無痛換屋必看! 符合2條件重購退稅省百萬

今年房市大好,買賣房產要特別注意稅制。

圖文/鏡週刊

房市真的超燙!在新青安政策、台股創新高等利多因素加乘下,今年前4月全台建物買賣移轉棟數逾11萬棟,是近13年來次高,僅次於2022年。置產族全力衝刺、積極進場,其中也包括換屋族;只是,開心換屋後還得面對複雜的稅賦問題,尤其是房地合一稅,沒拿捏好眉角,要上繳的稅金差距是倍數起跳。

「女兒要上幼稚園了,兩房空間不夠用,和老公討論後決定要換大房子。」34歲的郭小姐說,房價一直漲,就算是換屋也得拉高總價,加上手頭沒有多餘資金,只能先賣掉舊家才湊得出新家的頭期款。

郭小姐桃園舊宅,是2021年4月以總價1,300萬元買進,隔年8月以1,600萬元賣出,獲利300萬元,「完成過戶當天,代書就催我趕快繳付房地合一稅135萬元。」原來房地合一稅2.0規定,持有舊屋時間「超過1年未逾2年」,得繳交獲利金額的45%稅金,算起來就是135萬元(300萬元×45%)。

同年底,郭小姐以2,820萬元買下板橋新宅入住,「售屋獲利300萬元扣掉房地合一稅135萬元,能放回口袋的只剩165萬元,這還不包括其他哩哩扣扣的稅費和行政費用。」她說,就算賣掉舊屋買新屋,因為要繳交高額的稅費,負擔還是重。但其實,換屋族只要符合自住條件,繳出去的房地合一稅可以退還。

重點一、小換大全額退 大換小比例退

要是以小換大(指價格高低、而非房屋面積大小),原繳交獲利所得45%的稅金,都能夠申請全額退稅。不過,若是「以大換小」,則房地合一稅是按比例退稅。「假設郭小姐賣掉舊屋後,『以大換小』購入總價1,500萬元的新屋,依照計算公式:稅金×(重購價/出售價)=退回金額,按比例申請退稅,可退還126.5萬元(135×(1,500/1,600)=126.5)。」房地產直播網紅發電哥說明。

重點二、2年內需買賣移轉並符合自住用途

再來,需掌握「時效2年」。意思是不論「先賣後買」或「先買後賣」,移轉登記需在2年內完成,才可申請重購退稅。民眾可親赴戶籍所在地的國稅局臨櫃辦理、或是上財政部網站申請,填妥「個人房屋土地交易所得稅重購退稅申請書」即可。

除了「時效2年」,也要注意符合「自住用途」,KPMG安侯建業稅務投資部執業會計師黃彥賓就提醒,政府為了避免投機、落實保障自住權益,若經查發現出售的舊屋沒有「實際居住」使用,退稅申請將不會被核認。

「最好的方式是房屋所有權人、配偶或直系親屬的戶籍,一定得設籍在其中。」而新、舊屋也不得有出租、營業或執業使用,「若把公司行號登記在家裡,像是網拍、工作室有營業登記,就不符合『自住』要件。」黃彥賓說。


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關鍵字:鏡週刊房產雲

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