何世昌/囤房2.0促買大捨小 4層面證「因小失大」

▲▼房市,房價,打房,購屋,台北市,商辦,辦公室,(圖/記者陳筱慧攝)

▲囤房稅2.0上路 「買大捨小」會成為新趨勢?(示意圖/記者陳筱慧攝)

文/馨傳不動產智庫執行長何世昌

囤房稅2.0上路 「買大捨小」會成為新趨勢?這可以從開源與節流、投報率與需求度、資金運用彈性、省稅金額4層面分析,結論是「買大捨小」租金投報率雖好,但房價增值報酬反而更差,可能因小失大,不見得更有利。

《地產詹哥老實說》EP186/購屋族「再無甜頭?」 專家指今年千萬不要做的買房決策

囤房稅2.0實施後,現制以縣市各別歸戶的機制將改為「全國總歸戶」,高資產族是否該「買大捨小」,棄守小坪數、轉而買大坪數來隔間出租,以節省加重的房屋稅?我們大略從以下幾個方向給予分析建議,讓投資人更易於理解與推算,釐清「買大捨小」這件事是否可能成為新主流。

一、開源與節流的關係

囤房稅就算被課到4.8%,每間房屋一年增加的稅大約是1萬餘元,20幾年累計下來不到30萬元(建物折舊後稅會減少)。反觀小宅好租、好賣,無論售價與租金表現都比大房子出色。

小宅增值幅遠高於大房,我們抓很保守、很保守,一年增值幅度比大房子多2%就好,試算如下:

小宅:

買入價格》24坪x70萬元=1680萬元。平均每年漲5%、20年後,1680萬漲到3260萬元。

大宅:

買入價格》72坪x66萬元=4752萬元。平均每年漲3%、20年後,4752萬漲到7603萬元。

上述條件下,小宅3間=1間大宅,20年後小宅全出售的毛獲利為5040萬元,而大宅毛獲利僅約2851萬元,整整少了2189萬元。房價增值空間是置產開源最有效之處,為了少繳那麼一點點囤房稅,20年下來卻少賺了2000多萬的資產增值,並非明智之舉。

二、投報率與需求度

如果在台北市買老公寓分做成隔間套房出租,投報率還不錯,但如果買大樓的大坪數房子分割出租就很不划算,因為裝潢成本一坪至少5、6萬元以上,投報率不見得會比買三間小宅來得好。

另外,有一種特殊產品為「透天投套」,就是整棟透天隔成很多間套房出租,這類產品投報率較高,往往可達4、5%,甚至有更高的。不過,「透天投套」也有缺點,除了總價比較高之外,市場需求非常非常少。

主因是會購買透天投套的客源百分百是投資客,不會有自購客來接盤,且接手後的裝潢過於老舊,新接手買家有整修的成本,尤其中古投套具有「好租但不好賣」的特性,增值空間亦低於一般住宅。

由於少子化的緣故,大學城的「透天投套」勢微,很少有新建案會規劃這類產品。目前「透天投套」多出現於工業區、產業園區、科技園區周邊,主要出租予園區從業人員。

三、資金運用彈性

小宅總價和購入門檻低,若有買賣需求,進、出場都比較快速,資金運用最具彈性,但高總價的透天投套或大坪數房型,資金運用靈活性低。其次,購買第三戶以上需準備六成自備款,若買小宅購買透天投套的自備款金額相對高。

▲▼過年,疫情,案場,開工,龍登,廣誠,興聯誠,上揚,興富發。(圖/記者陳建宇攝)

▲小宅總價和購入門檻低,若有買賣需求,進、出場都比較快速。(示意圖/ET資料照)

四、買大捨小真的省稅?

囤房稅2.0採取全國總歸戶,假如「買大捨小」把家戶擁有房屋數量降到3戶以下,便能避開高稅率、繳納1.2%低稅率。但問題在於,不少囤房族擁有的房屋數量在5、6戶以上,有的還擁有10戶以上,透過「買大捨小」恐怕無法讓總持有房屋數量降到3戶以下,最終仍得繳交級距稅率。

因而,「買大捨小」的關鍵是能省多少稅、省下來的稅是否值得,以及總體投報與增值空間能否達到最大化?這才是投資人要考量的問題。

總而言之,或許有部份投資者會考慮「買大捨小」,但它肯定會是小眾、不會成為主流,關鍵在於「買大捨小」的租金投報率雖好,但房價增值報酬反而更差,如此操作會因小失大,不見得更有利。

▲▼    馨傳不動產智庫執行長何世昌         。(圖/何世昌提供)

▲馨傳不動產智庫執行長何世昌 。(圖/何世昌提供)

