▲左起：知名投資客帥過頭、 房市專家何世昌、住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨。（圖／翻攝自《地產詹哥老實說》）
記者項瀚／台北報導
新青安是造成央行打房的元凶？新青安該下台？第七波管制完全遏制投資客？過去以來央行手段有打到無辜的人？對過去1年房市政策打幾分？如何看2025年？最新一集《地產詹哥老實說》邀請住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨、房市專家何世昌、知名投資客帥過頭，針對這6大問題提出看法。
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新青安是造成央行出手打房的元凶？
徐佳馨、帥過頭認為是。帥過頭說：「《平均地權條例》新制上路後，市場已經掛了，新青安這個春藥下太猛，成為去年房市上升的唯一因素。」
何世昌則認為是原因之一，但不是唯一原因。他表示：「去年上半年預售市場交易最熱，交易量成長比買賣移轉棟數高出許多，但預售是不能用新青安的。」
新青安政策該下台？
徐佳馨、何世昌、帥過頭都認為是。何世昌表示：「新青安被污名化，何不如直接撤掉，且現在新青安也名存實亡，每月僅4千多件申辦。」帥過頭則說：「仲介業者們也都希望撤掉，希望銀行有錢可以借，才有交易量，活水比較重要。」
央行第七波管制有完全遏制投資客？
徐佳馨、何世昌、帥過頭都認為是。徐佳馨表示：「據第一線分店回報的狀況，貸款問題確實影響很深，不光是投資客，就連自用客也都相當保守。」
帥過頭表示：「投資客全被打死，有位投資客投了15個案子，跑來問我，我也建議他砍掉，即使砍掉1個案子就賠百萬。」但他補充：「現在很多投資客都兩手空空，等降價，因為去年上半年漲太兇，幾乎都已逢高出脫，又來不及補貨。」
▲過去以來，央行手段是否打到無辜的人？（圖／ET資料照）
過去以來，央行手段是否打到無辜的人？
徐佳馨、何世昌、帥過頭都認為有。徐佳馨說：「實務上，很多換屋族需要先買後賣，但卡住了，若賣舊屋買新屋，又有申貸困難問題。」她分享：「有個朋友買林口預售屋，交屋之前，建商雙手一攤『銀行沒額度了，請自己找銀行申貸』，弄得焦頭爛額，最後好險找到一間銀行可以貸，但條件也很差。」
以健全房市的角度來看，給過去1年房市政策打幾分？
何世昌打60分。他說：「楊金龍雖然跟業者說抱歉，但他真正要道歉的是換屋族，其實透過聯徵中心紀錄，就可以區分誰在炒房，政策不該打到沒在炒房的人，應有微調空間。」
徐佳馨打65分。她說：「央行6月沒出手，9月一口氣出手太重，央行應該早些時候，看到一些訊號、發現苗頭不對的時候，就先做一些比較有彈性空間的政策。」
帥過頭打70分。他說：「分數比較高，是因為政策真的很有效。」但他也提到，新青安是社會福利政策，不該計入《銀行法72-2》，不該把好人、壞人、坐輪椅的人放在同一個跑道裡。
如何看2025年房市？
何世昌認為，2025會是「杯弓蛇影，禍福相倚」的一年。他表示：「大家擔心第八波會不會來，因此不敢出手，但買氣不會快速復甦，第八波出現機率低，預期年後買氣會微幅上升，而若買氣持續低迷到第三季，那也不錯，第七波管制可能就鬆綁了。」
帥過頭認為，對比去年上半年，2025年交易量將砍半，房價則不論中古、預售，都將下跌10%。不過他說：「跌10%，我也還不敢進場。」
徐佳馨表示，2025是「自求多福」的一年。她說：「業者需要在低量的環境下，自己殺出血路；賣方期待好的價格，頗為困難；買方也不要太開心撿到便宜，可能在貸款環節有狀況。」
▲徐佳馨表示，2025房市是「自求多福」的一年。（示意圖／記者張雅雲攝）
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