京華城改建商辦「借新還舊」?威京集團如意算盤遭破解

▲▼京華城周邊撤櫃空置率高。(圖/記者黃靖惠攝)

▲京華城。(圖/記者黃靖惠攝)

記者黃靖惠/綜合報導

京華城昨天(25日)由威京集團旗下中石化,子公司鼎越開發以372億1萬元得標,引發外界譁然,質疑威京集團右手賣左手買,而京華城聯貸款未償還,中石化借新還舊開發商辦,恐讓開發案破局,不過商仲業者分析,北市大腹地商辦園區稀缺,難保未來價值高於住宅,且京華城擁有大面積土地,抵押品價值高,推測仍有銀行願意參貸。

戴德梁行資本市場部資深協理賴一毅表示,北市中心舊大樓每拆掉1棟,重建的是高級住宅,導致商辦大樓供給量少,大基地商辦大樓園區稀缺,30年前敦化南路一帶辦公室價格高於住宅,如今成為住宅價格高於辦公室,按照現在市場現況辦公室供給少,難保之後局勢反轉,再度成為辦公室價高於住宅的局面。

他表示,京華城原址打造頂級商辦大樓園區,不只腹地大開發潛能佳,預估每坪售價100~130萬元,租金單價2500~3000元左右,假使硬體設施、園區規劃完善,單坪租金可能更高。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,以一般標售案標脫後,欠款餘額通常抵押權塗銷過戶,而後續得標者則要考量能否負擔開發土地融資、建築融資、再加上先前債權,簡而言之,也就是得標後聯貸金額有無辦法覆蓋之前債權,並且有餘裕可開發商辦大樓。

黃舒衛表示,北市目前商辦供給量少,京華城改建商辦大樓園區,每坪售價會介於南港及信義區辦公室之間,也就是信義計畫區辦公大樓單價150~160萬元,而南港單價100萬元;由於腹地大具開發潛力,且周邊幾乎無同類型競爭對手,該案雖取得成本、債權、營建成本等金額高,但銀行眼中貸款抵押品價值獲利高,應該仍有銀行願意參貸高。

民營行庫高層主管表示,京華城標售雖已落幕,但後續問題在於能否交割,也就是有實際買賣行為,其次是標售金額及後續建築融資金額過大,還要看有無銀行願意參與聯貸,而銀行聯合貸款考慮因素很多,比如借款人體質好不好,將來蓋了大樓好不好賣,是否真如當初評估價值高,以及評估後續還款能力夠不夠等。

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關鍵字:京華城百貨公司球體百貨松山區戴德梁行底標案

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