簡明葳/矽谷房市名產 免費售後回租

▲▼位於山景城的房子,已經年久失修,之前銷售時還要求買家免費修復並且免費回租七年。(圖/簡明葳提供)

▲位於山景城的房子,已經年久失修,之前銷售時還要求買家免費修復並且免費回租七年。

圖文/簡明葳

當了矽谷的房地產經紀人之後,才知道常見於台灣商業房地產的售後回租 (Rent Back) 竟然如此普遍,今年最誇張的是谷歌總部所在地山景城,9月有一間房子上市,要求買家修繕,並且提供免費售後回租7年,還有人買單了,在地產業界引起不少話題。

矽谷房市一直是賣方市場,今年市場溫度有增無減,市場上供不應求的市況,可說是讓買家人心惶惶,深怕買不起房。然而這樣的賣方市場,加上售後回租的優惠,儼然是史上未有的換屋好時機。

換屋時常見的選擇有「先買後賣」或「先賣再買」。在矽谷換屋,如果資金有限,「先賣後買」還是最好的選擇。通常決定要賣房之後,需要大概21天的準備期,包括確認產權無誤、賣家試算、上市時間評估、決定上市價格、打掃、需不需要Staging、房屋檢查、確認Open House的日期、最後是接受投標、談判回租日期等等。

▲▼現在是矽谷前所未有的賣房好時機,僅管學區不好或靠近高速公路等嫌惡設施,只要屋況佳,依然都有人投標搶房。(圖/簡明葳提供)

▲現在是矽谷前所未有的賣房好時機,僅管學區不好或靠近高速公路等嫌惡設施,只要屋況佳,依然都有人投標搶房。

多加利用 順利換屋

賣方收合約的時候,若有眾人出價,即可談判免費售後回租。一般來說,從收到合約到買家貸款完成,所需約30天,如果還能再跟買家要求售後回租,可以再加60天,賣家等於有90天的時間可以看屋、買房、投標、搬家,雖然這90天因為時間緊迫,讓人難免感到壓力,卻是最有效率的換屋方法。

馬上換屋的做法是實際的。因為沒有人知道市場上的最高點、最低點,在短期買賣的交易過程裡,可能的情形就是賣房買高、賣低買低,至少能在市場的波段中,減少「賣低買高」的損失。而大家理想中的「賣高買低」在其他城市可能等得到,在房地產市場瘋狂的矽谷,近幾年機率看來是不大。

▲▼售後回租對於從小房換大房的族群帶來極大的便利性,好好利用即可順利換屋。(圖/簡明葳提供)

▲售後回租對於從小房換大房的族群帶來極大的便利性,好好利用即可順利換屋。

簽訂合約

售後回租的起算日從交屋日 (Close of Escrow) 開始,如果買家使用的是自住房貸款(註1),多數銀行可以寬限原屋主(即之前的賣家)繼續住在房子裡60天。如果是投資房貸款、或現金交易,賣家就可以跟買家再談談售後回租的租約,租約越長即可減低後續換屋計畫的壓力。

售後回租的租約必須在交易時就由雙方經紀人談妥、立下合約,內容包括押金、租金、甚至免費回租。之前的賣家在交屋後已經變成房客,一定要給新屋主押金、並維護環境等。直到短期租約到期,新屋主也能在後續交屋時要求再檢查房子,若有任何屋況產生問題,就有權力扣留押金或要求限期改善。

售後回租期間,也可能發生糾紛,新屋主與租客之間的糾紛,地產法規上已經不屬於當初負責買、賣房地產經紀人的職責。惟在職業道德上,房地產經紀人還是會盡可能協商,達成後續順利交屋的目的。

註1:美國的自住房貸款利率比投資房低,如果不是買家親自住在房子裡,是不能承作自住房貸款。

作者簡介

簡明葳(Maggie Chien),前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人(REALTOR®),專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。

部落格https://maggiechien.com/

關鍵字:房市矽谷售後回租簡明葳房產新聞

※本文版權所有,非經授權,不得轉載。[ETtoday著作權聲明]

推薦閱讀

20坪小空間收納滿分!中古屋大膽跳色 變身活力鄉村宅

潔淨純白的空間中,佐以跳色家具、櫃體等營造淡淡的鄉村氛圍,然而一開始的設計走向卻是更簡單純淨的北歐風格,因為屋主認為北歐風格才能有效控制預算。不過,考量到挑選家具時,屋主的喜好明確指向鄉村風,優尼客空間設計與屋主協調後,便決定改以輕鄉村作為空間基調,僅利用線板等鄉村元素作為妝飾,不但成功解決預算問題,更使20坪的中古屋顯得年輕有活力。

