▲位於山景城的房子，已經年久失修，之前銷售時還要求買家免費修復並且免費回租七年。
圖文／簡明葳
當了矽谷的房地產經紀人之後，才知道常見於台灣商業房地產的售後回租 (Rent Back) 竟然如此普遍，今年最誇張的是谷歌總部所在地山景城，9月有一間房子上市，要求買家修繕，並且提供免費售後回租7年，還有人買單了，在地產業界引起不少話題。
矽谷房市一直是賣方市場，今年市場溫度有增無減，市場上供不應求的市況，可說是讓買家人心惶惶，深怕買不起房。然而這樣的賣方市場，加上售後回租的優惠，儼然是史上未有的換屋好時機。
換屋時常見的選擇有「先買後賣」或「先賣再買」。在矽谷換屋，如果資金有限，「先賣後買」還是最好的選擇。通常決定要賣房之後，需要大概21天的準備期，包括確認產權無誤、賣家試算、上市時間評估、決定上市價格、打掃、需不需要Staging、房屋檢查、確認Open House的日期、最後是接受投標、談判回租日期等等。
▲現在是矽谷前所未有的賣房好時機，僅管學區不好或靠近高速公路等嫌惡設施，只要屋況佳，依然都有人投標搶房。
多加利用 順利換屋
賣方收合約的時候，若有眾人出價，即可談判免費售後回租。一般來說，從收到合約到買家貸款完成，所需約30天，如果還能再跟買家要求售後回租，可以再加60天，賣家等於有90天的時間可以看屋、買房、投標、搬家，雖然這90天因為時間緊迫，讓人難免感到壓力，卻是最有效率的換屋方法。
馬上換屋的做法是實際的。因為沒有人知道市場上的最高點、最低點，在短期買賣的交易過程裡，可能的情形就是賣房買高、賣低買低，至少能在市場的波段中，減少「賣低買高」的損失。而大家理想中的「賣高買低」在其他城市可能等得到，在房地產市場瘋狂的矽谷，近幾年機率看來是不大。
▲售後回租對於從小房換大房的族群帶來極大的便利性，好好利用即可順利換屋。
簽訂合約
售後回租的起算日從交屋日 (Close of Escrow) 開始，如果買家使用的是自住房貸款(註1)，多數銀行可以寬限原屋主(即之前的賣家)繼續住在房子裡60天。如果是投資房貸款、或現金交易，賣家就可以跟買家再談談售後回租的租約，租約越長即可減低後續換屋計畫的壓力。
售後回租的租約必須在交易時就由雙方經紀人談妥、立下合約，內容包括押金、租金、甚至免費回租。之前的賣家在交屋後已經變成房客，一定要給新屋主押金、並維護環境等。直到短期租約到期，新屋主也能在後續交屋時要求再檢查房子，若有任何屋況產生問題，就有權力扣留押金或要求限期改善。
售後回租期間，也可能發生糾紛，新屋主與租客之間的糾紛，地產法規上已經不屬於當初負責買、賣房地產經紀人的職責。惟在職業道德上，房地產經紀人還是會盡可能協商，達成後續順利交屋的目的。
註1：美國的自住房貸款利率比投資房低，如果不是買家親自住在房子裡，是不能承作自住房貸款。
作者簡介
簡明葳（Maggie Chien），前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者，現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人（REALTOR®），專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。
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