簡明葳/矽谷房市名產 免費售後回租

▲▼位於山景城的房子,已經年久失修,之前銷售時還要求買家免費修復並且免費回租七年。(圖/簡明葳提供)

▲位於山景城的房子,已經年久失修,之前銷售時還要求買家免費修復並且免費回租七年。

圖文/簡明葳

當了矽谷的房地產經紀人之後,才知道常見於台灣商業房地產的售後回租 (Rent Back) 竟然如此普遍,今年最誇張的是谷歌總部所在地山景城,9月有一間房子上市,要求買家修繕,並且提供免費售後回租7年,還有人買單了,在地產業界引起不少話題。

矽谷房市一直是賣方市場,今年市場溫度有增無減,市場上供不應求的市況,可說是讓買家人心惶惶,深怕買不起房。然而這樣的賣方市場,加上售後回租的優惠,儼然是史上未有的換屋好時機。

換屋時常見的選擇有「先買後賣」或「先賣再買」。在矽谷換屋,如果資金有限,「先賣後買」還是最好的選擇。通常決定要賣房之後,需要大概21天的準備期,包括確認產權無誤、賣家試算、上市時間評估、決定上市價格、打掃、需不需要Staging、房屋檢查、確認Open House的日期、最後是接受投標、談判回租日期等等。

▲▼現在是矽谷前所未有的賣房好時機,僅管學區不好或靠近高速公路等嫌惡設施,只要屋況佳,依然都有人投標搶房。(圖/簡明葳提供)

▲現在是矽谷前所未有的賣房好時機,僅管學區不好或靠近高速公路等嫌惡設施,只要屋況佳,依然都有人投標搶房。

多加利用 順利換屋

賣方收合約的時候,若有眾人出價,即可談判免費售後回租。一般來說,從收到合約到買家貸款完成,所需約30天,如果還能再跟買家要求售後回租,可以再加60天,賣家等於有90天的時間可以看屋、買房、投標、搬家,雖然這90天因為時間緊迫,讓人難免感到壓力,卻是最有效率的換屋方法。

馬上換屋的做法是實際的。因為沒有人知道市場上的最高點、最低點,在短期買賣的交易過程裡,可能的情形就是賣房買高、賣低買低,至少能在市場的波段中,減少「賣低買高」的損失。而大家理想中的「賣高買低」在其他城市可能等得到,在房地產市場瘋狂的矽谷,近幾年機率看來是不大。

▲▼售後回租對於從小房換大房的族群帶來極大的便利性,好好利用即可順利換屋。(圖/簡明葳提供)

▲售後回租對於從小房換大房的族群帶來極大的便利性,好好利用即可順利換屋。

簽訂合約

售後回租的起算日從交屋日 (Close of Escrow) 開始,如果買家使用的是自住房貸款(註1),多數銀行可以寬限原屋主(即之前的賣家)繼續住在房子裡60天。如果是投資房貸款、或現金交易,賣家就可以跟買家再談談售後回租的租約,租約越長即可減低後續換屋計畫的壓力。

售後回租的租約必須在交易時就由雙方經紀人談妥、立下合約,內容包括押金、租金、甚至免費回租。之前的賣家在交屋後已經變成房客,一定要給新屋主押金、並維護環境等。直到短期租約到期,新屋主也能在後續交屋時要求再檢查房子,若有任何屋況產生問題,就有權力扣留押金或要求限期改善。

售後回租期間,也可能發生糾紛,新屋主與租客之間的糾紛,地產法規上已經不屬於當初負責買、賣房地產經紀人的職責。惟在職業道德上,房地產經紀人還是會盡可能協商,達成後續順利交屋的目的。

註1:美國的自住房貸款利率比投資房低,如果不是買家親自住在房子裡,是不能承作自住房貸款。

作者簡介

簡明葳(Maggie Chien),前《自由時報》、《蘋果日報》房地產記者,現居美國加州矽谷擔任房地產經紀人(REALTOR®),專職買、賣、管理矽谷地區的房地產也不忘寫字。

部落格https://maggiechien.com/

關鍵字:房市矽谷售後回租簡明葳房產新聞

※本文版權所有,非經授權,不得轉載。[ETtoday著作權聲明]

