移入。
其三是社區公設多元，通常沒什麼公設的社區，會較難吸引租客，但如果有較多的游泳池、KTV、健身房等等娛樂型公設，就能更吸引投資客青睞。
最後，陳泰源建議，民眾也可觀察社區年度的「區分所有權人大會」，由於此類會議自住客會較愛參加，因此若區權會常因出席人數低而流會，就是投資客、租客比居多，反之如果出席人數踴躍，代表社區以自住客為主。
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