▲傳統民俗月的交易量不但逆勢成長，928檔期甚至出現預售推案量創新高。（圖／記者林裕豐攝）
文／瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛
庚子年已經走到尾聲，從全球疫情、政經發展，無一不讓人驚嘆連連。 329檔期房市靜到連根針掉到地上都聽得見，但傳統民俗月的交易量不但逆勢成長，928檔期甚至出現預售推案量創新高，重演徹夜排隊等開案的特殊景象。
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庚子年已經走到尾聲，從全球疫情、政經發展，無一不讓人驚嘆連連。 329檔期房市靜到連根針掉到地上都聽得見，但傳統民俗月的交易量不但逆勢成長，928檔期更出現預售推案量創新高，重演徹夜排隊等開案的特殊景象，而11月六都交易量甚至年增25%，一掃政府前波打房、今年疫情籠罩的陰影。
雖然主管機關對於市場是否過熱不願直接評論，但從央行、金管會、國發會、內政部、消保官的聲明、動作頻出，甚至在九月二日慎重地推出「健全房地產市場方案」的打炒房九大措施，包含：加強查核不動產交易所得、預售屋交易、紅單炒作、適時採行選擇性信用管制、控管銀行授信風險、強化不動產業務風險管理與金融檢查等，顯示過熱、打房的主觀情緒激辯最後還是回歸理性客觀的風險管理手段。山雨欲來風滿樓，此刻有聲勝無聲，恐怕是業界與政府的共同心聲。
然而，一旦步入最嚴峻的情境，即政府重啟新一波管制措施，對市場是否形成衝擊？觀望已久，既期待又怕受傷害的潛在買方又應該如何盤算，是該趁浪而起還是靜待風平浪息？需要精準、明快的專業判斷。
回顧2010年開始的一連串房市管制，從特定地區第二屋選擇性信用管制、豪宅限貸令、奢侈稅、實價登錄、豪宅稅、囤房稅、高價不動產交易核實課稅，到2016年堪稱終結者的房地合一稅，林林總總的改革、限縮，針對的對象都是鎖定在短期投資客、多屋族、豪宅，而此回的九大措施更是針對逃漏稅、資訊透明、放款風險等制度面著手，對於一般自住客來說，只會感受到市場水溫變化，並沒有腥風血雨的波瀾，尤甚者，當市場從賣方市場平衡、逆轉為買方市場時，買方享有更大的談判議價籌碼，絕對是利多，自住需求買方不需過度反應。
從動機論到結果論，政府的房市管制一直以來對自住客的態度都是既疼惜又呵護。現階段放話、打針，告訴你政府開始打房，會誤傷自住客的，恐怕是利用資訊不對稱所製造的危言聳聽的陰謀論，不要忘了買賣雙方的利益往往是相對的，投資客、自住客更會在關鍵時刻出現利益分歧。
但是，如果政府措施對自住買方仍開綠燈，大膽進場就能保證獲利無虞？就像年中有人鼓勵首購族把握最好的進場時機，卻又預言三年後價格預售屋價格可能不如預期，貌似矛盾衝突，令人一頭霧水，但實則合情合理。
首先，限貸、加稅、實價登錄，雖然是打房老三套，但翻新之後，仍然威力十足，後座力不容小覷。因為不管是成屋或是紅單、換約，投資客就是要轉手套利，解鈴還須繫鈴人，這波資金狂潮激起的投資熱潮，還是要從資金面來約束。現在如果嚴管貸款條件，等於壓縮他們的槓桿操作空間、削減潛在買方數量，在負擔增加、去化困難的壓力下，價格狂漲的現象會趨緩，預期心態也會回歸基本面，海水退去就知道誰沒穿褲子游泳。
其次，產品過度集中的風險。雖然目前建商願意提供預售屋極低的利率、極高的貸款成數，吸引自備款不足的自住客、想玩高槓桿的投資客，大舉入場，一旦銷況轉淡，賣壓激增，多殺多之下，就會重現之前新屋價比老屋低的價格倒掛現象，超額供給、超漲的新屋價格不修正也難。本來把自己視為收割的鐮刀，最後反而變成待宰的韭菜。
第三，台灣淺碟的市場，受外部環境的影響大。雖然投資市場貪婪，道瓊首度登上三萬點大關，無限量化寬鬆、負利率依舊是吹大資產泡沫的主因，數位轉型、產業創新的甜頭，持續編織玫瑰色的美夢，但不能掩飾的是全球疫情控制仍存在極大不確定性，尤其美中台三邊關係在美國大選之後，台商回流、供應鏈重組的雙引擎會不會降速，或是強勢台幣在後疫情時代加強海外布局，以致缺乏源源不絕的內需實質利多支撐房市榮景？建議買方不宜過度樂觀。
▲限貸、加稅、實價登錄，威力十足，後座力不容小覷。（圖／記者林裕豐攝）
最後，公開資訊的判讀過於破碎化，用落後指標決策，難免受傷。一般市場研究都以交易的價、量為主，但實價登錄的價格是既成的事實，如果再加上登錄、公開的作業時間，其實已是落後指標。另一方面，量先價行，有人主張用成交量能判定市場走勢吧？可惜的是，目前的資訊工具不能有效呈現當前市場最熱的預售屋市況。因為地政機關統計的建物所有權買賣移轉棟數只限於公布當期的成屋交易量，無法涵蓋預售屋這種債權契約，甚至還有之前預售、現在交屋才灌進資料，造成遞延反應市況的現象。如果只以目前的公開數據判斷市場表現或預測趨勢，極度容易誤判，而居於資訊末端的消費者有很大的機率因為誤信假性訊號，成為最後一隻白老鼠。
資金行情、成本因素、產業投資、城鄉建設、軌道經濟，以及都更、危老等產業升級的條件，都帶動這波房市反彈，預期這些結構性的因素在未來三年內都不容易翻轉，因此房價堅挺向上無虞。然而，房價不可能只漲不跌，也不要以為永遠都是大漲小跌，人口不增、所得原地踏步的慢性病問題，會隨預售風潮轉為逐漸轉為成屋之後，讓區域、個案出現存亡的殘酷考驗，個別表現的落差會更被突顯。自用買方此刻當然可以積極進場，但仍需盱衡區域建設、供需、負擔能力，單純以需求為選屋核心，不要過度期待房產增值，盲目追價、超限投資，錯把債務當成資產。
►黃舒衛小檔案
學歷
政治大學地政系碩士
經歷
國泰世華銀行、聯邦銀行不動產管理部、信託部
東亞建築經理公司市場分析師
永慶房產集團研展中心經理
現職
瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監
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