▲《平均地權條例》子法上路後，自住首購族很可能會往中古屋移動。（圖／記者陳建宇攝）
文／《住宅週報》社長陸敬民
7月1日《平均地權條例》的子法就將要上路，消費者即將面臨的種種挑戰，這段時間包括產、官、學、研等各種專家，都有許多評論可供參考，不過在這各種解讀之中，唯獨少了買方的看法，我與買方接觸多年，發現他們的角度頗耐人尋味。
首先，我們要把買方分成4大類，以自住為目的的有首購族、換屋族，投資置產型的如長期持有的包租公，以及短中期出場的投資客。
首先我們來談自住型的換屋族，這些人換屋的目的未必是舊換新或小換大，有些人是想從舊透天換到新大樓，例如準退休族群，他們會在同區買第二間房子，但舊房子未必會賣掉，甚至很可能新房是為了兒女準備，兩邊住也很常見，也有些人在預售屋交屋後，才會賣掉舊房或出租，這類族群因為有實質「住的需求」，因此會希望房價合理一點。
▲未來預售屋禁止換約，但陸敬民認為對自住的換屋族影響不大。（圖／記者陳建宇攝）
這種換屋族，不管預售屋能不能換約，他買了就是要自用，因此7月1日子法上路後，對他們的購屋決策不會有影響，購物時程不太會變動，當然房價上漲能抑制最好，畢竟這些人可能都是受限於客觀能力無法負擔新成屋才會選預售屋。
第二類則是自住型的首購族，這類族群有迫切的居住需求，對他們來說預售屋能愈快交屋愈好，否則就得要繼續付租金，不過這類族群也不是死忠的自住客，他們希望保有預售屋換約的彈性，有賺頭時隨時可以變投資客，因此7月1日後預售屋禁止換約，他們就不會買純預售產品，因為這等於是資金坐牢，將被推向未來半年或1年可以交屋的類成屋、新成屋、中古屋移動。
第三種買方就是長期置產出租的包租公，他們雖然是以交屋後出租為前提，但也是投資客的一種，只是持有時間不同而已，這類族群算得最精，屬於「我全部都要」的類型，不管是出租的年報酬率、各種資金槓桿、寬限期等操作工具和手法，他們全部都要有，全都想得到。
因此，即便7月1日起投入預售屋資金要坐牢，但這並非他們要不要出手的癥結，而是怎麼做到「資金投入愈少愈好」，既可獲得較高的報酬率，也能隨時間槓桿賺取增值差額，所以他們要的產品一定是「低首付」、「優付（工程零付款）」、「低總價」，交屋後還有寬限期可用，報酬率就會進一步提高，鎖定的產品則是雙套房物件。
而短中期的投資客在7月1日預售屋禁止換約後，就會變成交屋2年就賣的人，避開45%的高稅率期間，這種族群因為沒有租金報酬率的需求，更重視前期的資金槓桿及時間利差，而且可以等交屋後放2年，所以他們會找極低總價的2房1衛產品，或是具有景觀、採光、地段佳的3房2衛產品，未來要脫手較簡單。
根據以上的觀察可以發現，7月1日《平均地權條例》子法上路，最沒影響的是自住換屋族，影響大的則是自住首購族，長期置產投資的包租公會更挑具有租金報酬率的物件，短中期投資客則是要搶時間紅利，會找極低總價、好脫手的小宅。
事實上，政府如凌遲般的法規推動，業者多半已經調整好應對方式，推出適合後打房時代的產品，而且細心的民眾應該已經發現，上述說了這麼多完全沒提到「降價」，因為已經開賣、頭洗一半的建商不能得罪已購客，沒人敢賣了一半之後開始跳樓大拍賣，而且現在建商的體質沒有那麼不堪一擊，頂多給消費者交屋禮等優惠，沒有降價就不會引發已購客埋怨。
所以，如果期待7月1日後預售價格大跌的民眾，極可能會失望，在通膨及國內儲蓄率居高不下的環境下，我們只會看到局部超漲的區域部分回吐，這短暫的錯覺不會是下跌的訊號，甚至在明年總統大選之前，這都只是一個波段上下微幅震盪而已。
►陸敬民小檔案
學歷：淡江大學中文系畢業
經歷：《自由時報》房地產記者
現職：《住宅週報》社長
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