情侶買房登記2人較有保障?房產達人揭:共同登記弊大於利4考量

▲▼房產,房子,買屋,房市,房地產。(圖/取自免費圖庫unsplash)

▲情到濃時,有些情侶考量未來,會想共同買房。(圖/取自免費圖庫unsplash)

文/Tody陶迪/今周刊

情侶或是夫妻一起買房,會擔心若是出了一部分錢,房子卻沒有登記在自己名下,以後感情生變,權利會受損,所以大部分人都會建議採用「共同登記」來保障雙方的權益,以免其中一方未經同意就擅自賣掉房子。

我買第一間房子的時候,還沒有結婚,和當時的伴侶,也就是現在的太太,也碰到了這樣的問題。不過,在衡量了利弊得失之後,我們還是決定把房子登記在一人名下就好。因為,共同登記的「壞處」實在遠多於好處!

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一、將同時用掉兩個人的首購資格

因為兩人都是登記人,未來無論以任何一方名義想再買第2間房子的時候,都不再符合定義的首購身分,無法適用首購的優惠利率。除非現有的房子先賣掉,清償貸款,才能恢復首購資格。雖然貸款可以只設定在其中一人身上,但是共同登記情況,另一方會被要求做保人,一樣會影響自己日後的貸款條件。

二、地價稅自用住宅稅率需個別申請

地價稅是按人頭,名下有土地持分就要繳,如果要申請自用優惠稅率,也是要兩人都申請,才能各自享有。若只有一人申請,另一人會按一般用地稅率課徵,相差4倍以上。

三、賣房時一次用掉兩個人的一生一次優惠稅率

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賣房時需要繳交「土地增值稅」,每個人都有自用住宅用地10%的優惠稅率可用,但限「一生一次」。若共同持有,出售時等於一次用掉兩個人一生一次的自用住宅優惠稅率,非自用住宅的土增稅率是20%~40%,差很大!

四、房子的所有處分管理都要兩人同意

未來房子不管是處理貸款、出租、出售,任何事情都需要兩人簽名同意。或許這就是你想要的效果,怎麼會是壞處呢?如果日後感情生變,這間房子會立刻從浪漫滿屋變成燙手山芋,不用等對方提,你一定也很想趕快把它處分掉。但這時卡在還要看對方臉色,雙方都是這麼想的時候,結果大概就是擺著爛,有很多房子閒置無法處分,就是因為夫妻失和,但誰也不想退讓,都要卡著對方,最後誰也沒有得利。

其實如果擔心只登記其中一人,自己的權益不被保障,可以另立一份「合資購屋協議書」並且公證,寫明各自的出資比例、誰擔任登記人、誰是貸款人、未來房子出租或出售的收益應如何分配等,這個方式能在法律上保障雙方的權益,但是卻不會影響貸款稅賦優惠。同時,可以去做「預告登記」,設定一方為「所有權人」,則另一方為「請求權人」,所有權人若要處分產權,需要經過請求權人的同意。預告登記的缺點是無法對抗法院判決、政府徵收、強制執行等情況,例如法拍,不會因爲請求權人不同意而無法進行。

另外,也有人使用信託登記,把房產委託在信託公司,任一方都不能單獨行使房產的處分管理,不過這會有信託管理費的產生,對於非高資產族群來說可能比較不經濟。也有人使用「借名登記」,類似簽訂合資購屋協議書,寫明誰是登記人、誰是實際出資人,並且保存所有金流紀錄作為佐證。

以上作法各有利弊,但至少都不會影響稅賦及未來購屋的貸款優惠,我認為還是比共同登記更值得考慮。

我和太太在一開始討論買房之時,就決定把第一間房子登記在他的名下,也用他的名義作為貸款申請人。因為當時在創業路上的我,在銀行眼中是「失業」的狀態,根本沒有銀行最愛看到的漂亮「薪轉」,用我作為貸款申請人,一定會被打回票。而太太當時在上市企業任職,名片拿出去可以說是走路有風,所以毫無懸念的用他的名字來申請,最符合經濟效益。

長遠來看,設定共同登記是弊大於利,我們一輩子不會只買一間房子,所以選擇當時最適合的條件人去申請,是最合理的。當然,若雙方都有出資,卻只登記在一人名下,勢必要建立在雙方有一定的信任基礎,但若已經結婚才買房,婚後財產屬於共有,我認為其實不需要那麼操心。

但是像我和我太太一樣還沒結婚就先一起買房,我也不是很推薦,不要學!畢竟不是每對情侶最後都能順利走入婚姻,婚前還是保有各自的財產比較不容易有衍生的糾紛。

作者簡介_Tody 陶迪

SAND INC. 執行長。2016年辭掉上海新創營運長工作回台創業,陶迪選擇租賃住宅服務作為事業的新起點,倡議用自發的力量參與租房改變。從第一間改造公寓的實驗開始,發展出獨特的租房輕裝修工法與共生公寓管理模式,開班教授「輕資產包租實戰班」,藉由課程讓更多人一起參與居住生活的改革。

本文摘自時報出版 《買房,也買自由:小資族的財富翻身之路》

▲▼             。(圖/)


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