▲去年全國買賣移轉棟數下滑，但這數據不代表整體市況。（圖／記者陳建宇攝）
文／《住宅週報》社長陸敬民
去年底就有房市專家在媒體上預測，全年度的買賣移轉棟數將下修，到了今年1月結果出爐，確實降到32萬棟以下，專家就紛紛説2022年的買氣降溫了。確實買賣移轉棟數是評斷房市景氣好不好的重要依據，但並非是唯一的依據。
因為，買賣移轉棟數計算的是新成屋及中古屋，預售屋並不在計算的範圍中，但近2年的房市買氣上升、房價飆漲，卻是預售屋一枝獨秀領漲，就如同許多建商所說，在工料雙漲的情況下，預售屋的各項成本都飆高，帶動房價上漲，但工料雙漲與新成屋、中古屋毫無關係。
以這樣的情況為前提，代表著大量的資金進入市場，而且是進到預售市場，產生與同區段中古屋價格上的差距，而且這樣的差距不只是3、5萬元，而是每坪差了10幾萬元以上，在北市以外的地區如新竹更明顯。也因此，讓民眾趕快去買中古屋，中古屋房價也就跟著漲起來。
事實上，買賣移轉棟數並不能具體反映市場的全貌，反而容易造成誤判，畢竟這是個落後指標。
同樣的大數據，多空角度不同就會產生不同的解讀，房市不像股市漲跌清清楚楚，大盤行情看了就知道，但房市的榮枯沒有像大盤行情這樣的清楚指標，因此當風向球出現，就只能各自代表各自領域的現象，業界人士卻把大數據用自己的預設立場去解讀。例如買賣移轉棟數下滑，空方就會「空到底」，多方則會說這是「市場回歸理性、盤整」。
像這樣的分析，沒有給消費者設定的前提，就會產生誤導，到底是針對預售屋或中古屋？是針對北台灣還是南台灣？不能拿1個數據，就說全台都是這樣。以委賣件數為例，媒體報導增加了2成，但實際上售屋網站上的重複物件太多，同1個物件可能就有好幾筆，甚至已售出的物件還掛在上面，這樣看分析委售件數有何意義？
▲部分新興重劃區還有尚未「出貨」的投資置產客，無力再進貨也是造成買氣下滑的原因之一。（圖／記者陳建宇攝）
在《平均地權條例》草案三讀通過後，各地都傳出來人、買氣明顯下滑，這當中有三個因素，第一，投資客看壞後市，改採觀望的態度；第二，自住客因為房價漲太多，無力追價買不起；第三就是尚未出貨的投資置產客群，這種已買未賣的族群手中的貨還沒出掉以前，暫時無力再進新貨，在新竹、台中首購重劃區、台74沿線、以及台南九份子重劃區都有。
這群人在2020年第四季開始的打房組合拳後，獲利大幅減少，但又不甘平轉，只好留著到交屋，手中的貨還沒出掉，進貨的能力就有限。不過有感讓利（實質降價）的推手，並不在投資客手裡尚未交屋的物件，而是滿手貨源（預售屋新成屋都一樣）的建商。因此，第一季觀察重點應放在：
一、哪個縣市／地區／重劃區的首購產品陸續出現有感讓利？
二、是哪家重量級或代表性建商？
三、讓利多少？怎麼個讓法？
►陸敬民小檔案
學歷：淡江大學中文系畢業
經歷：《自由時報》房地產記者
現職：《住宅週報》社長
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