郎美囡／低公設物件難尋　內行：可找「老、大」社區

▲近年來新案公設越來越豐富，但也讓公設比逐漸上升。（示意圖／記者賴志昶攝）

文／大家房屋企畫研究室總監郎美囡

現在大部分的買方，無論在總價考量或是居住舒適性上，多數傾向選擇大樓、華廈型住宅，但購買這類型住宅總有個痛點，好像「花大錢買公設」，公設比高低究竟跟甚麼有關？買公設比高的房子是不是吃虧？如今買房買得實惠，公設怎麼挑成為重要課題。

首先，許多民眾有個盲點，認為建商故意把公設比拉高，讓買方買到實際使用坪數比較少的房子，這樣建商能獲利，實則不然，建商也知道除非是豪宅，高公設比的房子，一般民眾的接受度低，既然低公設才是王道，為何市面上充斥著公設比超過35%，甚至高達40%的建案。

第一個要提到8樓雙梯的規定，政府為了強化消防安全，修訂《建築技術規章》第95條，自2005年7月1日起，8樓以上的大樓，應設置至少2座安全樓梯，這代表每層樓的梯間面積增加，當年新法實施即宣告低公設大樓成為絕響，8層樓以上的大樓華廈公設比幾乎都在30%以上。

第二是與基地面積還有建蔽率、容積率有關，早年法規規定不嚴，房子幾乎沿著馬路蓋，隨著相關規定政策越來越嚴謹，考量公共安全及人口密度，建築的型態有所改變。

建蔽率代表基地可以蓋建築的面積大小，容積率跟可以蓋出的總樓地板面積多少有關，若基地面積100坪，建蔽率35%，表示這塊基地只有35坪能蓋房子，其他65坪為法定空地，為了把容積蓋滿，會將建物拉高，也因為蓋房基地面積小，而逃生梯、電梯、防空避難室這些公設占有一定面積大小，公設比很難壓低，像台北市近幾年新案幾乎是危老、都更建案，基地面積不大，因此公設比較高。

第三是順應潮流的豪華公設，這幾年來有許多重劃區，因基地面積較大，可以蓋出更多的公設面積，且越來越多民眾在乎社區的休閒功能與舒適性，交誼廳、宴會廳、健身房等非必要公設漸漸變成標準配備，例如高雄市近幾年因科技業進駐及台商回流，出現許多高端買方，因此建商推新案偏好規劃氣派的公設，拉升高雄市的平均公設比，根據售屋平台統計，高雄市在售新建案的平均公設比高達35%，超越台北市居冠六都。

豐富公設沒有對與錯，端看個人選擇，想要找低公設比的社區，有兩大方向，建議找「大」或找「老」，找「大」是指基地面積大，當基地面積夠大，有兩個好處，其一是建築規劃有足夠的空間作妥善配置，動線更加流暢，其二是有更多的住宅面積可以分擔公設的面積，基地面積500坪以上的建案通常公設比較低，不過人口密度高、素地少的區域很難有這樣的建案，若有，成為豪宅的可能性高，所以尋找大面積基地的建案，在重劃區、新市鎮的機會高。

找「老」則是指老大樓或老華廈，屋齡20年以上的大樓華廈公設都很低，有些甚至不到20%，當時沒有8樓雙梯的規定，雖然老大樓的樓層數16樓以上還是會有兩座樓梯，不過以前並不講求豐富的公設，依建築法所需蓋的必要公設也沒有現在多，坪數相對實在，但老屋有修繕的成本要評估，建議購屋前應納入考量。

▼大家房屋企劃研究室總監郎美囡認為，要找低公設比的社區，有兩大方向，分別為「大」或「老」。（圖／ETtoday資料照）