▲利率影響房價。（圖／記者林裕豐攝）
文／瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛
買屋就像買車，跟一般消費行為不太一樣，不管對年輕人或事業有成的中高齡買方來說，購買的商品可能是這輩子遇到第一次或最大筆的消費金額交易，因此除了對於物件的挑選特別仔細，對於偏好特別堅持之外，除非有富爸爸撐腰，或是換小屋，否則多數都需要向銀行貸款。是故，年輕人買屋第一道關卡就是以個人、家庭收支條件，安排合理的貸款計畫，完成成家美夢。
而貸款計畫最關鍵的三個要素，一個是利率，一個是成數，一個是借款期，三者都關乎購屋之後每月的房貸負擔，其中市場的房貸利率走勢，背後有許多因素決定，其結果也往往微妙決定未來房價走勢，因此能參透利率變化的人，不但能掌握投資機會，更能善用貸款槓桿，成就安家、致富的目標。
中央銀行公布今年五、六月台銀、土銀、合庫、華南、一銀等五大行庫新增購屋貸款利率為1.349%、1.359%，均為歷史新低。但房貸利率創新低是新聞嗎？好像不是。
因為從2015年六月開始，購屋貸款利率就毫無懸念、一路向下。這對消費者有什麼意義？簡單來說，對於背負貸款的人來說，假設向銀行借500萬、利率2.5%、借款20年、無寬限期，則每月應繳26,232元，當其他條件不變，利率降到1.5%，則月付金則降到23929元，頓時少了2千多塊、將近1成的負擔，等於有更多的金錢可以消費、儲蓄。
然而，另一方面，如果我覺得每個月2萬6千元的負擔，隨著我的薪資成長或是習慣養成，已經不是壓力，在降息的狀況下，同樣月付金，反向可以貸到540萬，於是擴張信用來換屋、增貸的現象就大大增加。但反過來說，晚進場的買方恐怕就要承受低利之後信用擴張、資產價格走揚的結果，越晚越貴。
「利率不漲、房市不崩」或「低利助長房價」的說法甚囂塵上。雖然主管機關、學術單位可以拿出許多反證打臉，但隱隱然在零利率、負利率的趨勢下，把錢放在銀行收定存，絕對不是個好主意，更不是大額存款零利率的有錢人動過念頭的選擇。所以熱錢轉進股市、房市，最後長駐實體資產的大勢難擋。
重新聚焦今年房市交易，對利率、房租收益最敏感、房產投資最專業的壽險業獵地、搶樓的金額已從去年全年的360億，翻了不知幾翻，來到今年的1003億，難道不是間接證明利率貼地之後的投資大趨勢。
▲年輕人買屋第一道關卡就是以個人、家庭收支條件，安排合理的貸款計畫，完成成家美夢。（圖／記者林裕豐攝）
或許你會問，利率還會再走低嗎？此波低利走勢主要是為了因應新冠肺炎全球肆虐，美國聯準會三月祭出無上限QE救市，全情各大央行也同步降息、釋放資金救市。影響所及，即便嚴控疫情有成的台灣也不得不降息。
最樂觀預期，疫苗最快在第四季上市，全球經濟復原恐怕還要花上2到3年。以上一次量化寬鬆的放、收水時間點來看，分別是2008、2017年。
這次疫情狀況比金融海嘯時間長、影響大，放水規模空前，再加上歐、日過往零利率政策也是易放難收，估計全球資金大浪還會持續湧出，台灣超低利率的狀況難改。
有買屋計畫的年輕朋友，只要財務負擔算清楚，選好產品，就得趕緊下手，否則3、5年之內，除非還有其他致命變數發生，否則房價將是看回不回。不要再糾結在少子化、低薪化的社會結構問題。就像凱因斯說的：「長期來看，大家都死了。 （In the long run, we are all dead）」。先解決眼前的生活平衡問題，想買屋強迫儲蓄、成家生子，不想居無定所，就下定決心，馬上做了吧。
►黃舒衛小檔案
學歷
政治大學地政系碩士
經歷
國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部
東亞建築經理公司市場分析師
永慶房產集團研展中心經理
現職
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監
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