▲從保經超業變身包租婆，R姐（本名廖嘉紅）砸百萬優化屋況，吸引租客也提高增值空間。（圖／鏡週刊提供，下同）
圖、文／鏡週刊
退休理財顧問廖嘉紅，人稱R姐，10多年前從保經超業變身包租婆，專攻台中買屋收租，精算投報率6％出手買下，緊接著砸大錢提高賣相，順勢漲租，「我看過很多老舊房子，電力不足就容易跳電走火，因此我向台電申請重新拉線，光是水電管線就要20萬元。」R姐堅持居住安全性，這筆錢不可省，優化屋況吸引租客上門，讓空租期幾乎為零，她養出2個啞巴兒子，隔套12間，年賺140萬元。
「我們那個年代沒有這麼多電器，可是現在什麼都要電，套房都是儲熱式熱水器，洗完澡要加熱，同時還要吹頭髮，不好意思！電力不足就跳了。」R姐指出，優化最大的支出就是管線翻修，光是水電管線就要20萬元，出手之前，會把維修費用都估進去，加計維修費用的總成本，投報率是否達到6％標準？「如果做不到的話，那就要忍痛放棄。」她說。
而透過優化，增添房屋價值，未來較容易轉手，R姐強調，不是為了炒房，「我們投資追求的是穩定現金流和增值空間，並在適當的時機獲利了結，其實不管是股票或房市，都要懂得『汰弱留強』。」
居住空間更加舒適美觀，租金也可順勢調漲，R姐舉例手上的逢甲隔套，前手房東租6千元，她以總價720萬元買下，水電管線20萬＋翻修100萬＝120萬，總成本是840萬元，當時算出投報率6％達標。
「花錢就是為了賺錢！」R姐精打算盤，「現有7間隔套優化後，租金調漲為每月9,000元～1萬元，以月租金9,000元計算，隔套7間的年租金收入是75.6萬元，除以總成本的投報率，就從原本的6％提高至9％，未來脫手更容易。」
水電管線全部翻新，R姐再強打「獨洗獨曬」，她上591網站跟人家學，哪一種房子租金開得高，然後把租得低的和租得高的，兩者比較總結，「我發現套房『獨洗獨曬』、配色裝潢這類軟裝修，會有賣點。」她觀察，以前的套房，雖然是單獨衛浴，但是洗衣機共用，她的套房可做到洗衣服跟曬衣服都不必共用，有獨自的陽台曬衣空間。
緊接著是固定床的位置，「床做好，再放其他家具，用配色窗簾點綴、地板貼上貼花、角落放個立燈，整體的fu又不一樣了。」R姐還做智能電表，「連房租、電費都用儲值，智能電表的好處是當房客欠租時，他的儲值卡變成負數就沒電可用，房客必須儲值繳清房租，才有電可以用。」
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