買房避「投資客巢穴」 他從2數據輕辨自住型社區

▲▼京懋建設機構執行長范秉豐提到,已交屋3年的「京懋一號」,社區咖啡廳能月賣千杯咖啡,顯示社區自用需求旺盛。(圖/京懋建設提供)

▲京懋建設機構執行長范秉豐提到,已交屋3年的「京懋一號」,社區咖啡廳能月賣千杯咖啡,顯示社區自用需求旺盛。(圖/京懋建設提供)

記者賴志昶/綜合報導

自住買房最怕遇到投資客較多的社區,除了社區價位不穩定,住客品質不一也是一大關鍵。至於要如何挑選真正的自住客社區,建商分享,可從建案換約率、客變率等數字來看,或是觀察建案公設使用比例。

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要看社區是否為純自住客,首要關鍵就是看新案的換約率,京懋建設機構執行長范秉豐分享,他們近年來在中路、青埔推出60到百坪以上的換屋型產品,近2年共售出300多戶房,不過中途換約戶數僅有7戶,也就是高達98%都是具有實際自用需求的非換約客。

另外,范秉豐提到,除了換約率,客變率也是決定自用型社區與否的重要指標,例如上述個案中,客戶提出工程變更比例高達8.5成,從小處的機電插座位置更動,到衛浴的升級,這些客變都反應出客戶實際居住的需求。

另在公設使用程度上,也可看出端倪。范秉豐分享,在桃園區戶數160戶的「京懋一號」,交屋已3年,而社區一樓咖啡廳使用率超高,據物業統計,坐席率在平日約達到5、6成,在假日更可達9成以上,且每月賣800多份餐點、1000杯以上的咖啡,熱門程度不輸給市面上正式營運的咖啡廳,從咖啡廳的熱門程度,也可看出社區住戶的消費都是出於自用需求。

▼京懋建設機構執行長范秉豐提到,近年來少子化問題難解,未來必然是自住為主流的市場,因此他們一路走來都以自住客為服務主軸。(圖/記者賴志昶攝)

▲▼京懋建設機構執行長范秉豐提到,近年來少子化問題難解,未來必然是自住為主流的市場,因此他們一路走來以「房間不必多、空間不能小」為產品主軸。(圖/記者賴志昶攝)

對於投資型社區會有那些特點,東龍不動產專任委託部經理陳泰源分享,其一是小坪數產品為主,由於總價與入手門檻低,收租投報率較高,因此深受租公、包租婆喜愛,因此會有較多投資客聚集。

其二是總戶數較多,由於自住客通常比較偏向戶數少、較單純的社區,因此戶數多的社區也可能會較有投資客移入。

其三是社區公設多元,通常沒什麼公設的社區,會較難吸引租客,但如果有較多的游泳池、KTV、健身房等等娛樂型公設,就能更吸引投資客青睞。

最後,陳泰源建議,民眾也可觀察社區年度的「區分所有權人大會」,由於此類會議自住客會較愛參加,因此若區權會常因出席人數低而流會,就是投資客、租客比居多,反之如果出席人數踴躍,代表社區以自住客為主。

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關鍵字:自住客投資客買房購屋社區大樓管委會京懋建設范秉豐

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