不能殺價!日本買房流程一次搞懂 外國人可貸款、遇爛尾樓可退款

▲▼日本房子,日本房屋。(圖/CFP)

▲日本房產市場近年吸引台灣人前往投資置產與自住買房。(圖/CFP)

文/周靖璞/今周刊

日本房產市場近年吸引台灣人前往投資置產與自住買房,但在海外置產有資金、語言等潛在購屋門檻,信義房屋日本事業部專案經理郭子睿提醒,台日在買賣程序上有文化上的不同,像是台人愛殺價、但日人不喜議價,確定要購買日本需填寫一份申購書,近似台灣付斡旋金,但不需要真正準備現金。日房產交易嚴謹,除資訊統整單一透明,對資金及身分審查謹慎,萬一真的碰上建商「爛尾樓」,可透過保證書取回簽約款項,相對有保障。

近年詐騙案件層出不窮,土地與房屋詐騙更是其中影響金額高達數十億、數百億。「地面師」一詞在日本因應而生,指的是一些不肖人士利用專業知識,詐欺騙取民眾或企業土地房產。Netflix以同名影集拍攝日本不動產詐騙故事,點出日本社會房產買賣風險。

[廣告]請繼續往下閱讀...

日系選物店「MEKOOO小米果」創辦人米果分享,自己在日本買房時特別重視詢價過程,她在網站上物色到自己喜歡物件時,會立刻聯繫負責建案的房屋仲介,提供附近周邊房屋實價比對,「看到中意房子時,日本只會透過一家經認證業者服務,不會接收到其他可能誤導的資訊,消費者相對安心。」

業者擔任第三方專款專戶
保證書避免爛尾樓

郭子睿表示,日本對房產交易安全性嚴謹,房仲專業度與責任分工亦相當明確,在台灣許多人可能會想要自己談價格、省掉仲介費。但在日本買方不建議跳過房仲或租賃代管公司自行交易,因即便語言溝通沒問題,還是可能不清楚所有交易細節和流程。

郭子睿提醒,由於日本沒有統一身份證制度,因此房屋買賣時產權登記與身份審查,會透過查詢買方任職工作的公司,以及調閱銀行貸款紀錄等方式來確認買方身分,以避免詐騙或假冒交易。

「買家在物色好喜歡物件後,可向仲介要求提供細部資料。」郭子睿說明,房仲業者會列出所有買房費用概算。例如:購屋準備金、交屋尾款、未來計畫轉租也會提供預期可租賃價格等。

[廣告] 請繼續往下閱讀 ...

看完資料確定要購買後,買方需填寫一份申購書,一旦賣方也同意後即進入簽約階段。在簽約前,房仲業者會請地政士提供「重要事項說明」,詳細交代產權、土地使用限制、附近是否有潛在風險(如淹水、土壤液化)、大樓規範等。「如果買家對條件有疑慮或不滿意,在簽約前仍然可以取消,不會強制綁約。」

決定簽約後,通常買方會先支付總價 10% 作為簽約款,剩下 90% 在交屋時支付。房仲業者會將簽約款轉到官方旗下保證公司暫放,提供保證書做憑證,若預售屋興建出狀況,可透過此憑證拿回簽約金。另外,日本經歷房市泡沫後對土地融資條件較嚴格,要求建商在興建預售屋時就有足夠資金水位,因此相較台灣,買方不需支付工程款,避免消費者買到「爛尾樓」。

郭子睿指出,由於台灣早期制度未建全,買賣房屋拿不到款項的糾紛較多,因此是目前少數有「履約保證」制度的不動產交易市場,由於日本無此歷史背景,都是由仲介直接作為第三方,10%簽約款、90%的交屋款匯進業者帳戶,簽約後、交屋後再由業者將款項撥給賣方。

對於想要貸款購屋民眾,郭子睿表示,台灣人身分能在日本獲得不錯貸款條件。買家可透過日本當地中國信託、兆豐銀行、東京之星等金融機構協助財力審查,利率約 2.1%-2.5%,貸款成數通常落在50%-70%,借款年限落在20年上下。「比照台灣現行法規,利率與成數沒有太大差距。」

日本無議價文化
台灣須建立信任感

郭子睿也分享,房屋交易時收斡旋金後處理方式,台灣與日本也有所不同。台灣通常採取單一斡旋制,一位買方出價後即可能獲得與賣方洽談機會,其餘出價者必須「排隊」;日本通常會一次收取多位有意願購買的買方斡旋金,除價高者得,賣方也可能依照不同條件影響賣給不同對象的意願,例如:優先賣給同鄉,或是希望賣給最快跑完流程的人。

台灣買方通常會開低希望能談條件「殺價」,日本沒有議價文化,觀察日本每月房產成交案件,六至七成都是「開價即成交價」,搶手物件成交價還可能高於開價,甚至透過抽籤來決定買主。「如果議價強烈,反而可能讓屋主提早放棄跟你交易。」郭子睿坦表示。

米果表示,接洽房仲詢問物件細節時,對方直接提供所有同棟物件標價,樓層、朝向、面積,價格都清楚標示,賣掉的房號就會直接標記紅色。「日本買房交易除資訊清楚透明,減少了來回議價猜測底線過程,對我來說更乾脆。」

更多今周刊文章
財力750萬硬買1200萬的房,房貸過寬限期下場會有多慘?月收入6萬小夫妻啟示:要買你買得起的房
關於租屋「提前解約」房東與房客要懂的事:提前1個月說要解約,對方卻要收違約金,合理嗎?