何世昌小檔案
學歷:淡江大學中文系、世新大學中文研究所
經歷:中研院士曾永義教授助理、高雄特派記者、《住展雜誌》研發長
現職:馨傳不動產智庫執行長

關鍵字:何世昌馨傳不動產智囤房稅2.0囤房小宅大宅增值

分享給朋友:

※本文版權所有,非經授權,不得轉載。[ETtoday著作權聲明]

推薦閱讀

上半年個人房地合一稅收創新高 嘉義縣成黑馬爆增1.6倍

房市交易熱絡,全台房地合一稅收跟著翻揚,全台上半年個人房地合一稅收達293.1億元、年增8739%,創下房地合一稅上路以來同期新高,其中嘉義縣成全台稅收黑馬,上半年房地合一稅達2.06億元,年增率165.3%,為全台第一。

31分鐘前

月存2萬!爸要她買預售屋「投資房地產比股票快」 內行:有點吃力

手頭的錢不多,有辦法買房嗎?近日有網友發文透露,她的月薪3萬多元,本要存股,但爸爸卻一直要她在台中高鐵附近買預售屋,稱投資房地產比股票還要快。對此,信義房屋專家表示,以這個薪水來看,買房確實可能比較吃力。

40分鐘前

美貸款利率創4個月新低! 再融資需求激增15%

美國月中抵押貸款利率降至自3月份以來的最低點,引發再融資需求的迅速增長;然而,潛在購房者的反應並不熱烈。美國抵押銀行家協會的季節性調整指數顯示,再融資申請在7月8日當周激增了15%,達到自2022年8月以來的最高水平,但購房貸款申請反而下降了3%,這種反差反映出買家在面臨高房價和有限供應時的觀望態度。

14小時前

丈夫繼承家產超級有錢「要求付妻子房租」 搬新家還漲租金

國外一名47歲女網友透露,她的丈夫是百萬富翁,4年前從母親手中繼承所有錢財,50歲退休享受人生,經常和朋友計畫周末旅行、每隔數月就會外出旅遊一周,但老公的生活規劃唯獨漏掉還沒退休的她,甚至每月要求她支付房租。

15小時前

台南Q2房市續攀!建物買賣移轉破7千棟 歸仁「2大亮點」超夯

台南市房地產市場在2024年第2季持續強勁,最新數據顯示,建物買賣移轉棟數達到了7,670棟,較前季6,865棟成長11.73%,同比去年同期更增長了41.67%,市場活躍,投資信心強。南市土地買賣筆數達到14,569筆,季增率15.95%,年增率16.02%,市場對土地資產的需求高。

16小時前

1至3房都有!台中南屯社宅189戶 7/31申請截止

台中市社會住宅「建功2、3號好宅」日前開放受理申請,據悉一共有189戶單元招租,房型包括一房型、二房型和三房型,每戶都配有簡易家具、天然熱水器或電熱水器等,申請時間至7月31日,民眾可透過臨櫃投件、郵局申請或線上申請。

17小時前

首購用在中古屋值嗎? 網一面倒:中古能用青安才香

不少年輕的首購族愛好新屋,看房會鎖定新大樓或是預售屋,不過近日有民眾指出,由於家人身體因素所以換房,但看上的是二十多年的中古屋,好奇如果把首購用在買舊大樓的房子會不會很不值?對此網友都一面倒指出,「先滿足自身需求, 再來談投資」、「就是中古屋能用青安才香啊,哪會不值得啊」、「首購能用都不浪費。」

17小時前

租屋電費新制上路!分租套房、公用電費該怎麼算?5大QA一次看

租屋族關心的租屋電費新制議題,內政部指出已公告修正「住宅租賃定型化契約應記載事項」規定,並在7/15起正式上路。內政部提醒民眾,新簽訂的住宅租賃契約都將全面適用新制規定,已簽訂的舊約則不會溯及適用,但如果經過租賃雙方同意,仍然可以重新約定適用新制。

18小時前

她苦惱北市老公寓「要出租還賣掉?」 網給1建議:才有好價錢

若家中有閒置的老屋,你會選擇賣掉還是出租?一名女網友表示,最近和家人在討論要將家中的老公寓賣掉還是出租,但如果要出租,整修費大概需120萬,若賣掉則大概有1500萬左右,有點難以抉擇,因此上網詢問意見。對此,不少網友建議賣掉,也有人指出重新裝潢後再賣,比較容易有好價格。

18小時前

北市頂加違建挫咧等! 建管處:「隔3房」優先報拆

力求降低違建火災風險,台北市建管處近年來針對北市屋頂既存違建擅自裝修隔出三個以上使用單元,成立專案持續優先查處,如查獲不法將優先報拆。

18小時前

東森房屋 精選好屋

讀者迴響