▲明倫社宅租金過高，近期引起爭議。（圖／台北市政府提供）
文／社會住宅推動聯盟研究員廖庭輝
明倫社宅租金爭議體現社宅長期被掩蓋結構問題！簡單來說，台灣長年興辦社宅思維，註定讓所有社宅租金都很貴；而明倫則是在設計、興建、與制度上的其他細節問題，又比其他間社宅貴得更誇張，以至於引爆業力、問題呈現在大家眼前。
台灣的社會住宅貴嗎？
台灣目前規定社宅以市場租金7到85折出租，聽起來似乎很合理，但對比鄰近日本社宅與市場租金比較圖，顯示是市價的3到4折 ，不是只有日本特別便宜，包括韓國、香港比例差異也不大。
為何台灣社宅租金貴，大多數人仍覺得便宜？其一是以前沒有社宅、也沒有太多先入為主價格概念，只比市場便宜一點就好；二來是建物蓋得又新又漂亮，就算有些沒便宜太多社宅，跟外面比較起來也覺得滿公道。
三是比社宅更低價的平宅、國宅數量不多，住過的人更少，很難提供比較感，以台北市為例，比方說低收入戶才能入住平宅，只需繳交千餘元管理費就好；而20分位以下的出租國宅，12坪月租只要2800元，所以當這些住宅要轉型成社宅時，他們都是最清楚台灣社宅很貴的那群人。
▼明倫社宅。（圖／台北市政府提供）
自償迷思是台灣社宅租金太貴的根源
那些社宅不太貴國家在興辦思維上，最高指導原則是「弱勢族群住得起」，所以低租金是預設好，雖然收低租金會虧本，但政府大多直接撥錢補貼，或是交叉補貼，比方說部分社宅租給店面、商場、停車場、甚至賣掉，賺的部分去補貼弱勢房租虧損的部分。
反觀台灣社宅最高的指導原則，是「政府最好不要出到錢」，也就是「社宅租金應該自償」，大家都想不出錢就蓋社宅，也就是這種思維出了問題。
自償社會安全網？
社宅本是社會安全網的一環，怎麼可能不用貼錢？大眾運輸工具如公車、捷運政府都是祭出適當優惠及補助，甚至連購屋都有所謂的優惠貸款，但社宅竟然說要靠租金自償？
上述思維結果，導向社宅租金貴到翻，換一種情況說，也就是捷運如果不補貼，價格也會漲到很多人搭不起一樣，這樣思維直接影響資源分配上。
▼明倫社宅租金過高，近期引起爭議。（圖／CFP）
明倫社宅3房型月租4萬500元是「原價」，但即便是打折最多、最弱勢的群體也要3萬6000元，能夠負擔這種租金水準的家庭總收入平均每人每月1萬7005元以下。
如果你去跟這樣的家庭說「政府有蓋社宅給你們住，打折之後月租算你3萬6000元就好」，最好跑快一點，沒被扁算你運氣好。但如果不是明倫社宅貴成這樣，大家也不會知道台灣社宅本來就滿貴的，不是嗎？
為什麼那麼貴？的確太豪華了
社宅每坪建造單價並不低，據學者所言「一坪12萬算品質不錯，一般是11萬左右，10萬以下品質不太理想」，但有著綠建築、智慧建築、無障礙空間、耐震等4大標章社宅，目前每坪造價約14.45萬，但並非品質蓋得好有錯，而是如果社宅主要目標是提供給弱勢居住，那得在品質與價格之間取得平衡。
除此之外，社宅租金中包含管理費，兩者沒有分開計價，因而住戶不知道月繳的租金，有多少錢是拿去付管理費，那麼住戶也會期待高品質管理水準與三班制保全。
社宅要繳房產稅 稅賦墊高租金支出
目前社宅興辦成本可以分為日常管理維護（管理費）、中長期修繕、興建成本、稅賦。如果說其他都是必要開銷只是需要控管，稅賦這項就實在有點莫名其妙。
沒錯，社會住宅是要繳房產稅的。雖然《住宅法》22條說社宅的地價稅及房屋稅得適當減免，但最多只能減免10年，而社會住宅的營運期是抓55年，也就是有45年都要繳房屋稅地價稅。
但這筆錢當然不可能在10年之後才猛調升一波租金，而是直接攤算到當前租金，也就推升了租金，這種不合理的措施當然有待中央修法，但若地方願意，其實也可以在稅基與自治條例當中找到辦法放寬限制。
建議「以成本租金」替代打折估價
老實說，明倫社宅租金爭議事件後，社宅多少會被懷疑是居住正義還是政府當包租公賺錢的手段，我認為不要再使用「市場租金打折」的概念來談租金，而是要改用「成本租金」的概念。
因為，「市場租金打折」本來就是一個會有爭議，不容易讓人信任的標準。這個市場租金到底是新成屋還是中古屋？北市府說是新成屋，內政部次長說是中古屋，聽誰的？而這個租金是電梯大樓還是華廈還是公寓的租金？
這些數字都差很多。當租金一高起來的時候，市民第一時間絕對就是懷疑你是用什麼當標準計算的，是不是在坑市民的錢，這會讓市府陷入非常嚴重的信任與公關危機。
成本租金就好辦很多了，首先這就體現了「政府不賺錢」的立場，而且還會再額外補貼錢。把各項成本跟試算出來的租金攤出來，哪邊花太多哪邊有好好省錢，為什麼收這個價格，大家一目瞭然。
對於弱勢戶的租金，政府可以收得比成本租金還要低；對於沒那麼弱勢的群體，政府則可以收得比成本租金再高一點。最後的結果，就是要讓整體租金平均的接近且略低於成本租金，以顯示政府不只沒賺錢，還貼了一些錢。
再強調一次，明倫這麼貴有沒有問題？當然有問題。但這問題是不是明倫獨有的問題？當然也不是。如果明倫社宅的爭議可以讓更多人注意到台灣社宅的根本性問題，並在未來具體每個案例上都往前修正，也就有它的價值所在了。
►廖庭輝小檔案
現職：社會住宅推動聯盟和都市改革組織合聘研究員
學歷：東海大學社會學研究所
經歷：曾參與青年工運與學生運動組織
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