關鍵字:

分享給朋友:

追蹤我們:

※本文版權所有,非經授權,不得轉載。[ETtoday著作權聲明]

推薦閱讀

發現金股利10.12元創高 華友聯董座:房市遭多重夾殺

華友聯開發(1436)22日舉行股東會,會中決議發放現金股利每股10.12元,創歷年新高。董事長陸炤廷表示,房市受到多重因素夾殺轉為買方市場,因應此情勢,之後將朝雙品牌結盟發展,除分散風險也有「1加1大於2」效果。

55分鐘前

無力償還金融機構欠款 台開高雄店面市價打65折法拍

台灣土地開發股份有限公司(簡稱台開)2022年8月下市,無力償還多家金融機構的欠款,為清償債務,高雄名下資產進入法拍,「三民華廈」1樓店面加上9個車位,22日進入應買階段,坪數為176.9坪,底價1779.3萬元,專家分析,四拍應有機會拍出。

2小時前

澄清湖以東市有土地開發 副議長反對:不要再賣市地了!

政府機關標售土地往往被外界質疑賤賣祖產,或對房價推波助瀾。高雄市的澄清湖以東多筆市有土地,由於地段精華,開發進度相當受矚目,高雄市副議長曾俊傑建議,應朝地上權使用進行整體開發,「市有土地真的不要再賣了。」

16小時前

房市冷靜期「五窮六絕七上吊」 內行曝此時買房優勢

在房市進入冷靜期、買方觀望情緒升溫之際,品牌建商卻選擇逆勢操作,透過升級建材與配備、強化自住體驗來吸引高品質需求客群。不過恰逢房地產淡季,在台中從業已久的俗諺:「五窮六絕七上吊」,自住客現在入手是好的時機點。

17小時前

距離中科5分鐘 「國安一期好宅」最低月租4700元

台中最新落成的社會住宅西屯「國安一期好宅」,距離中科僅5分鐘車程,且不只可住,還能創業,首創全台社宅中第一個「前店後住」的創業房型,逢甲大學土管系助理教授張育端指出,居住也能與創業、商業結合,是社宅跨領域實驗很重要的一步。

19小時前

信義房屋配現金股利1.8元 總座:Q4將見遞延買盤出籠

信義房屋(9940)去年獲利成長,通過配發現金股利1.8元,殖利率達6.4%水準。總經理陳麗心在股東會後接受採訪,她表示,台股已回到川普關稅戰前水準,整體房市氛圍略佳於去年919打炒房時期,消化力空需約半年時間,估今年Q4有望看到遞延買盤出現。

21小時前

近千坪接待中心99萬招租創價 一查地主是紡織業名人

台中東區房市再現話題熱點,位於4個路口交會處、地段極為醒目的前「浩瀚湖濱城」接待中心,現正求租開價高達99萬元,成為目前東區開價最高的店面物件之一。信義房屋專家認為,該物件鄰近三井Lalaport與湖濱城等大型商場,地理位置顯著,吸睛度極高。

22小時前

仁武故事公寓開價258萬賣 在地指「還可砍」估成交總價帶

高雄仁武有間凶宅在網上求售,17.4坪公寓開價258萬元,強調是稀有低總價好入手,專家表示,開價符合區域行情,議價空間相當可觀,總價有望壓低至130~180萬元左右的親民價,吸引投資客入手。

23小時前

每坪19萬買信義區華廈! 法拍業者曝超便宜主因

北市天龍國出現2件超便宜法拍屋,其中吳興街巷內44.2坪一拍底價850萬元,換算每坪僅19.2萬元,而市價行情可達60萬元。法拍業者解釋,一拍底價會那麼便宜,主因是未辦繼承拍賣件。

5/21 10:57

房市「價撐量縮」 內行祭亂世買房生存指南:避免套在高點

川普關稅戰來襲,第一線房市如何?最新一集《地產詹哥老實說》邀請信義房屋內湖星雲店經理李永勤,他觀察,這多少讓部分買方產生實恐懼擔憂、資金被股票軋到,降低購屋預算,但對房市的衝擊,不同區域、不同產品會有很不同的結果。

5/21 10:00

東森房屋 精選好屋

讀者迴響