10小時前

協助平宅住戶存錢!北市推脫貧專案 存款享政府補貼

由於平宅老舊,近年陸續改建為社會住宅,但是社會住宅有居住年限,這些平宅住戶最後仍得回歸一般居住市場,台北市政府為協助平宅住戶提前預備未來搬遷基金、租金等,首次嘗試與中華民國儲蓄互助協會合作,推動為期三年之「延吉平宅及福民平宅-攜手相助希望發展帳戶專案」。

12小時前

中壢海華特區「信義計畫區」翻版 房價3字頭擄走貴婦心

「北藝文、南海華」為桃園南北兩處首屈一指黃金地段,其中南桃園「海華特區」因有SOGO百貨、威尼斯影城進駐,主攻精品消費擄獲貴婦族群心,也成中壢一級指標商圈,房價2、3字頭,也吸引中小企業主、愛妻醫生族群移居。

14小時前

一條路拉近竹北蛋黃、蛋白區!園區輕移民專挑這區 新房免千萬

台1線連結新竹工業區、竹北市區和竹科,交通壅塞嚴重,未來替代道路完工後,將紓解台1線交通4成車流,帶動竹北西側的發展。當地業者認為,等待台1線替代道路完工後,從新豐到竹北僅需5分鐘,帶動外移人口成長,這裡新建案2房加車位總價650~700萬元,吸引周邊科技園區和工業區小家庭輕移民。

14小時前

新冠肺炎擾市 中古屋主最有感!房仲:持續延燒恐「無量無價」

這次的新冠肺炎疫情遲遲無法有效控制著,讓許多原先認為不嚴重的房地產業者也開始擔心,就有房仲業者表示,如果疫情拖到第2季還是沒完沒了,讓交易量受到影響,中古屋的價格可能就會開始下修,相較之下建商則顯得老神在在,只要撐過疫情高峰階段,後勢仍然看好。

14小時前

「租大馬路旁」以為賺到 天龍妹:簡直精神耗弱!網曝…住巷弄更吵

日前有女網友搬到三重,因鄰居瘋狂發出噪音,她只能靠吃安眠藥入睡!最近另一名天龍國女網友也抱怨,住在大馬路旁,也是被噪音轟腦,清晨6點吵到深夜11點,「簡直是讓人精神耗弱!」

14小時前

「繼承者們」不一定贏在起跑點!2大族群特色 讓無殼族看了滅火

國內房屋繼承者持續增加中,去年全國繼承移轉5.8萬棟、創下歷史新高,而六都中「繼承與買賣」比例又屬北市最高、居六都之冠,占比3成5,平均每3件買賣移轉,就伴隨1件繼承移轉產生,但無殼族也無須羨慕「繼承者們」,因為北市首次繼承平均年齡50~60歲,若一間房有多位繼承人,多半售出後,還得平均分配。

15小時前

跨越「水土不服期」!富邦南下首案賣6成 鎖定中南部擴大獵地

富邦建設在高雄的首個建案「富邦大無疆」今天舉行上樑儀式,該公司董事長薛昭信也特別南下出席,該案預計今年將可完工,目前已銷售約450戶,薛忠信表示目前富邦建設積極尋找中南部適合的土地,只要達到4000~5000坪經濟規模、有一定環境條件的土地都會洽談。

16小時前

台中房市「10大交易熱區」出爐 黑馬沙鹿竄出、東區跌出榜!

有巢氏房屋盤點108年台中市前十大交易熱區,分別為北屯、西屯與南屯區,前十名交易量總和將近3.4萬棟,較前年多出近5000棟,不僅如此,十大交易熱區房價全部上揚。

16小時前

退休爸買鄉村宅!天龍國妹拒贊助「寧租房」鬧翻 網曝1點現實面:千萬不要

辛苦工作一輩子,不少長輩可望退休後隱居田園!一名男網友表示,爸爸打算在花蓮、台東買房,希望孩子們集資出錢,結果妹妹寧可在台北租屋,也不願出錢,最後此事不了了之。對此,網友拋出一個問題,搬到鄉下確實別有一番天地,但要考慮身體狀況,就怕醫療城鄉差距,長輩往返不方便。

16小時前

楊應超的華爾街投資術 秘訣一定要看|20191111雲端最有錢第64集

讀者迴響