不能殺價!日本買房流程一次搞懂 外國人可貸款、遇爛尾樓可退款

▲▼日本房子,日本房屋。(圖/CFP)

▲日本房產市場近年吸引台灣人前往投資置產與自住買房。(圖/CFP)

文/周靖璞/今周刊

日本房產市場近年吸引台灣人前往投資置產與自住買房,但在海外置產有資金、語言等潛在購屋門檻,信義房屋日本事業部專案經理郭子睿提醒,台日在買賣程序上有文化上的不同,像是台人愛殺價、但日人不喜議價,確定要購買日本需填寫一份申購書,近似台灣付斡旋金,但不需要真正準備現金。日房產交易嚴謹,除資訊統整單一透明,對資金及身分審查謹慎,萬一真的碰上建商「爛尾樓」,可透過保證書取回簽約款項,相對有保障。

近年詐騙案件層出不窮,土地與房屋詐騙更是其中影響金額高達數十億、數百億。「地面師」一詞在日本因應而生,指的是一些不肖人士利用專業知識,詐欺騙取民眾或企業土地房產。Netflix以同名影集拍攝日本不動產詐騙故事,點出日本社會房產買賣風險。

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日系選物店「MEKOOO小米果」創辦人米果分享,自己在日本買房時特別重視詢價過程,她在網站上物色到自己喜歡物件時,會立刻聯繫負責建案的房屋仲介,提供附近周邊房屋實價比對,「看到中意房子時,日本只會透過一家經認證業者服務,不會接收到其他可能誤導的資訊,消費者相對安心。」

業者擔任第三方專款專戶
保證書避免爛尾樓

郭子睿表示,日本對房產交易安全性嚴謹,房仲專業度與責任分工亦相當明確,在台灣許多人可能會想要自己談價格、省掉仲介費。但在日本買方不建議跳過房仲或租賃代管公司自行交易,因即便語言溝通沒問題,還是可能不清楚所有交易細節和流程。

郭子睿提醒,由於日本沒有統一身份證制度,因此房屋買賣時產權登記與身份審查,會透過查詢買方任職工作的公司,以及調閱銀行貸款紀錄等方式來確認買方身分,以避免詐騙或假冒交易。

「買家在物色好喜歡物件後,可向仲介要求提供細部資料。」郭子睿說明,房仲業者會列出所有買房費用概算。例如:購屋準備金、交屋尾款、未來計畫轉租也會提供預期可租賃價格等。

看完資料確定要購買後,買方需填寫一份申購書,一旦賣方也同意後即進入簽約階段。在簽約前,房仲業者會請地政士提供「重要事項說明」,詳細交代產權、土地使用限制、附近是否有潛在風險(如淹水、土壤液化)、大樓規範等。「如果買家對條件有疑慮或不滿意,在簽約前仍然可以取消,不會強制綁約。」

決定簽約後,通常買方會先支付總價 10% 作為簽約款,剩下 90% 在交屋時支付。房仲業者會將簽約款轉到官方旗下保證公司暫放,提供保證書做憑證,若預售屋興建出狀況,可透過此憑證拿回簽約金。另外,日本經歷房市泡沫後對土地融資條件較嚴格,要求建商在興建預售屋時就有足夠資金水位,因此相較台灣,買方不需支付工程款,避免消費者買到「爛尾樓」。

郭子睿指出,由於台灣早期制度未建全,買賣房屋拿不到款項的糾紛較多,因此是目前少數有「履約保證」制度的不動產交易市場,由於日本無此歷史背景,都是由仲介直接作為第三方,10%簽約款、90%的交屋款匯進業者帳戶,簽約後、交屋後再由業者將款項撥給賣方。

對於想要貸款購屋民眾,郭子睿表示,台灣人身分能在日本獲得不錯貸款條件。買家可透過日本當地中國信託、兆豐銀行、東京之星等金融機構協助財力審查,利率約 2.1%-2.5%,貸款成數通常落在50%-70%,借款年限落在20年上下。「比照台灣現行法規,利率與成數沒有太大差距。」

日本無議價文化
台灣須建立信任感

郭子睿也分享,房屋交易時收斡旋金後處理方式,台灣與日本也有所不同。台灣通常採取單一斡旋制,一位買方出價後即可能獲得與賣方洽談機會,其餘出價者必須「排隊」;日本通常會一次收取多位有意願購買的買方斡旋金,除價高者得,賣方也可能依照不同條件影響賣給不同對象的意願,例如:優先賣給同鄉,或是希望賣給最快跑完流程的人。

台灣買方通常會開低希望能談條件「殺價」,日本沒有議價文化,觀察日本每月房產成交案件,六至七成都是「開價即成交價」,搶手物件成交價還可能高於開價,甚至透過抽籤來決定買主。「如果議價強烈,反而可能讓屋主提早放棄跟你交易。」郭子睿坦表示。

米果表示,接洽房仲詢問物件細節時,對方直接提供所有同棟物件標價,樓層、朝向、面積,價格都清楚標示,賣掉的房號就會直接標記紅色。「日本買房交易除資訊清楚透明,減少了來回議價猜測底線過程,對我來說更乾脆。」

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