推薦閱讀

受不了!房客吵鬧講不聽 鄰居po文找房東「出來面對」

台北市信義區一名網友在臉書上po文,要尋找吳興街284巷的房東,因為房客大聲喧嘩吵鬧,要求房東出來面對,網友說因為沒有房東的聯絡方式,只能在臉書社團上公告,專家表示,遇到擾鄰的狀況,可以先找里長或調解委員會協調,或是直接報警。

12小時前

租金補貼好熱門!超額6829戶 營建署:符合資格全補貼

為了減輕租屋族負擔,先前中央祭出「108年住宅租金補貼」辦法,經地方審查結果,全國有7萬2792戶符合資格,雖已超出原計畫額度6千戶,但營建署表示,仍依照地方自籌比例,提對等加碼補助,讓全數能夠獲得補貼。

12小時前

有錢人悶壞了「揮灑熱錢」 深圳千萬豪宅秒殺出清

大陸疫情趨緩,各地開始復工複產,中央和地方首要關鍵既是刺激內需經濟。根據大陸媒體中國新聞網指出,位於深圳的千萬豪宅「秒殺賣光」,房市迅速回升。關鍵在於,各省刺激政策湧現,尤其,三、四線城市表現比一、二線城市還亮眼。

13小時前

出租衰變凶宅!屋主忍痛賣「比市價便宜200萬」 房仲:敢住再買

買凶宅往往需要很大的勇氣,即便已經經過處理,很多人還是不敢出手,不過如果房價相對便宜,即便是凶宅吸引力也大,近期就有房仲在臉書社團貼出透天凶宅求售,同業指出,該物件鄰近高雄夢時代及輕軌站,開出的價格比市價便宜約200萬元以上,屬於合理價格,不介意凶宅的民眾其實可以出手談價。

13小時前

地板冒出「萬年塗鴉品」媽哭:差點把孩掛牆上 苦主一擦神奇乳:成功了

小孩搗蛋起來,真的欲哭無淚!一名媽咪怒訴,孩子亂玩白板筆,把地板亂畫一通,就怕成了「萬年藝術品」,原PO求助清除方法。熱心網友們一看,紛紛急勸「母湯用酒精,會更慘」,另有相同苦主透露使用乳液擦拭,結果神奇的事發生了!

13小時前

警衛看她眼神怪怪的!短髮妹「搭電梯驚覺真相」糗爆 網:我也常這樣

電梯內通常都有整面鏡子,讓乘客整理儀容。一名女網友表示,她總覺得社區警衛看她的眼神怪怪的,心理不是很舒服,每次見面總快步離去,直到昨天搭電梯抬頭才恍然大悟,「難怪他每次都一副怪異的眼神看我!」

14小時前

捷運加持「台中第二條公益路」爆紅 房價2年漲逾1成

台中市北屯區因有11期重劃區,吸引像是赤鬼牛排、輕井澤鍋物等大型連鎖品牌陸續插旗進駐,當中的崇德路可說是「台中第二條公益路」,加上年底捷運綠線即將通車,也帶動捷運周邊房價提升,尤其是崇德文心站,近3年房價漲幅逾1成,而且2、3房詢問度最高,總價800~1100萬元。

14小時前

沒降溫!3月桃園交易量年增3成最威 八德「餘屋區轉熱區」

全台壟罩疫情蔓延陰霾,但中北台4都3月房市買賣移轉棟數與去年同期相比,年增1~3成,房市交易量「逆轉勝」。其中,又屬桃園年增3成,表現最佳,分就該市行政區來看,桃園、中壢、八德3區增幅最劇烈,而八德區挾帶1字頭低價優勢、及捷運線議題,吸引購屋買盤進場。

14小時前

賓士、豐田、保時捷「帥刷一排5566」他曝不能亡 7千人笑順序:父→爺→子

不少家庭買多台車,都會花錢選同樣車牌!一名男網友笑稱,發現地下室停了3台車,車牌都是5566,「車主剛好都是56迷?」照片曝光後,掀起老司機笑虧「(駕駛)依序:父、爺、子!」

15小時前

年輕妹子哭訴「我們被趕出來」!房東心軟出租…下場超慘:閣樓還藏廚餘

租屋竟然遇到租金遲繳、衛生習慣極差的惡房客!新北三重一名新手房東表示,之前有2位20幾歲的女生錢來租屋,自稱被前房東趕出來沒地方住,於是他心軟便將兩房一廳租給她們,「結果真的是噩夢的開始…」。

15小時前

最強買家&房仲現場PK 買房間間賺靠這招挑房|雲端最有錢EP57精華

讀者迴響