簡明葳/矽谷房市名產 免費售後回租

▲▼位於山景城的房子,已經年久失修,之前銷售時還要求買家免費修復並且免費回租七年。(圖/簡明葳提供)

▲位於山景城的房子,已經年久失修,之前銷售時還要求買家免費修復並且免費回租七年。

圖文/簡明葳

當了矽谷的房地產經紀人之後,才知道常見於台灣商業房地產的售後回租 (Rent Back) 竟然如此普遍,今年最誇張的是谷歌總部所在地山景城,9月有一間房子上市,要求買家修繕,並且提供免費售後回租7年,還有人買單了,在地產業界引起不少話題。

矽谷房市一直是賣方市場,今年市場溫度有增無減,市場上供不應求的市況,可說是讓買家人心惶惶,深怕買不起房。然而這樣的賣方市場,加上售後回租的優惠,儼然是史上未有的換屋好時機。

換屋時常見的選擇有「先買後賣」或「先賣再買」。在矽谷換屋,如果資金有限,「先賣後買」還是最好的選擇。通常決定要賣房之後,需要大概21天的準備期,包括確認產權無誤、賣家試算、上市時間評估、決定上市價格、打掃、需不需要Staging、房屋檢查、確認Open House的日期、最後是接受投標、談判回租日期等等。

▲▼現在是矽谷前所未有的賣房好時機,僅管學區不好或靠近高速公路等嫌惡設施,只要屋況佳,依然都有人投標搶房。(圖/簡明葳提供)

▲現在是矽谷前所未有的賣房好時機,僅管學區不好或靠近高速公路等嫌惡設施,只要屋況佳,依然都有人投標搶房。

多加利用 順利換屋

賣方收合約的時候,若有眾人出價,即可談判免費售後回租。一般來說,從收到合約到買家貸款完成,所需約30天,如果還能再跟買家要求售後回租,可以再加60天,賣家等於有90天的時間可以看屋、買房、投標、搬家,雖然這90天因為時間緊迫,讓人難免感到壓力,卻是最有效率的換屋方法。

馬上換屋的做法是實際的。因為沒有人知道市場上的最高點、最低點,在短期買賣的交易過程裡,可能的情形就是賣房買高、賣低買低,至少能在市場的波段中,減少「賣低買高」的損失。而大家理想中的「賣高買低」在其他城市可能等得到,在房地產市場瘋狂的矽谷,近幾年機率看來是不大。

▲▼售後回租對於從小房換大房的族群帶來極大的便利性,好好利用即可順利換屋。(圖/簡明葳提供)

▲售後回租對於從小房換大房的族群帶來極大的便利性,好好利用即可順利換屋。

簽訂合約

售後回租的起算日從交屋日 (Close of Escrow) 開始,如果買家使用的是自住房貸款(註1),多數銀行可以寬限原屋主(即之前的賣家)繼續住在房子裡60天。如果是投資房貸款、或現金交易,賣家就可以跟買家再談談售後回租的租約,租約越長即可減低後續換屋計畫的壓力。

售後回租的租約必須在交易時就由雙方經紀人談妥、立下合約,內容包括押金、租金、甚至免費回租。之前的賣家在交屋後已經變成房客,一定要給新屋主押金、並維護環境等。直到短期租約到期,新屋主也能在後續交屋時要求再檢查房子,若有任何屋況產生問題,就有權力扣留押金或要求限期改善。

售後回租期間,也可能發生糾紛,新屋主與租客之間的糾紛,地產法規上已經不屬於當初負責買、賣房地產經紀人的職責。惟在職業道德上,房地產經紀人還是會盡可能協商,達成後續順利交屋的目的。

註1:美國的自住房貸款利率比投資房低,如果不是買家親自住在房子裡,是不能承作自住房貸款。

作者簡介

簡明葳(Maggie Chien),前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人(REALTOR®),專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。

部落格https://maggiechien.com/

關鍵字:房市矽谷售後回租簡明葳房產新聞

※本文版權所有,非經授權,不得轉載。[ETtoday著作權聲明]

推薦閱讀

上班族買不起房被迫租屋 平均房租9230元吃掉近3成月薪

凍漲的薪水追不上過高的房價,讓許多年輕人早已打消買房的念頭。人力銀行最新調查發現,有3成8的上班族因為買不起房,被迫選擇租屋;另從整體租屋族租金來看,平均每個月得支付9230元的房租,相當於佔平均收入的27%。

