別再亂看實價登錄！ 5大錯誤用法當心「買貴賣便宜」

▲房屋交易動輒千萬元，一定要特別審慎。（示意圖／記者張雅雲攝）

記者項瀚／台北報導

房屋交易動輒千萬元，一定要特別審慎，如何確保自己不買貴、賣便宜？最新一集《地產詹哥老實說》邀請財經作家阿宅，指出實價登錄有5種錯誤用法，此外除了可使用民間與銀行估價網站，也建議可使用「3x3簡易估價法」，來更精準地掌握行情。

▲點擊收聽Podcast《地產詹哥老實說》，分享「實價登錄」的正確用法。

阿宅表示，實價登錄要掌握3大重點，數字才有意義，首先是時間不能太久以前，通常會抓半年內，最久1年以內才有參考性。第二是要剔除極端值，有心人會透過實登的公信力，定錨出一個特高價。第三是同值性產品才能比較，包括屋況、屋齡、產品定位等等。

阿宅整理出5大實價登錄常見的錯誤用法，「包括舊社區用新建案來比、無裝潢用有裝潢來比、老商圈用精華圈來比、沒加蓋用有加蓋來比、非店面效益用金店面來比。」

▲阿宅整理出5大實價登錄常見的錯誤用法。（圖／翻攝自《地產詹哥老實說》）

而若該物件實登可參考交易太少怎麼辦？阿宅表示，也可透過民間、銀行的估價網站系統。首先像是民間的好時價，會透過估價模型來計算房屋價值，註冊後每月能免費使用5次，而銀行估價系統則會給出一個估價區間，都可以作為參考。

但阿宅，以上估價都是以正常屋況下去計算，因此有特別屋況，例如頂加、裝潢，甚至凶宅等等特殊狀況，都還要再另外計算進去。

此外，阿宅也提供一種「3x3簡易估價法」供民眾參考，簡單來說是透過實價登錄，找3個鄰近物件的價格，再將這3物件分別去調整社區好壞、屋齡、樓層因素，得出的3個數字後再取平均值。

首先社區好壞，包括面臨幾米道路、景觀差異、周圍嫌惡設施等等，差距會抓10%。第二屋齡通常以每2年為一單位，價差1%。第三，樓層以4樓為基準，越高越貴、越低越貴，以每2樓層為一單位，價差1%。

覺得數字太複雜也沒關係，阿宅強調：「至少要懂實價登錄的參考性，就像是至少要分得出蘋果、橘子的差異，多查幾筆實登，彼此之間比較看看，把它養成是一種習慣，久而久之，就會理解不同類型物件的差異。」