15小時前

台中豪宅王出爐 均價6字頭在天龍國只夠買中古屋 

日前實價登錄揭露,台中七期指標豪宅「宝格」頂樓戶,以一坪84.57萬、總價3.18億元成交,刷新台中市最貴紀錄,奪下台中「豪宅王」寶座,也讓該區豪宅排名重新洗牌。且根據統計,「宝格」社區平均單價達67.1萬元,若對比台北市區精華地段行情,6字頭恐怕只能買進中古屋,不禁讓人大嘆「差很大」。

17小時前

房市交易量復甦!仲介業前4月佣收年增13%創4年新高

房市交易量復甦,帶動仲介業營收表現!根據財政部最新不動產仲介業營收統計資料顯示,今(2018)年前4月的不動產仲介業的營收(佣收)為141億元,年增約13%,創下近4年以來表現最好的一年。

7月20日 18:24

男人有錢該成家舊車先別換!29萬買房享保值 資產一路正成長!

天阿,荷包會消風,都怪物慾太高漲!新款紅牌重機,每個男人的夢想,超想要的啊!新車上市,CP值好高呀!是不是該換掉老房車!

7月20日 16:00

內行人買屋首重三要素 更愛高CP值!

「近捷運站、優質地段、建商品牌」,是內行買家購屋最重視的三大要素,若加上高CP值坪效,更是加分!【新潤橋峰168】微距捷運台北橋站僅150米,雄踞重新路金脈大道第一排地位,新潤建設上櫃建商團隊加持,同時更是市場上最搶手的高CP三房,四大優勢強勢買點

7月20日 14:16

科技新貴卡位 一張圖看懂新竹3大重劃區房價

新竹縣市區內擁有科學園區、高科技產業群落聚集,吸引許多科技人才就業,帶動區域房市的需求。房仲業者盤點新竹3大重劃區近2年上半年房價變化,包含新竹縣竹北市的「縣治重劃區二、三期」與「高鐵特定區」以及新竹市「關埔重劃區」,皆同步站穩2字頭房價。

7月20日 12:53

4成5租屋族曾遇惡房東、瞎室友 10大討人厭行為「帶朋友過夜」才第3名

租賃專法上路,保障全台300萬租屋人口,民眾可別讓權益睡著了。根據人力銀行調查,有高達84.3%的租屋族不曾辦理租賃契約公證,僅只有15.7%的人會辦理;進一步觀察有逾4成的人遇過租屋糾紛,房東和室友竟是最大兇手之一。

7月20日 11:49

左手轉右手豪宅交易再添1筆 名人買進2.22億「信義富邦」

內政部公布最新實價登錄資訊,北市知名豪宅「信義富邦」今(2018)年5月交易2樓戶,總價為2.22億元,拆算車位後每坪單價落在140.53萬元。值得注意的是,買方為惠生國際有限公司,負責人王曉萍除了是藝人阿丹妻子之外,更是知名鞋業恆豐集團Miss Sofi千金,而賣方即為恆豐集團董事長王震乾,再添1筆左手轉右手的豪宅交易案例。

7月20日 08:36

4年100億保證融資能加速危屋重建?專家這樣說

《危老條例》去(2017)年5月通過至今,全台僅有41件提出申請,與今年內政部設定推動500案目標「差很大」,而為了解決住戶無力負擔的資金鏈問題,內政部日前與經濟部信保基金簽訂契約,自今年起到2021年,信保基金共提供100億元額度的融資信用保證、每戶最高300萬保證貸款,讓危老重建的住戶,有望達到「零出資」。

7月19日 21:58

租屋處瓦斯熱水器壞了 能要求房東換電熱水器嗎? 

近期瓦斯氣爆事件頻傳,家中使用瓦斯熱水器的租屋族更是得注意使用方法。有一名租屋民眾向媒體反映,日前因家裡的瓦斯熱水器損壞,考量安全與便利性,「想進一步與房東協調看看,能不能更換成電熱水器。」結果得到房東的回應是,僅更換成原本的熱水器。

7月19日 19:05

讀者迴響